對中國這么一個市場化程度嚴重不足的房地產市場而言,在市場管理、市場交易、土地制度、房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)等一系列基本制度方面存在嚴重殘缺,并導致種種的亂象,但在整個房地產市場,最大的亂象卻是信息的極其混亂和不對稱。就信息的公開和透明而言,中國房地產市場就是一個十足的“檸檬市場”,無論是在房價的統(tǒng)計、住房的基本供應量、開工面積,還是在基本的銷售數(shù)據(jù)以及房地產信息的聯(lián)網(wǎng)方面,都存在著信息的嚴重殘缺不全和虛假等情況,可以說,整個房地產市場的鏈條都存在嚴重的信息不對稱:
首先,政府的供地信息不透明。政府的年度建設計劃、保障性住房的建設計劃、土地出讓年度計劃,要么殘缺,要么根本不公布。2010年,為了強化房地產調控,國土部強行公布了2010年的土地供應計劃,但也只是公布了一個大數(shù),具體的供應計劃如何,土地存量有多少,囤地的情況有多嚴重,除了研究機構的估算之外,政府從來不公開,造成了土地越來越少的假象。
其次,開發(fā)商是市場信息壟斷者之一。開發(fā)商在取得某一特定區(qū)域的開發(fā)權后就事實上成為了這一局部地區(qū)在特定時期的唯一產品提供者,利用信息的不對稱分期滾動開發(fā)、炒作概念、提高房價、捂盤惜售等情況比較普遍,導致房地產市場完全成為一個信息很不透明的“檸檬市場”,開發(fā)商有絕對的話語權和定價權。
第三,房價統(tǒng)計指標混亂,統(tǒng)計數(shù)據(jù)大量失真。1998年房改以來,中國房地產市場一直缺乏權威的房價統(tǒng)計指標,在開發(fā)商和地方政府的壟斷下,學術、科研機構的數(shù)據(jù)來源有限,而一些機構自己編的指數(shù)不僅權威性不強,更甚者通過操縱信息指標達到自己的商業(yè)利益目的。在房價統(tǒng)計失真的情況下,官方公布的一些房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)不僅和現(xiàn)實背離,更出現(xiàn)了很多的笑話。2009年,在全國房價暴漲的情況下,官方的統(tǒng)計結論居然是只漲了1.5%。而官方一直公布的70個大中城市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù),因其不斷失真從而失去了統(tǒng)計的價值和意義。
最后,本輪房地產調控的最大利器是限購,通過限購抑制投資投機,然而,在住房全國沒有聯(lián)網(wǎng)的情況下,不僅限購本身根本無法執(zhí)行,而且因為“房姐們”通過辦理多個身份和戶口等造假手段,使得一些城市的限購只是限制了一些遵紀守法的老百姓。對于有辦法的人而言,限購就是一個紙老虎。限購在執(zhí)行層面的失控和地方政府與開發(fā)商炒作“城鎮(zhèn)化”的概念,是2012年下半年以來房地產再次逆勢上漲的主要原因,而這背后的最大的問題,依然是信息的問題。
在政府壟斷了土地供應,開發(fā)商壟斷了房價的真實信息的情況下,整個房地產市場就成了一個信息的“鐵幕”,民眾只能在各種真?zhèn)尾环值男畔⒌闹笓]棒下翩翩起舞。比如,1998年房改以來,中國統(tǒng)計部門從來沒有進行住房的基本普查,目前中國究竟有多少存量房,各個城市供需缺口究竟有多大,擁有兩套以上住房的人的比例究竟有多少,這事實上是一個非常簡單的問題。因為房屋本身作為不動產,各地的房管局都有詳細的統(tǒng)計數(shù)據(jù),但就是這么一個非常簡單的問題,卻成了中國房地產領域最大的信息之謎。2012年,北京市公安局曾在社會治安管理的層面對北京住戶進行過全面清查,曾有380萬套空置房之說,但信息一公布,立即被有關部門否認,但真正的數(shù)據(jù)又是什么,卻又不公開。
在基本數(shù)據(jù)不公開的情況下,我們只會看到:土地永遠是不夠的,房子永遠是短缺的,房價肯定是要上漲的結論,而支撐這個結論的,就是永遠不公開的數(shù)據(jù)。一切都是猜測,一切都是人為的炒作,目的則只有一個:維持中國的高房價,維持土地財政的現(xiàn)狀。2012年,按照國務院的要求,全國40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng),應于2012年6月30日前實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng),但到現(xiàn)在為止,住建部仍遲遲未公開聯(lián)網(wǎng)情況,但擁有幾十套甚至上百套住房的房姐房叔卻不斷涌現(xiàn),刺激著社會的神經,瓦解著整個社會對房地產調控和政府公信力的信心。
事實上,每一輪房地產調控,中央一直三令五申要建立信息披露制度,但迄今為止,連一個權威的房價統(tǒng)計指標都沒有,這是中國房地產市場最薄弱的環(huán)節(jié)之一。沒有基本數(shù)據(jù)的房地產調控,本身就是一句空話。筆者建議通過立法的形式,規(guī)定信息披露的透明性、準確性、公開性,規(guī)范政府、開發(fā)企業(yè)和中介機構的經營行為,依法懲戒隱匿信息以此牟利的活動。特別是一定要加快城市房地產信息聯(lián)網(wǎng)的步伐,一定要對中國住房情況進行一次全面的普查,讓開發(fā)商和地方政府不要再利用人為制造的“稀缺”繼續(xù)炒高房價,這是中國房地產健康發(fā)展的前提。
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