任志強(qiáng)

 

房產(chǎn)調(diào)控新政只是用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，不會(huì)有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度建立和擴(kuò)大消費(fèi)。

 

3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，被稱為“國(guó)五條”細(xì)則。該政策試圖從提高二套房首付比例、貸款利率以及擴(kuò)大限

 

購(gòu)城市范圍等方面進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。

 

這一“新政”除了重溫舊政之外，沒有新意。關(guān)鍵是“新政”是否有助于實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)？是否有助于促進(jìn)消費(fèi)？是否有助于改善住房？

 

在我看來，用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會(huì)積累更多的問題，而不會(huì)有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度建立和擴(kuò)大消費(fèi)。而且，在用戶籍制度來限制買房者購(gòu)房權(quán)利的條件下，我們很難看到城鎮(zhèn)化在未來能取得更大的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

 

“國(guó)五條”評(píng)論

 

實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的指標(biāo)中包括住房。利用原有住房居住一定期限后的升值進(jìn)行改善也是重要的手段之一，世界各國(guó)莫不如此。因此各國(guó)都明確對(duì)只有一套的唯一居住房屋在更新改善住房時(shí)免征各種稅費(fèi)，這種稅收的減免是支持居民自我改善住房，不斷升級(jí)的一種鼓勵(lì)。

 

“新政”中重申嚴(yán)格征收房屋賣出時(shí)的差價(jià)個(gè)稅，但并未出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則和解釋。按原有文件，“差價(jià)個(gè)稅”應(yīng)該是扣除其他成本后的差價(jià)，如扣除毛坯房購(gòu)買之后的裝修費(fèi)用等，否則豈不是對(duì)裝修費(fèi)征了20%的稅？原文件還有居住五年后的免征，和無(wú)法計(jì)算差價(jià)的按賣價(jià)的1%征收等內(nèi)容。所以，“新政”中沒有說否定原文件，也沒有出細(xì)則。

 

過去的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)限制開發(fā)商的價(jià)格，限制消費(fèi)者的二套購(gòu)買和非戶籍人口進(jìn)入城市，如今的政策指向了賣舊買新的改善家庭。這會(huì)讓更多的人成為政策的受害者，至少會(huì)讓二手房的資源減少，使購(gòu)房者的選擇更少。當(dāng)更多人只能選擇一手房時(shí)，他們只會(huì)付出更高的代價(jià)。為打擊投資而傷害了多數(shù)有改善住房意愿的非投資者，這是弊大于利的做法。

 

非市場(chǎng)化的行政干預(yù)是抑制需求，市場(chǎng)化的自我調(diào)節(jié)是增加供給，兩者都依賴于價(jià)格信號(hào)。當(dāng)價(jià)格失靈時(shí)，都無(wú)法正確判斷供求之間的關(guān)系，這等于盲人摸象，重回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱下的猜測(cè)。頭痛治腳生病，腳痛治腦發(fā)燒，啥病都打退燒藥，總讓眼前目標(biāo)高于長(zhǎng)期利益的做法，必然會(huì)留下無(wú)數(shù)后遺癥。

 

對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格和購(gòu)買權(quán)的限制，是對(duì)人權(quán)和產(chǎn)權(quán)的侵犯，價(jià)格法與商品預(yù)售管理法中都明確了商品房的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，房地產(chǎn)法中也沒有給予政府利用戶籍政策限制購(gòu)買的權(quán)力。“新政”掩蓋的是政府保障房政策的失誤，掩蓋的是不肯通過購(gòu)房個(gè)稅減免來提高購(gòu)房者可支付能力背后的貪婪。

 

用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會(huì)積累更多的問題，而不會(huì)有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度建立和擴(kuò)大消費(fèi)。

 

要想建立健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵是要增加有效供給。而“國(guó)五條”的目的是打壓和抑制需求，如果不把二手房交易放在增加供給里面，又怎么能增加供給？二手房是一手商品房供應(yīng)不足時(shí)的一個(gè)重要補(bǔ)充，美國(guó)的二手房交易就遠(yuǎn)高于一手房交易。

 

“國(guó)五條”中有一個(gè)是用戶籍制度來限制買房者的購(gòu)房權(quán)利，而“十八大”在提到城鎮(zhèn)化時(shí)強(qiáng)調(diào)要改變戶籍制度。所以，“國(guó)五條”并不是完全按照“十八大”精神辦事。另外，“十八大”二中全會(huì)特別強(qiáng)調(diào)，政府要減少對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，而實(shí)際上國(guó)務(wù)院仍然在不斷加強(qiáng)這種干預(yù)，在這樣的條件下，我們很難看到城鎮(zhèn)化在未來能取得更大的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

 

人的城鎮(zhèn)化

 

過去推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的三大動(dòng)能人口紅利、改革開放和全球化在逐漸減弱，城鎮(zhèn)化被寄予厚望，被認(rèn)為是未來十幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。

 

一提到城鎮(zhèn)化，很多人會(huì)認(rèn)為它就是房地產(chǎn)化，這是個(gè)錯(cuò)誤的理解。我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化最重要的是人的城鎮(zhèn)化，而不是居住的城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，在中國(guó)城鎮(zhèn)化里面也包括了居住的城鎮(zhèn)化，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)受到城鎮(zhèn)化的影響，但關(guān)鍵的還是人的城鎮(zhèn)化。

 

按照國(guó)際上通行的城鎮(zhèn)化衡量標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)化不是指你住在城市，而是指就業(yè)與收入來自于城市。所以我們看到，在歐美就業(yè)統(tǒng)計(jì)中會(huì)區(qū)分農(nóng)業(yè)就業(yè)和非農(nóng)就業(yè)。如果你的就業(yè)是來自于城市，即使你住在農(nóng)村，你的勞動(dòng)生產(chǎn)活動(dòng)也算在第三產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)里面。但在中國(guó)不一樣，居住地和就業(yè)往往是連在一起的，因?yàn)槲覀儾荒茈S便到農(nóng)村購(gòu)買土地，中國(guó)的土地制度導(dǎo)致城鎮(zhèn)化和居住城鎮(zhèn)化是連在一起的。

 

現(xiàn)在有很多農(nóng)民工的勞動(dòng)就業(yè)已經(jīng)在城市，但是他的勞動(dòng)保障、財(cái)產(chǎn)權(quán)利和人身權(quán)利還在農(nóng)村，他的土地和宅基地還在農(nóng)村，如果這些問題得不到解決的話，這種城鎮(zhèn)化就是“偽城鎮(zhèn)化”。中國(guó)目前第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)就業(yè)比例依然很高，接近40%，但它創(chuàng)造的GDP卻只有10%，存在嚴(yán)重的不對(duì)稱。所以，人的城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要解決就業(yè)，即你的收入來源于城鎮(zhèn)化，而不管你是否居住在城市。

 

我們都知道美國(guó)的卡特總統(tǒng)，他的居住地在農(nóng)村，但他的勞動(dòng)就業(yè)不在農(nóng)村，他獲得的收入來源不在農(nóng)村。所以，美國(guó)的城鎮(zhèn)化和中國(guó)的城鎮(zhèn)化有很大的不同，中國(guó)“偽城鎮(zhèn)化”的結(jié)果就是，城鎮(zhèn)化和農(nóng)村的土地制度相聯(lián)系，使得在城市就業(yè)的人必須居住在城市。

 

大城市之辯

 

北京雖然實(shí)施著嚴(yán)格的戶籍限制，但依然有大量的人涌向北京，到底是什么因素導(dǎo)致了這種人口的流動(dòng)呢？

 

一般而言，壟斷資源在哪里，哪里就一定會(huì)成為發(fā)達(dá)城市。北京不僅是政治權(quán)力中心，還集中了全國(guó)最好的醫(yī)院、最好的大學(xué)，所以，北京自然成為對(duì)所有人都極具吸引力的城市。

 

在北京2020年的規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2020年北京的人口是1800萬(wàn)，土地供應(yīng)目標(biāo)也是按照這一人口目標(biāo)劃撥的，而北京的實(shí)際人口現(xiàn)在已經(jīng)超過了2500萬(wàn)，北京吸引人口的能力和它容納土地是不匹配的。世界各國(guó)的首都幾乎都是這樣的情況，東京有將近3500萬(wàn)人，韓國(guó)的首爾、俄羅斯的莫斯科和印度的孟買等都集中了眾多的人口，這些地方的就業(yè)和創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)會(huì)多，吸引人口的能力自然也強(qiáng)。

 

那么，如何解決大城市人口膨脹與土地約束之間的矛盾呢？紐約采用了高房?jī)r(jià)的方法，當(dāng)一些人不能承受紐約的高房?jī)r(jià)時(shí)，他們就會(huì)選擇在紐約之外的地區(qū)居住，高房?jī)r(jià)抵御了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下完全自由的人員進(jìn)入。但在中國(guó)似乎正相反，中國(guó)政府希望房?jī)r(jià)越低越好，這反而容易讓更多的人進(jìn)入城市，使得一些城市擴(kuò)大到無(wú)法忍受的地步。

 

另外，北京還存在一個(gè)奇特的現(xiàn)象，聚集了大量的退休官員。中國(guó)歷史上有告老還鄉(xiāng)，即使曾經(jīng)是宰相，退休了也得告老還鄉(xiāng)。而現(xiàn)在的中國(guó)都把老干部拉到北京來居住。

 

城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人自由選擇形成的結(jié)果。比如南方很多縣，人口已經(jīng)超過1000萬(wàn)，流動(dòng)人口是常住人口的四五倍，但它仍然是個(gè)縣，因?yàn)橹醒氩煌饽闵?jí)為市。當(dāng)人們的自由選擇權(quán)被政府行政命令干預(yù)的時(shí)候，是不可能形成真正的城鎮(zhèn)化的。

 

由于北京獨(dú)特的壟斷資源，未來流入北京的人口還會(huì)進(jìn)一步增加，北京未來人口可能達(dá)到3500萬(wàn)人。如果看不到這種趨勢(shì)，城市的規(guī)劃就會(huì)帶來諸多問題。如果我們?cè)缭绨?500萬(wàn)人口來設(shè)計(jì)北京的城市規(guī)劃，現(xiàn)在看到的狀況可能會(huì)更加合理，比如就不會(huì)出現(xiàn)污水問題處理不了。

 

當(dāng)然也不是所有的城市規(guī)劃都相對(duì)落后，有些小城市擴(kuò)張很快，但卻沒有就業(yè)、沒有產(chǎn)業(yè)服務(wù)，于是過多的土地反而被浪費(fèi)了，土地的利用價(jià)值被大大浪費(fèi)。整體來看，一些城鎮(zhèn)化率高的大城市，土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而一些小城鎮(zhèn)的土地則存在富裕。

 

我們的城市集中度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，分散的小城市浪費(fèi)了大量的資源。香港一平方公里土地的工業(yè)產(chǎn)值大概是350億美元，在美國(guó)大概是570億美元，這說明中國(guó)的土地在工業(yè)化的利用價(jià)值上還很低，造成了土地的浪費(fèi)。

 

市場(chǎng)化的三大核心

 

城鎮(zhèn)化不是人為的去推進(jìn)，這樣只能成為扭曲的城鎮(zhèn)化、“偽城鎮(zhèn)化”。所以，在推動(dòng)進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的過程中，使更多的資源配置市場(chǎng)化至關(guān)重要，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)離不開市場(chǎng)化制度的建設(shè)。

 

未來的市場(chǎng)化制度建設(shè)，主要是處理好三大核心問題。第一個(gè)是產(chǎn)權(quán)問題，如果沒有明確的產(chǎn)權(quán)制度或保護(hù)產(chǎn)權(quán)的制度，就不可能實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化。在產(chǎn)權(quán)制度中，最為重要的一個(gè)是定價(jià)權(quán)，比如我們的銀行利率設(shè)定上限，房?jī)r(jià)要限制，這些都不是市場(chǎng)化的行為。在產(chǎn)權(quán)問題上的不公平，也導(dǎo)致了在資源分配上的不公平，對(duì)民營(yíng)產(chǎn)權(quán)存在歧視，必然導(dǎo)致分給國(guó)有企業(yè)的資源更多，而分給民營(yíng)企業(yè)的資源更少。所以，對(duì)產(chǎn)權(quán)的不尊重，以及對(duì)產(chǎn)權(quán)的破壞，必然會(huì)導(dǎo)致我們市場(chǎng)化的程度會(huì)越來越低，而不是越來越高。

 

第二個(gè)是人權(quán)制度的保護(hù)。美國(guó)人反奴隸制，把奴隸制度取消了；中國(guó)反對(duì)戶籍制度，但至今仍然沒有取消戶籍制度。戶籍制度就是把農(nóng)村居民和城市居民劃分為兩類，明顯有嚴(yán)重的歧視。另外，人權(quán)制度還包括選舉權(quán)，現(xiàn)在很多人甚至都沒有見過選票。產(chǎn)權(quán)制度和人權(quán)制度不進(jìn)行改革，我們很難實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。

 

第三個(gè)是法律制度的保護(hù)。產(chǎn)權(quán)和人權(quán)制度的實(shí)現(xiàn)都需要有法律制度的保護(hù)，否則很難做到公平。

 

如果把這三個(gè)問題解決了，我們的市場(chǎng)化程度就會(huì)越來越高，因?yàn)槭袌?chǎng)化的基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)獨(dú)立和自由性，市場(chǎng)就是產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)之間的交換。如果沒有產(chǎn)權(quán)制度或者沒有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)，怎么可能進(jìn)行交換呢？

 

當(dāng)然，在未來的改革中還會(huì)涉及很多制度，比如外匯管理制度、市場(chǎng)監(jiān)管制度等，但上述三個(gè)基本問題的改革是最迫切的。有了這三個(gè)制度改革，才可以削弱政府審批權(quán)力。

 

作者為華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]股份有限公司董事長(zhǎng)