自2003年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷9輪調(diào)控，而我們目前正在經(jīng)歷的第9輪調(diào)控，或許是市場(chǎng)影響最大、難度最高的一次。

 

首先，在供給實(shí)際不足的情況下，通過(guò)抑制需求來(lái)硬性收緊成交，進(jìn)而壓制地產(chǎn)商和房東的漲價(jià)動(dòng)機(jī)。但這種短期操作，會(huì)積壓更多需求，為未來(lái)漲價(jià)埋下伏筆。其次，從限購(gòu)這種短期行政指令性的調(diào)控，向稅收體系改革的長(zhǎng)期調(diào)控過(guò)渡，此間涉及個(gè)人所得稅和房產(chǎn)持有稅兩個(gè)稅種在可操作性方面的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，可謂舉步維艱。在此過(guò)程中，但凡有絲毫細(xì)節(jié)沒(méi)有考慮清楚，準(zhǔn)備充分，都可能誤傷剛性需求，甚至反推房?jī)r(jià)上漲。

 

在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)一周后，有必要對(duì)此進(jìn)行提醒和反思。從這一周來(lái)的樓市現(xiàn)狀看，誤傷剛性需求的情況已經(jīng)十分明顯，為了防止政策“窗口期”的負(fù)面效果進(jìn)一步擴(kuò)大，應(yīng)呼吁各地盡快出臺(tái)細(xì)則，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

 

從北京、上海等一線城市的樓市狀況看，各地交易大廳人頭攢動(dòng)，好似春運(yùn)。排隊(duì)過(guò)戶(hù)、排隊(duì)完稅的情況屢現(xiàn)報(bào)端。如果說(shuō)這種集中過(guò)戶(hù)是政策窗口期的自然反應(yīng)，且在決策層預(yù)料之內(nèi)，那么房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲，就可能是市場(chǎng)始料未及之處。

 

上海上周部分二手房漲價(jià)明顯，有的房源掛牌價(jià)格甚至從總價(jià)190萬(wàn)直漲至250萬(wàn)元。另外，有三至四成二手房意向購(gòu)房者轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，進(jìn)而助推了一手房?jī)r(jià)格。位于上海浦東鎮(zhèn)某樓盤(pán)上周末連夜開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)較之前公布的預(yù)售價(jià)格小幅上漲8%，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者明確表示，下月新盤(pán)單價(jià)再漲1000元/平方米。包括萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等眾多一線房企3月在上海開(kāi)出的新盤(pán)價(jià)格均有不同程度的上調(diào)價(jià)格。對(duì)于上海這種由二手房蔓延至一手房的漲價(jià)情況，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)威人士稱(chēng)，一線城市均“概莫能外”。

 

這里，需要理清的一個(gè)重點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀究竟成就了誰(shuí)？影響了誰(shuí)？

 

從當(dāng)下的情況看，剛性需求受到不小沖擊，而這一輪積極購(gòu)房的人群中，剛性需求為數(shù)不少。如果是改善性需求(即賣(mài)掉唯一一套，再買(mǎi)入自住房源)，未來(lái)即便在個(gè)稅方面被“從寬發(fā)落”，但不排除因有以往的貸款記錄，被視為第二套購(gòu)房，進(jìn)而大幅提高首付比例和貸款利率。于是這些人，難免趁窗口期趕緊買(mǎi)房。第二類(lèi)剛性需求是純剛性，即首次置業(yè)者。這類(lèi)人也在積極入市，并形成了今天“千軍萬(wàn)馬”搭樓市末班車(chē)的場(chǎng)景。

 

不得不提的是，剛性需求爭(zhēng)相入市的一個(gè)重要原因，是對(duì)政策預(yù)期的不確定性，尤其是二手房交易嚴(yán)征20%個(gè)稅的可操作性的疑問(wèn)。

 

據(jù)了解，一些地方細(xì)則已經(jīng)成文，但在個(gè)稅方面的表述卻相對(duì)模糊。比如有地方版本稱(chēng)“個(gè)人所得稅的征收將嚴(yán)格依照國(guó)稅總局相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”但截至目前，國(guó)稅總局未對(duì)個(gè)稅征收有明確細(xì)則。

 

在此情況下，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，以有效堵截短期內(nèi)的樓市混亂局面。因?yàn)榧?xì)則一出，二手房交易稅費(fèi)的增加和二套房貸款門(mén)檻的大幅提高，將通過(guò)成交環(huán)節(jié)的“休克療法”，強(qiáng)行壓制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

 

最后，一旦政策落地，樓市會(huì)走向何方？

 

業(yè)內(nèi)一致的看法是，只要二手房個(gè)稅嚴(yán)格征收，同時(shí)提高二套房購(gòu)房信貸門(mén)檻，從4月起，以一線城市為代表的樓市將經(jīng)歷2至3個(gè)月的成交低谷期。成交量的快速下滑將最終引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸。對(duì)于土地市場(chǎng)而言，其降溫將遲于成交量的下滑周期。

 

到今年年底，如果成交持續(xù)低迷，或許還會(huì)迎來(lái)翹尾行情，畢竟需求在不斷積壓，一旦政策給出現(xiàn)些許窗口，都可能引來(lái)需求方的跟風(fēng)式入市。當(dāng)然，這些都是建立在房產(chǎn)稅尚未全面推開(kāi)的基礎(chǔ)上的假設(shè)。