看房簽約后又挑出毛病 能以質(zhì)量問題解除合同嗎?

2011年7月，陳先生在某房地產(chǎn)網(wǎng)站看中了一套面積為105平方米的二手房，便與這套房屋的銷售代理公司取得了聯(lián)系。隨后，陳先生便在中介公司工作人員的陪同下查看了該房屋，覺得房屋在生活配套、交通及地段方面都不錯，而且業(yè)主同意其通過辦理銀行按揭支付大部分款項，當即決定購買?？捶亢蟮牡诙欤愊壬谥薪楣景才畔屡c業(yè)主見面，并查看了該房屋的國有土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證件后，雙方談定房屋價格為60.5萬元。當日，買賣雙方及中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》(三方合同)，陳先生交付了5000元定金給業(yè)主，同時辦理了有房產(chǎn)中介公司代辦產(chǎn)權(quán)證過戶、銀行按揭等有關(guān)手續(xù)的委托事宜。幾天后，當陳先生第二次看房時，卻發(fā)現(xiàn)房屋存在許多嚴重的質(zhì)量問題，如房屋地板開裂、墻頂漏水、房屋通風采光不足等，于是陳先生便以此為理由要求退房，但遭到了中介公司及業(yè)主的拒絕，經(jīng)協(xié)商無果，訴至法院。

某區(qū)人民法院作出一審判決：當初在看房時，陳先生查看了房屋且沒有提出任何質(zhì)量問題，在《房地產(chǎn)買賣合同》中也確認了“已對房屋作了充分了解，無異議”，后來不履行合同而提出退房屬違約，應(yīng)依約承擔違約責任，業(yè)主收取的5000元定金不予退還，同時還應(yīng)依合同向中介公司支付中介費用。

律師觀點：

特約律師姜濤：當這種糾紛發(fā)生時，賣家一般都會認為買家看過房，認為沒有質(zhì)量問題才簽合同的，簽訂合同后提出房屋質(zhì)量問題完全是一個反悔的借口，是毫無依據(jù)的。當然，對于這個問題并不能一概而論，關(guān)于二手房質(zhì)量的問題，一般存在三種情況：表面瑕疵、隱蔽瑕疵及根本缺陷。表面瑕疵，是指普通人通過肉眼就可以辨別的房屋的質(zhì)量問題，如墻體裂縫、墻漆的脫落和其他裝修的損壞等。 隱藏瑕疵是指看房或收房時用肉眼難于發(fā)現(xiàn)的，一般在房屋的使用過程中才能察覺的房屋質(zhì)量問題，如墻體中存活著很多白螞蟻，下雨才能發(fā)現(xiàn)的滲漏等。 根本缺陷，是指影響使用人人身和財產(chǎn)安全、使房屋不具備基本使用功能的嚴重質(zhì)量問題。

對于前兩種房屋質(zhì)量問題，如果合同有約定，交樓時則按合同約定；如果合同沒有約定，在買家看房并簽訂合同后，出賣人對房屋的表面瑕疵一般不承擔責任，對房屋隱蔽瑕疵，如果出賣人沒有告知就應(yīng)當按交易習慣或相關(guān)標準承擔責任，如果是一般的質(zhì)量問題，買方可以要求賣方修復，如果賣方不修復，買方可以自己修復，但修復的費用應(yīng)由賣方負責。

而對房屋的根本缺陷，因為涉及到買受人的人身和財產(chǎn)安全，而國家法律一般不允許當事人就人身和財產(chǎn)安全的問題通過合同的方式進行約定，因此，無論合同中是否約定，也不管該瑕疵是表面的還是隱蔽的，即使買受人在看房時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當發(fā)現(xiàn)，出賣人也有責任消除影響買受人人身和財產(chǎn)安全的嚴重質(zhì)量問題。如果在合理期限內(nèi)出賣人不能消除該根本缺陷的，買受人可以根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定解除合同。

本案中，對陳先生提出的房屋地板開裂、墻體漏水、房屋通風采光不足等問題，應(yīng)屬看房時用肉眼可以發(fā)現(xiàn)的表面瑕疵問題，如果不是很嚴重，出賣人一般不承擔責任。陳先生退房解除合同的行為，違反了合同的約定，應(yīng)當承擔違約責任。但如果陳先生認為上述地板開裂和漏水問題很嚴重，影響了房屋的正常使用和房屋的安全，則必須請求相關(guān)機構(gòu)對房屋進行鑒定，如果鑒定結(jié)果認為影響房屋的安全性能的，能修復的由出賣人修復或承擔費用，屬主體結(jié)構(gòu)問題無法修復的，或者房屋存在質(zhì)量問題，嚴重影響居住的，買方可以以不能實現(xiàn)合同目的為由，提出退房，解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，并要求賠償。