國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后的短短二十多天，京滬等地二手樓市上演了一場(chǎng)先揚(yáng)后抑的大戲。
隨著3月底地方細(xì)則的“窗口期”越來(lái)越近，二手房市場(chǎng)搶房潮和過(guò)戶潮已逐漸退去，冰凍跡象已初露端倪。
“誰(shuí)都不愿意今天撐死，明天又餓死，可現(xiàn)在的情況就是這樣。市場(chǎng)上積累的需求就那么多，短期內(nèi)成交了這么多二手房，地方細(xì)則出來(lái)后估計(jì)成交量會(huì)很少，我們中介的日子又難熬了。”上海漢宇地產(chǎn)一位工作人員表示。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，前段時(shí)間二手房的集中過(guò)戶使得需求被嚴(yán)重透支，未來(lái)一兩個(gè)月交易肯定會(huì)比較冷清。而20%個(gè)稅新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響究竟有多深，還有待地方細(xì)則出臺(tái)后才能判斷。
搶房潮消退
近日，記者走訪了北京西四環(huán)、五道口、通州新華聯(lián)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等區(qū)域的二手房中介門(mén)店，發(fā)現(xiàn)幾家門(mén)店都很冷清，前來(lái)咨詢買房事宜的客戶很少，這與前段時(shí)間中介異常忙碌的場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比。
上海二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)降溫跡象。上海永慶房產(chǎn)工作人員表示，雖然二手房交易仍較為活躍，但與前段時(shí)間的火爆情形相比，已不可同日而語(yǔ)。“國(guó)五條細(xì)則剛出來(lái)那幾天，連夜過(guò)戶、掛牌后就搶房很明顯，但現(xiàn)在買家產(chǎn)生觀望情緒，交易量也開(kāi)始下降。”
顯然，在經(jīng)歷了搶房潮之后，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了退潮現(xiàn)象，這首先反映在新增客源不增反降。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3月第二周，北京二手房新增客源量環(huán)比下降31.6%，恢復(fù)到1月的正常市場(chǎng)水平，新增房源環(huán)比縮水25.4%。
林倩向記者表示，3月第二周新增客源環(huán)比下降，表明國(guó)五條細(xì)則在前段時(shí)間給市場(chǎng)帶來(lái)較大波動(dòng)后，市場(chǎng)正逐漸歸于平靜。
“國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之前，不少人都以正常的進(jìn)度在看房、談合同，但是細(xì)則的出臺(tái)，加速了買賣雙方的簽約速度，前段時(shí)間集中過(guò)戶的主力正是上述這些客戶。”林倩進(jìn)一步表示。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，地方細(xì)則頒布后，二手房市場(chǎng)將正式進(jìn)入冰凍期。因20%個(gè)稅導(dǎo)致市場(chǎng)陷入僵局，實(shí)際上早有先例。
杭州曾在2004年初強(qiáng)征二手房差額20%個(gè)稅，但當(dāng)年9月被政府低調(diào)叫停。中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東告訴記者，在20%個(gè)稅政策未實(shí)施前的一個(gè)月里，杭州二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量暴增的情形。而在政策正式實(shí)施的頭一個(gè)月，杭州二手房市場(chǎng)幾乎跌到了冰點(diǎn)。“政策實(shí)施前后，簡(jiǎn)直是冰火兩重天。”
杭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士透露，當(dāng)時(shí)杭州共有600多家中介公司，在2004年實(shí)施個(gè)稅政策8個(gè)月的時(shí)間里，平均每周都會(huì)有兩家中介公司歇業(yè)。
德佑地產(chǎn)分析師汪峰告訴記者，20%個(gè)稅政策還有另一個(gè)效應(yīng)是促使買家涌向新房市場(chǎng)，待地方細(xì)則出臺(tái)后，二手房交易將更加慘淡。
其實(shí)，對(duì)于即將出臺(tái)的地方細(xì)則給中介行業(yè)帶來(lái)的沖擊，中介人員早有心理準(zhǔn)備。位于北京西四環(huán)的某中介工作人員直言：“細(xì)則出臺(tái)后的幾個(gè)月時(shí)間里，我可能只能拿底薪了。”
需求嚴(yán)重透支
國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后的集中交易，使得北京等城市3月份二手房的成交量暴增。
鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，3月份北京二手住宅成交24149套，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二手房12000套左右的月均成交量，而整個(gè)3月的成交量或?qū)⑼黄?010年4月創(chuàng)造的32894套的歷史最高紀(jì)錄。
“由于需求被大幅透支，即使地方政策相對(duì)溫和，今后一兩個(gè)月時(shí)間，交易也會(huì)比較冷清。關(guān)于地方細(xì)則對(duì)市場(chǎng)的影響，要等到這兩個(gè)月過(guò)去之后，才能夠看出來(lái)。”一位中介人士告訴記者。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，眼下市場(chǎng)完全處于國(guó)五條細(xì)則的末班車行情，地方細(xì)則落地的時(shí)間越晚，市場(chǎng)的情緒會(huì)越來(lái)越緊張。“市場(chǎng)中的集中購(gòu)買力是存在限度的，短期內(nèi)交易如此龐大，確實(shí)透支了未來(lái)的需求。”
不過(guò)，國(guó)五條出臺(tái)后，業(yè)主出售較為積極，掛牌量增多，緩解了短期內(nèi)的供需矛盾。此外，為了促成交易，業(yè)主的讓利空間有所增大，業(yè)主的議價(jià)空間增加，這使得北京二手房成交均價(jià)開(kāi)始下降。
鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3月第二周北京市二手住宅成交均價(jià)為26613元/平方米，環(huán)比上周下降1%，2月開(kāi)始的成交均價(jià)四周連漲終止。3月下調(diào)掛牌價(jià)的案例比2月上漲了3.2倍。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告認(rèn)為，目前北京二手房市場(chǎng)，價(jià)格上漲已經(jīng)放緩，政策的影響已經(jīng)出現(xiàn)，在2月份出現(xiàn)的個(gè)別跳漲現(xiàn)象已經(jīng)從市場(chǎng)消失。新增的買賣客戶都還在適應(yīng)政策中，整體市場(chǎng)相比之前已經(jīng)出現(xiàn)降溫。預(yù)計(jì)3月底市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的低谷。
目前，市場(chǎng)上流傳著多個(gè)北京國(guó)五條細(xì)則的版本，但均未得到官方證實(shí)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，對(duì)于20%個(gè)稅，北京應(yīng)該不會(huì)選擇“一刀切”，或?qū)⑼瞥鲆恍┍Ｗo(hù)剛需的措施，如5年以上的個(gè)人唯一住房免征。
對(duì)于上海將出臺(tái)的細(xì)則，汪峰認(rèn)為，結(jié)合目前管理層保護(hù)剛需的言論，考慮到樓市的穩(wěn)定性和持續(xù)發(fā)展，20%個(gè)稅政策可能不會(huì)如目前市場(chǎng)預(yù)期的那么嚴(yán)厲。
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