國五條細(xì)則民間版本紛傳。據(jù)稱，上海最快出臺新政細(xì)則的時間節(jié)點可能在本月下旬至月底。業(yè)界人士認(rèn)為，上海的細(xì)則嚴(yán)厲程度有可能超出市場預(yù)期。

 

離新“國五條”出臺已有三周，上海二手房市場的火爆開始回落，但依然維持一定的活躍度，仍有不少客戶打算抓緊時間簽約過戶。而一些“免稅房”的賣家則紛紛提價，買賣雙方巨大的心理落差恐使細(xì)則執(zhí)行后的二手房市場迅速降溫。市場人士普遍認(rèn)為，一旦新政實施，二手樓市首當(dāng)其沖。

 

什么是“免稅房”?

 

之前，晨報《樓經(jīng)》曾介紹過市場上一些由中介包裝的“免稅房”，新政當(dāng)下，有不少客戶為了規(guī)避政策風(fēng)險，降低購房成本，紛紛把目光轉(zhuǎn)向目前政策中的“免稅房”。其實從嚴(yán)格意義上說，真正的“免稅房”應(yīng)該不單指免征個稅。

 

按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。同時滿5年的普通住宅，也可以免征營業(yè)稅；屬家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優(yōu)惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

 

“免稅房”并非單指免征個稅

 

[案例]

 

以一套100平方米的普通住宅為例，購入價為100萬元(含其他成本)，出售價為200萬元。如果是免稅房，基本上可以免營業(yè)稅和個稅，契稅稅率也只有1.5%；若不符合所有免稅條件，不滿5年，營業(yè)稅要按全額5.55%納稅；不是唯一，要按差額的20%繳納個人所得稅；不是普通住宅，買家要按全額的3%繳納契稅。按現(xiàn)行政策計算稅費如下：

 

(單位：元)

 

營業(yè)稅 個稅 契稅 合計

 

免稅房 0 0 30000 30000

 

非免稅房 111000 160000 60000 331000

 

[分析 ]

 

從上述計算可以看出，同樣一套房源，非“免稅房”比“免稅房”需多繳納30余萬元的稅費，免稅房的稅費總額只有一個零頭。而這部分稅費往往會被房東轉(zhuǎn)稼至買家身上，如果稅費較低，在相同的價格條件下，可以降低不少購房成本。

 

購“免稅房”注意啥？

 

當(dāng)下各種渠道的“免稅房”宣傳非常多，在這里建議購房者理性甄別，針對以往在“免稅房”上出現(xiàn)的一些的問題，建議購房者注意以下幾點：

 

-可要求賣家提供購房合同，確認(rèn)房源的確是5年前購入的；

 

-事先進(jìn)行核實。尤其是對于多人名下的房產(chǎn)，需要逐一核實是否唯一，只要有一人不符合都不能免個稅。

 

-不能盲目違規(guī)避稅費，通過做低房價避稅的辦法或許能夠規(guī)避一部分稅費，但也會為將來埋下一定隱患。

 

-在決定購房簽約時，對于補(bǔ)充條款要盡量詳細(xì)約定，約定防止房東“跳價”的違約條款，并預(yù)防由于政策變化所帶來的風(fēng)險。

 

“免稅房”約占掛牌20%

 

根據(jù)漢宇地產(chǎn)多家門店調(diào)查，目前掛牌房源中，“免稅房”源比例較低，平均僅為20%左右，比較稀缺。而新“國五條”細(xì)則出臺的利好刺激下，使得這類房源成為當(dāng)下?lián)屖值?ldquo;香餑餑”。由于“免稅房”出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此賣家漲價、跳價的現(xiàn)象較為普遍，價格普遍漲幅在5%-10%，雙方溢價空間較小，中小戶型的“免稅房”源更無還價余地。當(dāng)然，也有一部分賣家靜待后續(xù)個稅細(xì)則正式執(zhí)行而出現(xiàn)惜售現(xiàn)象；而買方主要擔(dān)心一旦細(xì)則落地，免稅房價格將再度上調(diào)，到時候購房成本又將增加，抓緊機(jī)會提前出手。因此一旦有免稅房掛牌出售，立刻就有買家來看房，不出幾日就簽約，個別房源甚至出現(xiàn)多個買家爭先“瘋搶”的場面。

 

據(jù)漢宇地產(chǎn)金橋[簡介 最新動態(tài)]五蓮路店人員介紹，上周該門店出售的一套49平方米、總價120萬元的“免稅房”，由于戶型南北通透，且價格適中，立刻被十幾個買家看中，爭先搶房。由于買家較多，賣家改變計劃，表示等政策出來后再漲價出售。同樣，該門店還有一套165萬元的免稅房，由于看房當(dāng)天買家眾多，賣家趁機(jī)大幅跳價，最終成交價被鎖定在180萬元。

 

漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示，目前20%的個稅政策對于“免稅房”的確是存在一定利好影響。賣家如果大幅提價，帶來的僵持局面會影響最終成交。隨著地方細(xì)則落實，政策逐漸明朗，“免稅房”的利好效應(yīng)會有所減弱。因為，細(xì)則很可能會導(dǎo)致二手房需求短期內(nèi)出現(xiàn)明顯降溫，供需關(guān)系緩和，這樣賣家的心態(tài)也會相應(yīng)轉(zhuǎn)變，漲價現(xiàn)象會有所回落。

 

賣家仍傾向于轉(zhuǎn)嫁稅費

 

記者從部分中介門店了解到，目前大多數(shù)賣家依然以“到手價”的方式，要求將稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者。據(jù)德佑地產(chǎn)大華[簡介 最新動態(tài)]店負(fù)責(zé)人介紹，門店周邊的賣家長期以來都有掛到手價的慣例，許多賣家在聞知新政后都堅持原來的到手價不變，這也意味著因新政可能增加的大量稅費，還是會由購房者來承擔(dān)。

 

據(jù)悉，大華板塊購買5年以上的房源在掛牌二手房源中占據(jù)很大比例，原價與現(xiàn)價往往相差一倍以上，并且其中有不少是非唯一住宅，一旦新政出臺對于區(qū)域內(nèi)較多的剛需和改善性需求而言，影響是十分顯著的。類似大華板塊的情況在全市非常普遍。新湖店也表示，目前該板塊的新湖明珠城[最新消息 價格 戶型 點評]二手房銷售頗為火爆，3月以來，僅德佑地產(chǎn)就成交了十余套房源，大多數(shù)小區(qū)賣家同樣執(zhí)意在新政后將稅費轉(zhuǎn)嫁給下家。

 

此外，目前賣家仍舊傾向于轉(zhuǎn)嫁稅費給買家，沒有太多要“各付各”的意思。真正具有迫切買賣意愿的購房者和賣家，大多都會趕在政策完全落地前完成交易，反而不太注意稅費轉(zhuǎn)嫁的具體操作。而新政一旦正式執(zhí)行，剩余的入市者大多買賣誠意不足，稅費轉(zhuǎn)嫁將很可能成為橫亙在他們面前的天塹。據(jù)中介介紹，目前那些購買意愿不強(qiáng)的客戶，對于賣家在新政后轉(zhuǎn)嫁稅費的情況存在較大的抵觸情緒；另一方面，那些出售誠意不高的業(yè)主一般也都鐵了心要讓下家承擔(dān)稅費。雙方心態(tài)上的巨大矛盾將很可能使細(xì)則落地后的二手市場迅速進(jìn)入冷凍期。

 

德佑地產(chǎn)代理五部總監(jiān)陳杰認(rèn)為，樓市的持續(xù)火爆超出管理層的預(yù)期，按照目前三月上半月的成交量來看，3月全月的商品住宅成交總量可能突破150萬平方米，考慮到4月是傳統(tǒng)的旺銷階段，如持續(xù)成交旺盛恐引發(fā)政策出臺抑制樓市。

 

為避稅 包裝伎倆層出不窮

 

一些著急“先賣后買”的改善人群，以及著急“賣房套現(xiàn)”的人群為在限購政策下獲取買房資格，或為規(guī)避稅費盡快成交，各種包裝伎倆層出不窮。其中“假離婚”包裝成首套房和“陰陽合同”包裝成普通住宅的最多。“假離婚”包裝成首套房。如：30歲的小徐是上海人，結(jié)婚后和妻子名下共有一套房產(chǎn)，無貸款記錄。為了小孩將來的教育他們計劃再購買一套房，原先那套地段也不錯，并不考慮出售，打算出租。考慮到第二套房的首付和利率都比較高，小徐按銷售的建議先離婚，買好房后再復(fù)婚。于是小徐將自己的房產(chǎn)贈予到妻子名下，離婚后又以自己個人的名義購買了一套二手房，并算作首套，利率85折，可以用公積金還貸。

 

“陰陽合同”包裝成普通住宅。如：為擔(dān)心個稅政策造成一時間房子難以出售。老張最近火速賣掉了自己名下的一套房產(chǎn)。房子位于九亭，滿5年，100多平方米的兩房，當(dāng)時買入價100萬元，掛牌210萬元到手價。由于小區(qū)環(huán)境和戶型都不錯，很快這套房子被買家看中，并最終以200萬元的到手價成交。不過由于買家不愿意承擔(dān)全部稅費，老張和買家在和中介商定后，便只以159萬元的價格進(jìn)行網(wǎng)簽。按照做低后的價格，這套房子屬于普通住宅，可以免營業(yè)稅，契稅和個稅都是減半，前后稅費能少繳數(shù)萬元，買家很配合，很快便完成過戶。

 

值得注意的是，雖然這些伎倆或許可以減免稅費，但是無論是做低房價避稅還是“假離婚”。都存在一定的風(fēng)險，例如“假離婚”變真離婚；做低房價會給將來的再次交易留下隱患等。