本報(bào)昨天刊發(fā)《房款沒收齊房子已過戶》的報(bào)道引發(fā)了眾多讀者的關(guān)注。今天上午，多位知名律師接受采訪時(shí)表示，二手房交易中的各種陷阱幾乎難以計(jì)數(shù)，哪怕是非房產(chǎn)專業(yè)的法律工作者，也不一定能全部避過。據(jù)介紹，最容易出現(xiàn)問題的就是目前相當(dāng)常見的“賣小買大”、“賣舊買新”的連環(huán)單。

 

刑事立案成討錢關(guān)鍵

 

“到現(xiàn)在為止，刑事立案還是沒成功。但是好歹警察也跟我們說了一些工作流程。”今天上午，被騙事主之一的馬先生對(duì)記者說。據(jù)他講，朝陽警方已答應(yīng)啟動(dòng)刑事立案的報(bào)批程序，但究竟最后能否正式立案還沒有結(jié)論。

 

北京市惠誠律師事務(wù)所合伙人王宏偉律師說：“這起事件中現(xiàn)在已經(jīng)爆出涉及9幢房屋，并且大多數(shù)向銀行辦理了抵押貸款。這種情況下，如果能按照刑事立案，那這些房屋將作為詐騙案中的標(biāo)的物，破案后有望返還給原來的房主。但是這樣一來，銀行的貸款就會(huì)全部打水漂。如果按照民事關(guān)系，被認(rèn)定為合同糾紛，那么雙方爭執(zhí)的就是70%的尾款，屬于財(cái)產(chǎn)關(guān)系，受騙的原房主只能要求被告支付尾款。一旦被告拿不出錢，無法償還，銀行會(huì)拍賣房產(chǎn)。但是我相信，銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候，會(huì)有個(gè)條件叫‘優(yōu)先受償’，拍賣款會(huì)首先償還給銀行。這樣一來，原房主可能一分錢都拿不到。”

 

王宏偉律師認(rèn)為，警方能夠?qū)⒋耸伦鳛樾淌掳讣?，還需要更多證據(jù)。“首先要看與房主們簽訂合同的張某是否主觀上有詐騙錢財(cái)?shù)墓室?，她是不是一開始就想將這些錢非法占為己有。從現(xiàn)在她這樣大批量買房，并且找沒有實(shí)際購房能力的眾多20多歲年輕人來當(dāng)‘托’的情況看，涉及詐騙的可能性非常大。”

 

“連環(huán)單”最容易出陷阱

 

“現(xiàn)在北京人買房，大多數(shù)都是賣小買大、賣舊買新的連環(huán)單，越是這種交易，越容易出現(xiàn)各種陷阱。”京倫律師事務(wù)所那海濤律師說，特別是“新的已買，舊的未賣”的情況，事主掉進(jìn)陷阱的幾率會(huì)大大增加。

 

“比如新房交了100萬房款，約定4個(gè)月交齊尾款，可是4個(gè)月內(nèi)舊房沒賣出去，房主又不愿意大幅度壓價(jià)，這時(shí)候中介一定會(huì)出面，游說房主‘抵押貸款’，這里面有太多的陷阱，包括各種苛刻條件，甚至最后干脆是高利貸，而房主即使明知，也不得不往里面跳，否則前期所交的100萬房款就收不回來。因此這樣的交易最好要避免。”

 

王宏偉律師認(rèn)為，原來多是對(duì)買房人提建議，比如重點(diǎn)關(guān)注出賣人是否有權(quán)出售房產(chǎn)的情況,在出現(xiàn)近期“我愛我家”的事件之后，看來買方的真實(shí)性也必須要多加關(guān)注，買賣雙方千萬不要聽中介業(yè)務(wù)員的忽悠，務(wù)必要將對(duì)方主體的情況弄清楚。

 

此外，房產(chǎn)是否有抵押、是否一房二賣、是否存在經(jīng)濟(jì)適用房不允許轉(zhuǎn)讓等問題，都需要關(guān)注。“中介的服務(wù)費(fèi)經(jīng)常幾萬十幾萬，這絕不是簡單的信息費(fèi)，而是整個(gè)交易過程中的服務(wù)費(fèi)，買賣雙方如果通過中介交易，就一定要盯緊了他們，簽訂的中介合同一定要注明各項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容，最好不要在中介提供的格式合同上簽字了事。比如，要將確定對(duì)方權(quán)力主體、確定標(biāo)的物的合法性、交易風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)等問題都寫進(jìn)去，在過戶之后，也得要求中介繼續(xù)協(xié)助確定有沒有其他后續(xù)問題，比如原房主是否大幅拖欠物業(yè)費(fèi)供暖費(fèi)等等。”王宏偉說。

 

最重要的是付款時(shí)機(jī)

 

王律師認(rèn)為，最值得買賣雙方注意的就是付款時(shí)機(jī)。“在合同中必須要約定好，交易流程走到哪一步，需要付多少錢。過戶之前和之后分別要付多少錢。按照正常的情況，過戶之前至少要有80%以上的款項(xiàng)支付完畢后才能辦。其余的則在物業(yè)交割之后全部辦完。”

 

他表示，對(duì)普通人而言，買賣房子很可能是人生中一次相當(dāng)大的事情，每簽一次字都要提高警惕，千萬不能聽旁人的忽悠和許諾，一切都要落實(shí)到合同的文字里，而且還要弄清期間是否有陷阱，如果確定不了，最好要咨詢專業(yè)人士，不可輕信中介的口頭游說。

 

先過戶再付款并不普遍

 

據(jù)記者了解，像本事件的買房人一樣，借用別人的身份證買房，在北京實(shí)行樓市“限購令”后并不罕見。一些名下房產(chǎn)已滿兩套，或購房資格暫時(shí)不符合的人，為提前買上房子，確實(shí)會(huì)借用親朋好友的身份證，待達(dá)到購房資質(zhì)后再進(jìn)行過戶。但像張姓買房人這樣，先過戶再付款的方式，在二手房市場卻很少發(fā)生。

 

“最通常的做法是，在買賣雙方過戶當(dāng)天，買房人支付除去銀行貸款部分的所有剩余尾款。而這次事件中，出現(xiàn)7個(gè)賣房人被騙，我想一方面是買房人支付的房款高于當(dāng)時(shí)的市場成交價(jià)，所以便提出以先過戶再付款的方式，作為附件條件；另一方面，中介經(jīng)紀(jì)人為了促成成交，也沒有充分提示操作的風(fēng)險(xiǎn)性，畢竟在中介行業(yè)是以過戶為準(zhǔn)計(jì)算經(jīng)紀(jì)人的傭金提成。”一位從事中介行業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士向記者透露。