在日前正在召開的“中國發(fā)展高層論壇2013”年會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，目前我國人口戶均1.02套住房，中國住房最短缺的時(shí)候可能已經(jīng)過去。下一步住房的發(fā)展要考慮住房質(zhì)量和城市結(jié)構(gòu)。

 

對于1.02套的數(shù)據(jù)，很多人表示質(zhì)疑。事實(shí)上，任興洲的數(shù)字不但沒有高估，而是在很大程度上低估了目前中國城鎮(zhèn)常住人口戶均擁有的住房套數(shù)。事實(shí)上，179億平方米的數(shù)字只是考慮了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等可以統(tǒng)計(jì)的住房，而大量的單位福利分房以及超過60億平方米的小產(chǎn)權(quán)房并沒有計(jì)算在內(nèi)，目前全國的存量房的面積保守估計(jì)超過了250億平方米。很顯然，實(shí)際的住房套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2.2億套。

 

這個(gè)數(shù)字，其實(shí)可以用2013年政府工作報(bào)告的數(shù)字來印證，根據(jù)報(bào)告推算，到2012年底，官方統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米，這也是不包含60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房的。按照這個(gè)數(shù)字，加上小產(chǎn)權(quán)房的面積，城鎮(zhèn)存量房的面積差不多有300億平方米，人均真正住房面積應(yīng)該超過了35平方米。而世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30～35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，之后，城鎮(zhèn)住房的絕對短缺時(shí)代將宣告結(jié)束，住房供應(yīng)進(jìn)入平穩(wěn)階段。如果按照目前人均35平方米來看，中國目前的城鎮(zhèn)居民住房已經(jīng)和接近德國、法國、日本上世紀(jì)90年代的水平。

 

住房告別極度短缺的結(jié)論，還可以從近年來住房的增量供應(yīng)和住房在建面積來證明。以2012年為例，國內(nèi)住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%，近43億平方米的在建面積，以及全國房地產(chǎn)企業(yè)囤積的足夠10年開發(fā)的土地儲備，對未來住房的增量是個(gè)巨大的支撐，這種支撐，不會因?yàn)槟骋荒晷路块_工量的減少，而對整個(gè)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)乃至對市場產(chǎn)生影響。而更具有指標(biāo)意義的是，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)，二手房的交易量已經(jīng)超過了新房，這也意味著，中國的住房市場已經(jīng)從增量住房市場正在邁入存量住房市場。

 

這一系列的數(shù)字表明，那些一而再再而三利用短缺概念炒作房價(jià)者已經(jīng)不具有任何說服力。但奇怪的是，由于多年來房地產(chǎn)信息的黑幕，再加上房價(jià)的單邊上漲，對于已經(jīng)明顯出現(xiàn)的中國住房市場的悄然變局，絕大多數(shù)人不敢輕易相信。以最近的城鎮(zhèn)化概念而言，城鎮(zhèn)化肯定會帶來巨大的住房需求，這是毋庸置疑的，但問題是，按照未來10年中國城鎮(zhèn)化的步伐，每年的房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達(dá)到5億平方米，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求，而事實(shí)上，過去五年房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此，況且，對于人口涌入較多的很多大城市而言，目前的房價(jià)并不是城鎮(zhèn)化的新增人口可以承受的，這是一個(gè)極其簡單的邏輯，但在恐慌的情況下，很多人依然選擇恐慌性購買，推動了房價(jià)最近不理性的上漲。

 

對任何房地產(chǎn)市場而言，住房告別絕對短缺意味著，就供求關(guān)系而言，未來房價(jià)出現(xiàn)暴漲的概率基本為零。在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策本身也要告別以前的調(diào)控思維，不是用短期的行政手段去調(diào)控一手房市場，而是通過制度建設(shè)，去調(diào)整存量房的占有結(jié)構(gòu)，通過信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)持有稅等一系列舉措對存量房市場進(jìn)行制度化調(diào)整，改變目前有人擁有百套住房、有人一套都沒有的不正常狀況。