一個(gè)搖號(hào)搖到2177號(hào)的購(gòu)房者無(wú)比沮喪，他自知，“徹底沒(méi)戲。”

 

這是3月24日，通州金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]格林格林開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)公開(kāi)，該樓盤(pán)當(dāng)天484套房源，有4130人參加搖號(hào)。開(kāi)盤(pán)均價(jià)為18000元/平方米，當(dāng)天上午“日光”。

 

北京市新房供應(yīng)低增長(zhǎng)已持續(xù)兩個(gè)月。市場(chǎng)普遍擔(dān)心的是，在這種背景下，20%個(gè)稅的嚴(yán)格實(shí)施，將再次使得需求目光從二手房轉(zhuǎn)移到新房，加劇后者供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局。

 

新房供應(yīng)困局

 

上周，北京共有9個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，是年內(nèi)首個(gè)推盤(pán)高峰。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)2338套，面積21.52萬(wàn)平方米。截至上周，3月份北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總數(shù)24個(gè)，增加商品住宅5342套，面積達(dá)50萬(wàn)平方米，接近1、2月份供應(yīng)總量的2倍。

 

然而，新增項(xiàng)目的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上成交量消化的速度。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，上周北京商品住宅成交8584套，環(huán)比大漲117%，成交面積74.44萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲80%。

 

供不應(yīng)求的結(jié)果，就是新房漲價(jià)。

 

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，上周開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目中，多個(gè)項(xiàng)目上調(diào)定價(jià)，最高漲幅達(dá)10%。如位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠路的金茂府·悅公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]商住小戶型18號(hào)樓，以50000元/平方米價(jià)格入市，比去年10月份相同戶型的19號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格上漲10%。房山的明星項(xiàng)目金域緹香，開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)21000元/平方米，比去年12月15日上漲了4000元。

 

據(jù)知情人士透露，由于北京市住建委嚴(yán)控新取證項(xiàng)目的漲價(jià)指數(shù)，一些項(xiàng)目由于想漲價(jià)但拿不到預(yù)售許可證，而不得不延期開(kāi)盤(pán)。這使得供求關(guān)系更顯緊張。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉擔(dān)心的是，“新國(guó)五條”細(xì)則之后，二手房市場(chǎng)部分需求轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)，加之政策“末班車”的效應(yīng)，新房市場(chǎng)將重返成交火爆與房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

 

這也是購(gòu)房者的普遍擔(dān)心。

 

繼續(xù)抑制需求？

 

在北京等一線城市，二手房已逐漸成為商品房供應(yīng)主體。自2009年以來(lái)，北京二手房成交量已連續(xù)4年超過(guò)新房成交量。其中，2012年北京共成交二手住宅14.4萬(wàn)套，比新房多出2萬(wàn)多套。

 

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛在紫御華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]舉辦新“國(guó)五條”細(xì)則研討會(huì)上表示，近幾年，政府控制房?jī)r(jià)漲幅，唯一不變的手段就是加稅，新“國(guó)五條”的目的是希望市場(chǎng)流通得慢一點(diǎn)，炒房的少一點(diǎn)，從而加大個(gè)人存量房產(chǎn)的稅收力度。

 

格拉斯小鎮(zhèn)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]營(yíng)銷負(fù)責(zé)人韓樂(lè)預(yù)計(jì)，20%個(gè)稅對(duì)二手房影響很大，新房短期內(nèi)會(huì)受到影響，但鑒于供不應(yīng)求現(xiàn)狀，熱度仍然不會(huì)減少。摩根大通中國(guó)證券市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李晶表示，二季度，隨著地方政府出臺(tái)新的細(xì)則，二手房交易量將出現(xiàn)明顯下滑。

 

事實(shí)上，恐慌過(guò)后，最近一周，北京二手房成交量已開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

 

北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理張葉松分析，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間集中放量后，二手房交易量將在下月大幅回落，未來(lái)幾個(gè)月將是新需求的積累期。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊稱，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)3個(gè)月的平淡期，至6月底才會(huì)逐漸恢復(fù)。

 

關(guān)于調(diào)控政策對(duì)新房的影響，分析師們看法有分歧。張葉松認(rèn)為，新房市場(chǎng)將在短期內(nèi)受益，尤其是首次置業(yè)的剛性需求。張磊表示，新房?jī)r(jià)格有可能先漲后調(diào)，但總體以漲為主。亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，如果京版細(xì)則按照“國(guó)五條”精神最嚴(yán)格地執(zhí)行，對(duì)購(gòu)房預(yù)期會(huì)有一定影響，新房交易量也可能出現(xiàn)短期下滑。

 

李晶再次提出，“房產(chǎn)稅是相對(duì)比較好調(diào)控投資需求的辦法。如果房產(chǎn)稅真正全國(guó)鋪開(kāi)，而且房產(chǎn)稅比重提高，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)第二套房第三套之前要想到未來(lái)幾十年每年都要交房產(chǎn)稅，這樣可以壓抑投資的需求。”行政手段短期內(nèi)有效，中長(zhǎng)期有效無(wú)效則很難說(shuō)。