- 城市綠洲 【城中版塊】
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問答
3月31日，是地方政府公布“國五條”調(diào)控細(xì)則大限之日。
截至發(fā)稿，北京、上海、廣州、深圳等一線城市及重慶、廈門、合肥、大連、濟(jì)南、貴陽、天津等城市已公布房價控制目標(biāo)及具體調(diào)控細(xì)則。接受記者采訪的人士指出，隨著這些細(xì)則的落實，此前一路上漲的樓市有望進(jìn)入調(diào)整期，而一線城市可能率先降溫。
記者注意到，在房價控制目標(biāo)方面，各地標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。其中，北京版細(xì)則被認(rèn)為最嚴(yán)厲，2013年房價控制目標(biāo)是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房價格”；上海將房價控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；深圳、天津、重慶、大連、廈門等城市則規(guī)定房價上漲幅度低于收入漲幅。
值得一提的是，北京是目前唯一明確提出“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房價格”的城市。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉解讀說“相比2012年房價控制目標(biāo)，此次明顯剔除了保障房對價格的影響，使得調(diào)控目標(biāo)更加明確和嚴(yán)格。”
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則認(rèn)為，各地公布的房價控制目標(biāo)大致與其樓市熱度相呼應(yīng)，北京、上海等一線城市偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市較為溫和。
在限購、限貸方面，同樣是北京版細(xì)則更為嚴(yán)格，對原有限購政策進(jìn)一步收緊，提出“本地戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；同時對二套房的首付比例進(jìn)一步提高。”而其他城市的表述則以“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市商品住房限購措施”為主。
此前業(yè)界最為關(guān)注的“計征20%個稅”方面，除深圳未明確表述以外，北京、上海、天津等地均提出，在能核實房屋原值的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征。
值得一提的是，北京地稅局3月31日率先公布“個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅”具體規(guī)定，針對不同房源對房屋原值作了具體劃分。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為此舉無疑是“國五條”中最具力度的一項政策，將可能改變投資性購房者的長期預(yù)期。同時，由于存在稅費轉(zhuǎn)嫁的可能，剛需及改善性需求也會受到較大影響。
林倩表示，北京版細(xì)則是在樓市持續(xù)回暖、量價齊升的背景下出臺的，通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例等措施限制投資性需求，尤其是個稅調(diào)整及單身限購的新政策將明顯影響市場需求。預(yù)計二手房市場將有60%左右的需求受到稅費調(diào)整影響，而且不同類型房屋的稅費差距進(jìn)一步擴(kuò)大。新政執(zhí)行后，成交量會明顯回落。
事實上，由于細(xì)則出臺前的“搶搭末班車”效應(yīng)，多地二手房市場一度出現(xiàn)交易高峰，在短時間內(nèi)透支了樓市需求，隨后交易量開始迅速下降。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月下半月北京二手房市場新增客源量較上半月下降35.3%。上海中原分行數(shù)據(jù)也顯示，二手房交易量在3月中旬達(dá)到峰值后出現(xiàn)遞減之勢。
“交易成本會大幅增加。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔說：“比如100萬元購房后，以200萬元售出，按原先1%征稅只需2萬元，而按差額部分20%征稅則要20萬元”。如果賣方將稅費轉(zhuǎn)嫁買方，則相當(dāng)于房價漲了18萬元，交易成本上升必然會影響未來的成交量。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，地方版細(xì)則中，一線城市力度最大。“本輪市場反彈的主要表現(xiàn)就是一線城市房價上漲迅速，所以調(diào)控明顯體現(xiàn)了差別化，而一線城市的力度也代表了全國的調(diào)控方向”。
“此前市場主要關(guān)注二手房個稅政策。目前來看，北京等城市的細(xì)則中針對新建住宅的力度甚至超過二手房，其他城市的細(xì)則也明顯對新建住宅預(yù)售加強監(jiān)管”。張大偉稱，地方版細(xì)則出臺及后續(xù)執(zhí)行可能造成樓市量價齊跌，再加上產(chǎn)權(quán)登記等疊加政策，這次樓市調(diào)控力度不亞于2011年“其中，一線城市一季度過熱的二手房市場將很快陷入調(diào)整期，房價很可能率先下調(diào)。”
顧云昌在接受記者采訪時也表示“一二線城市政策力度之大超出預(yù)期。”他預(yù)測，今年房價總體將表現(xiàn)為一季度偏高，二季度停滯，三四季度逐步穩(wěn)定。分類來看，二手房成交二季度將遇冷并呈直線下降趨勢，三四季度逐步穩(wěn)定；新房價格波動將相對較小，但也沒有大幅上漲的可能。
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