中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所近日發(fā)布季報(bào)稱(chēng)，從短期來(lái)看，新國(guó)五條可能迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)作出初步調(diào)整，整體上呈現(xiàn)“量滯價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，不至于令房地產(chǎn)價(jià)格下降；從中長(zhǎng)期來(lái)看，它更不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，積聚在此領(lǐng)域的泡沫因素很難被徹底擠出。

 

受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面基本平穩(wěn)、信貸環(huán)境相對(duì)寬松、各地住房政策微調(diào)和居民預(yù)期改變等多重因素影響，2013年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“V”型反轉(zhuǎn)，部分地區(qū)出現(xiàn)了偏熱苗頭。

 

在銷(xiāo)售全面回暖、資金緊張局面緩解等因素作用下，房地產(chǎn)投資快速回升。前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6700億元，同比增長(zhǎng)22.8%，高于2012年平均18%的增長(zhǎng)速度。

 

同時(shí)，房?jī)r(jià)快速上漲。2013年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)了“V”型反轉(zhuǎn)，商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積1.05億平方米，同比增長(zhǎng)49.5%。與去年同期14%的負(fù)增長(zhǎng)相比，房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)了大幅反轉(zhuǎn)。百城住宅平均價(jià)格連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲且漲幅不斷擴(kuò)大，今年2月，百城住宅平均價(jià)格已上升至9893元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

 

另外，受信貸可貸資金改善、剛性需求支持和外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)等因素的影響，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源狀況也明顯改善。前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)33.7%，比上年末加快21個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)最快，增速分別達(dá)到58.8%和26.4%，比上年末分別加快了37.5和13.2個(gè)百分點(diǎn)。

 

房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的升溫也帶動(dòng)了全國(guó)土地市場(chǎng)的活躍。2013年2月末，土地購(gòu)置面積為3813萬(wàn)平方米，同比下降18.6%，但降幅比上年末下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。同期，土地購(gòu)置單價(jià)達(dá)到2409元/平方米，為歷史最高水平。

 

為給不斷高漲的樓市降溫和防止泡沫的膨脹，2月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新國(guó)五條。其中要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。最引人矚目的條款則是：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

 

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所認(rèn)為，隨著各地政策細(xì)則的出臺(tái)、恐慌性情緒的逐步消退、剛性需求的平穩(wěn)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由一季度的“量?jī)r(jià)齊漲”轉(zhuǎn)向二季度的“量滯價(jià)穩(wěn)”。三季度，隨著供需雙方對(duì)政策的逐步消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將試探性下挫，成交量可能萎縮。整體而言，他們維持2013年房地產(chǎn)銷(xiāo)售呈現(xiàn)“前高后低”的觀(guān)點(diǎn)。

 

該所負(fù)責(zé)人比較了新國(guó)五條和2010年國(guó)十條發(fā)現(xiàn)，兩者在出臺(tái)背景上相同，都是為了防止房?jī)r(jià)快速上漲和“普漲”形勢(shì)蔓延；在調(diào)控思路上類(lèi)似，政策重點(diǎn)均強(qiáng)調(diào)“抑需求、促供給”；在著力點(diǎn)上相同，都主要以“需求管理”為調(diào)控手段，通過(guò)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策和加大交易環(huán)節(jié)稅負(fù)來(lái)抑制需求。但是新國(guó)五條卻更為激進(jìn)、更強(qiáng)調(diào)預(yù)期管理，兩者的宏觀(guān)環(huán)境也不同。

 

“國(guó)十條出臺(tái)時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)由于大規(guī)模財(cái)政貨幣政策的刺激，整體處于V型反轉(zhuǎn)階段。當(dāng)前新國(guó)五條出臺(tái)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)正處于弱復(fù)蘇、中低速增長(zhǎng)之中，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增速降低的容忍能力增強(qiáng)。”他說(shuō)。

 

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所預(yù)計(jì)，從短期影響看，房地產(chǎn)在二季度會(huì)作出初步調(diào)整，整體呈現(xiàn)“量滯價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。這主要是由于新國(guó)五條會(huì)顯著增加二手房交易成本，二手房的銷(xiāo)售量會(huì)受到較大影響。但在目前整體供小于求的情況下，需求會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)從而促使新房交易量上升。交易量的“一降一升”使得整體交易量未必下降。交易量的遲滯，再加上價(jià)格的固有黏性使得價(jià)格難以下降。此外，從歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)調(diào)整的反應(yīng)看，其并不表現(xiàn)為絕對(duì)價(jià)格的下降，而僅是上漲速度的相對(duì)放緩。

 

從中長(zhǎng)期影響看，新國(guó)五條不會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。報(bào)告給出的理由是：第一，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，更多的需求不得不涌向新房市場(chǎng)，加大房?jī)r(jià)上行壓力。第二，住房投資投機(jī)需求不減，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫壓力依然存在。第三，新國(guó)五條仍沒(méi)有對(duì)滋生房地產(chǎn)泡沫的制度性因素進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，例如，土地財(cái)政問(wèn)題，金融體系不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)承擔(dān)儲(chǔ)蓄和投資工具問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)泡沫很難被徹底擠出。