兩年前的沖動換回了巨額收益，也帶來了煩惱。對于進入8萬億規(guī)模的信托業(yè)來說，2013年后三個季度面臨的近1100億元的房地產(chǎn)信托兌付壓力是一個定時炸彈。成功“拆線”皆大歡喜，不幸“引爆”則要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟和輿論壓力。
4、5兩月到期規(guī)模最大
用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月1日起，今年內(nèi)到期的房地產(chǎn)信托總規(guī)模將達到1098億元，而這只是公布數(shù)據(jù)的集合類信托?？紤]到規(guī)模更大的單一信托，數(shù)字將更為驚人。新時代證券預(yù)計，算上規(guī)模龐大的單一信托，2013年房地產(chǎn)信托兌付規(guī)模將達2847.9億元，其中僅二季度就達1247.6億元。而2012年全年到期的房地產(chǎn)集合信托總規(guī)模只有690億元。
上述數(shù)字還不包括本該今年以后到期但在今年就提前終止的房地產(chǎn)項目。
數(shù)據(jù)顯示，在今年剩下的9個月時間里，除10月和12月的兌付規(guī)模不足100億元外，其余7個月份到期兌付的規(guī)模都在100億元以上。其中4、5兩個月份面對的房地產(chǎn)信托到期規(guī)模最大，分別達到178億元和185億元。
房地產(chǎn)市場“高壓線”
對于房地產(chǎn)市場，雖然有市場人士認(rèn)為，新的“國五條”其實將促進一手房成交，事實上利好開發(fā)商，但在投資者眼里，房地產(chǎn)市場其實是一條“高壓線”。
新時代證券認(rèn)為，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險主要考慮融資方的資質(zhì)與實力、信托公司的管理能力、風(fēng)險控制能力與股東背景，以及房地產(chǎn)信托的風(fēng)險控制措施。房地產(chǎn)信托風(fēng)險處置手段首先是地產(chǎn)商籌資自救，其次是信托公司風(fēng)險處置，措施通常包括借新還舊或展期，資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)基金或其他信托公司接盤，司法拍賣抵押物與自有資金接盤，在監(jiān)管層提倡市場機制化解兌付危機背景下，資產(chǎn)管理公司接盤預(yù)計會成為主要趨勢。
一家財務(wù)公司投資總監(jiān)告訴《第一財經(jīng)日報》記者，現(xiàn)在公司手上拿到的融資項目，90%以上都是房地產(chǎn)項目。“這個行業(yè)現(xiàn)在融資渠道非常窄，很多老板不得不去借高利貸。”他告訴本報記者，“借錢的公司都是有困難的，但如果一個行業(yè)都缺錢，這個行業(yè)就不是很好的投資標(biāo)的。”他表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)，他所在的公司幾乎不投。
大資金對于房地產(chǎn)行業(yè)的慎重投資將直接威脅信托公司的風(fēng)控效果。根據(jù)信托產(chǎn)品的設(shè)計套路，項目在設(shè)計初就需要考慮一旦回款出現(xiàn)問題，如何處置質(zhì)押的資產(chǎn)。其中，將項目整體轉(zhuǎn)讓就是經(jīng)常采用的手段。以房地產(chǎn)信托為例，在信托項目到期前出現(xiàn)問題時，將開發(fā)商抵押的土地或物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓給各路大資金是最方便快捷的手段。但問題是，各路實力資金對于房地產(chǎn)行業(yè)的慎重投資則有可能將信托公司的風(fēng)控措施變成空談。
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