[ 國土資源部……規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%； ]
以平均每平方米122元的樓面地價在工業(yè)、倉儲用地上蓋商鋪，并以近2萬元/平方米的價格公開發(fā)售，《第一財經(jīng)日報》記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自稱與武漢（樓盤）地方政府正值“蜜月期”的香港上市公司卓爾發(fā)展（02098.HK）通過一連串“另類”手段坐上“業(yè)績火箭”的同時不免暗藏危機，值得監(jiān)管機構(gòu)、投資者警惕。
工業(yè)地上蓋商鋪不避嫌
本月3日，本報記者來到卓爾發(fā)展投資的旗艦項目——漢口北國際商品交易中心（下稱“漢口北市場”），按照公司招股說明書描述，漢口北市場被分為20多個獨立的批發(fā)商場，銷售數(shù)以百萬計種類消費品。但實際情況是，已建成開業(yè)的市場內(nèi)不僅門可羅雀、交易慘淡，二層及其以上商鋪基本處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)，貼有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售告示的商鋪一排連著一排。
與之大相徑庭的是，漢口北市場招商[簡介 最新動態(tài)]中心內(nèi)的業(yè)績墻上卻貼滿了一面面紅旗。“貼上紅旗的鋪位表示已售出。”招商中心一位銷售人員告訴記者，漢正街2萬多商戶中，有超過七成已在漢口北購買和租賃商鋪。記者透過業(yè)績墻注意到，現(xiàn)場門可羅雀的市場卻已有超八成的商鋪已經(jīng)售出。
據(jù)卓爾發(fā)展2012年度業(yè)績快報，去年漢口北項目為公司銷售收益貢獻14.51億元人民幣（下同），占公司總營業(yè)額的97.4%，但較去年同期已減少39.6%，其原因主要是2012年交付的總建筑面積較2011年同期減少所致。據(jù)悉，漢口北項目將于2013年全部開發(fā)完成。
值得注意的是，上述銷售人員還向記者透露，漢口北市場之所以旺銷與其“特殊”的土地性質(zhì)息息相關(guān)。原來，其招商中心不僅在顯著位置高調(diào)展示著漢口北市場的“商貿(mào)倉儲物流”的土地用途，銷售人員亦將“能將工業(yè)用地的土地證分割到戶，為每個單間商鋪辦土地證”當作最具競爭力的賣點向意向客戶重點介紹，“我們可以百分百保證，但周邊別的市場就不好說了。”
卓爾發(fā)展執(zhí)行董事、副總裁方黎對此毫不避嫌，他承認漢口北市場的土地雖然是工業(yè)用地，但“我們?nèi)阅苻k下來分割到戶的土地證，每個商鋪一個土地證。”
“正像媒體說的，卓爾和武漢市、黃陂區(qū)政府正值"蜜月期"，所以在土地用途的問題上，國土資源部曾給過我們一個明確的書面回復，認為并不違背國家相關(guān)政策”，但卓爾方面無法提供這份書面回復，因為“這是（中央）政府對（地方）政府的回復。”方黎說。
工業(yè)地產(chǎn)專家、戴德梁行武漢總經(jīng)理楊良軍對本報表示，我國工業(yè)性質(zhì)的土地通常包括廠房、倉庫和研發(fā)樓，從不同的產(chǎn)業(yè)角度可分為物流類地產(chǎn)、科學園類地產(chǎn)（研發(fā)辦公類）以及制造業(yè)類地產(chǎn)。工業(yè)用地的土地批租年限為50年。
理論上，工業(yè)用地上的建筑物至多只能分割到棟，但在武漢等地，因地方政府為鼓勵工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，而出現(xiàn)了暫時性地故意不從嚴監(jiān)管，甚至頒發(fā)了分割到戶的工業(yè)用途土地證，這一做法旨在追逐短期收益，但長期來看，分割過散的工業(yè)項目難以統(tǒng)一運營，地方政府不僅無法確保平穩(wěn)收益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，也違背了工業(yè)地產(chǎn)原有的開發(fā)價值。
公然違規(guī)？
不僅如此，卓爾發(fā)展與當?shù)卣?ldquo;蜜月”的另一產(chǎn)物更直接觸及了國土資源部的政策底線。國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標》規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%；武漢市在2010年9月出臺的《武漢市人民政府關(guān)于完善工業(yè)用地政策促進工業(yè)快速發(fā)展的意見》中亦對此有明確規(guī)定。
但卓爾發(fā)展招股說明書上卻顯示，按規(guī)劃建筑面積計算，漢口北市場的總地盤面積約1488310平方米。全面竣工后，漢口北市場的總建筑面積預計達3264732平方米，包括2711468平方米的批發(fā)商場及553264平方米的配套設施。總規(guī)劃建筑面積約553264平方米的商業(yè)配套設施，占漢口北國際商品交易中心的總規(guī)劃建筑面積16.9%。然而，翻倍超標的配套設施卻并沒有影響卓爾發(fā)展獲得漢口北市場的建設用地規(guī)劃許可證。
記者進一步發(fā)現(xiàn)，卓爾發(fā)展以倉儲土地用途取得的148.83萬平方米工業(yè)用地的規(guī)劃中，真正用于做倉庫的建筑面積僅為55242平方米，占總建筑面積的1.6%，而用于物流中心建設的建筑面積亦不多，僅為301931平方米。也就是說，超過113萬平方米的工業(yè)用地被卓爾發(fā)展變相用來開發(fā)成商鋪和商業(yè)配套項目租售，土地用途可謂“本末倒置”。
卓爾發(fā)展招股說明書中則坦承，在武漢市政府及湖北省政府的2009年及2010年年度工作報告中，均確認漢口北市場為優(yōu)先發(fā)展項目。“我們其后能夠按照有關(guān)政府程序以合理成本快速獲得合共超過600000平方米的地盤面積。我們可快速提升盈利，主要是由于可物色并以低成本獲得大幅郊區(qū)土地，然后利用開發(fā)項目為土地創(chuàng)造巨大價值。”
招股說明書沒有詳細闡述成本到底低到何種程度，但本報記者通過查閱政府相關(guān)土地招拍掛公告了解到，用于漢口北市場開發(fā)的平均掛牌樓面地價僅為122.6元/平方米，這一價格比黃陂區(qū)工業(yè)用地出讓最低價標準（9.6萬元/畝，即約144元/平方米）還要低出近20元/平方米。其他企業(yè)在同期同區(qū)域拿地成本均高于最低價標準。此舉進一步違反了國土資源部“不得低于國家公布的最低價格標準”的強制性規(guī)定。
此外，卓爾發(fā)展在招股說明書中指出，2007年，公司開始于武漢開發(fā)大型消費品批發(fā)商場漢口北市場。巧合的是，當年10月，黃陂區(qū)以0元價格出讓了一塊工業(yè)用地，地點正好是漢口北市場所在地段，土地面積為44450平方米，但沒有對外公布競得方。
卓爾發(fā)展2012年度業(yè)績快報顯示，回顧年內(nèi)，漢口北項目每平方米售價為12112元，較2011年上升34.9%。本報記者在漢口北市場招商中心了解到，目前在售的商鋪最便宜也要12000元/平方米，最貴的達到21000元/平方米，普遍售價則在14000~18000元/平方米之間，與122元/平方米的樓面地價相差100多倍。
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