房產(chǎn)征稅20%應(yīng)該怎么算？
4月初，各自地方版的“新國五條”細(xì)則已發(fā)布完畢。 “新國五條”細(xì)則當(dāng)中房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法并沒有給出明確的執(zhí)行細(xì)則，國稅總局也將這個執(zhí)行細(xì)則權(quán)限下放到地方政府。
房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法六步走
從目前來看，各地方政府目前還尚沒有明確表態(tài)房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法到底怎么執(zhí)行。這有可能成為這個政策短期內(nèi)難以落地的原因之一。
筆者與業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，基本上總結(jié)了一套思路，現(xiàn)在將總結(jié)成果匯總出來如下，僅供參考。
房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法可以分為六步走：
第一、根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸延蟹慨a(chǎn)信息交易系統(tǒng)進(jìn)行查詢進(jìn)行核定；
第二、無法通過交易系統(tǒng)核定的房產(chǎn)，可以直接按照房產(chǎn)購買時毛坯市場評估價進(jìn)行評估，政府可以以略高于市場評估價（5-10%）基礎(chǔ)上進(jìn)行差額計算，這樣投資客或二手房的賣方也不會有什么意見。
第三、裝修費用變數(shù)太多，這部分買賣雙方另外簽署一份合同，自行解決關(guān)于裝修費用交易問題。
第四、貸款利息、中介費用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費可以當(dāng)做成本，征稅前應(yīng)在進(jìn)行差額計算之后扣除這些成本；
第五、物業(yè)管理費不計算成本內(nèi)容，原因很簡單，投資客或購房者已經(jīng)享受了物業(yè)管理管理服務(wù)，已經(jīng)消費的不做成本考慮。
第六，理順?biāo)悸罚喊凑彰鞣慨a(chǎn)的市場評估價進(jìn)行差額計算，扣除貸款利息、中介費用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費之后，再進(jìn)行20%增值稅的征稅。
弱化房產(chǎn)投資屬性，讓房產(chǎn)回歸自住價值
此次新國五條細(xì)則及各地方政府版的調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復(fù)和強調(diào)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢。
從調(diào)控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對短期內(nèi)（5年內(nèi)尤其是1-2年的短期投機客）投機行為而征收的一個資本利得稅，并且這個資本利得稅也將呈現(xiàn)出梯度特征，對于持有套數(shù)越多、時間越短的短期內(nèi)投機客，將通過這個稅收動作降低其短期內(nèi)投機的空間。
同時，對于中長期投資客，尤其是5年以上的投資客，二手房交易20%增值稅的征收可以適當(dāng)減免，或根據(jù)持有房產(chǎn)年限長短、套數(shù)多少進(jìn)行梯度化設(shè)計，最終使中長期投資客的利益不受到太大的損失，基本上是引導(dǎo)市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi)，
總體上來講，通過20%增值稅的征收將短期內(nèi)投機性的購房者或投機客擠出房地產(chǎn)市場，防止整個房地產(chǎn)市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。
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