據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，北京籍單身人士李女士在今年1月底購(gòu)買了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，卻遭遇賣房人拒絕辦理過(guò)戶及網(wǎng)簽手續(xù)，沒(méi)想到，這時(shí)候北京市“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)了，李女士喪失買房資格。為此，李女士將賣房人訴至法院。

 

目前，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院已受理此案，這是北京市法院受理的首例涉“新國(guó)五條”房屋買賣糾紛案。李女士要求退還購(gòu)房款和返還定金的訴求能否實(shí)現(xiàn)？“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，買房者還應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

 

李女士是北京人，今年1月份，單身的她打算購(gòu)買自己的第二套住房，她看中了位于豐臺(tái)區(qū)的一套130平方米的房屋。1月27日，她和房屋的所有者張先生父子簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定她以440萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買張先生父子共有的這套房屋。合同簽訂后，她當(dāng)即就支付了2萬(wàn)元購(gòu)房定金和28萬(wàn)元的首付款。雙方約定張先生父子于2013年3月30日之前為她辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)由她再支付150萬(wàn)元，其余房款于今年年底一次性支付。簽約之后，李女士按照約定，繼續(xù)湊齊了剩余的款項(xiàng)，但張先生父子的態(tài)度卻發(fā)生了轉(zhuǎn)變。豐臺(tái)區(qū)人民法院法官李辰介紹說(shuō)：張先生父子明確表示拒絕為她辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，尤其是不配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)，導(dǎo)致3月30日北京市政府出臺(tái)“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則后，李女士已不再具備購(gòu)買該房資格。

 

3月30日北京市政府出臺(tái)“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，要求繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)住房限購(gòu)措施，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

 

李辰：新政出臺(tái)了以后，北京市政府細(xì)則中并沒(méi)有規(guī)定這個(gè)新舊政策銜接點(diǎn)是在房屋買賣合同簽訂的時(shí)間起，還是以網(wǎng)簽的時(shí)間為準(zhǔn)。李女士在看了網(wǎng)上介紹，很多專家都表示，銜接點(diǎn)是以網(wǎng)簽的時(shí)間為準(zhǔn)，所以李女士認(rèn)為，張先生父子沒(méi)有為她辦理網(wǎng)簽手續(xù)，而且現(xiàn)在很多中介都停止辦理網(wǎng)簽了。所以她購(gòu)買房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，于是把張先生父子起訴到法院。

 

李女士認(rèn)為，賣方人張先生父子的行為已構(gòu)成根本違約，要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，并要求張先生父子返還已付的28萬(wàn)元購(gòu)房款，并雙倍返還定金4萬(wàn)元。 那么，李女士的訴求能否實(shí)現(xiàn)呢？北京市安理律師事務(wù)所的王紀(jì)朝律師認(rèn)為，如果李女士能夠證明她曾經(jīng)催促過(guò)賣方要求協(xié)助辦理網(wǎng)簽和過(guò)戶手續(xù)，但是賣方拒絕履行的話，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

王紀(jì)朝：2011年的時(shí)候，北京市高院出臺(tái)過(guò)一個(gè)文件，關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的一個(gè)會(huì)議紀(jì)要，第三條規(guī)定了一點(diǎn)，如果說(shuō)房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，而因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。那么對(duì)于李女士的這個(gè)案子來(lái)講，我認(rèn)為它就符合了北京市高院里相關(guān)政策的第三條的規(guī)定，由于李女士要求賣方去履行這個(gè)義務(wù)，而賣方?jīng)]有去履行，所以賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

3月30日，北京落實(shí)“國(guó)五條”的細(xì)則出臺(tái)。其中，戶籍單身限購(gòu)1套、差別化住房信貸政策等規(guī)定，讓北京成為調(diào)控細(xì)則最嚴(yán)的城市。而為應(yīng)對(duì)“新國(guó)五條”，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的如假離婚、簽“陰陽(yáng)合同”、借名購(gòu)房、以房抵債等亂象，也引發(fā)了一系列法律問(wèn)題。對(duì)此，北京市安理律師事務(wù)所的王紀(jì)朝律師指出：“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，買房者要注意政策的變化，保護(hù)好自己的合法權(quán)益。除此之外，更不要輕信網(wǎng)上盛傳的一些規(guī)避"國(guó)五條"的方法，那樣只會(huì)適得其反。

 

王紀(jì)朝：對(duì)于買房人來(lái)講，最重要的一點(diǎn)就是李女士所遇到的這個(gè)問(wèn)題。對(duì)于北京市戶籍的單身的成年人士，如果已經(jīng)有了一套住房的，那么按照現(xiàn)在新的規(guī)定，他就不可以再去買了，這是一個(gè)非常重要的一個(gè)變化，這可能也是會(huì)影響到雙方簽署的合同具體去履行的一個(gè)根本的因素。對(duì)于其他的方面，我認(rèn)為還是對(duì)原來(lái)限購(gòu)政策的延續(xù)，差異并不是太大，可能影響到的也就是稅和貸款的問(wèn)題。另外，就是在原來(lái)某些人在一些中介機(jī)構(gòu)，或者說(shuō)是在其他人的配合下，存在著比如說(shuō)補(bǔ)社保手續(xù)什么的，然后來(lái)獲得購(gòu)房資格的問(wèn)題。那么在新的文件出臺(tái)以后，可能建委會(huì)加強(qiáng)對(duì)這方面的一種管控，原來(lái)想通過(guò)不當(dāng)方式來(lái)獲得購(gòu)房資格的人，這種做法可能會(huì)落空了。