上海樓市 3月“吃得很肥”
夸張”、“恐怖”、“出乎意料”……不少業(yè)內(nèi)人士用以上詞匯來形容3月份上海二手房市場超過7萬套的成交量。
毫無疑問，政策的末班車效應(yīng)與限購下累積需求的恐慌入市引爆了整個二手房市場，井噴的成交數(shù)據(jù)也讓各家房產(chǎn)中介經(jīng)歷了“史上最幸福的三月”。
本報記者了解到，地產(chǎn)中介上海中原3月的傭金額達到創(chuàng)紀錄的2.18億元，此前的月最高紀錄為1.1億元；德佑地產(chǎn)3月傭金額為8000萬元，環(huán)比翻了一番；漢宇地產(chǎn)5500萬元的月傭金額也創(chuàng)下了歷史新高。
據(jù)上海鏈家相關(guān)負責人介紹，公司上海門店3月的成交量達到2月的5倍左右。信義房屋內(nèi)部人士對記者稱，該公司的3月的傭金收入環(huán)比增長超過3倍。
滬上一家大型中介負責人對《第一財經(jīng)日報》記者稱，“這個月大家都‘吃得很肥’，但接下去整個中介行業(yè)面臨的壓力不小。”
面對3月驚人的成交量，多位接受本報記者采訪的大型中介負責人異常冷靜。在他們看來，井噴的成交量大大透支了后期的需求，隨著地方調(diào)控細則的落地，成交量的大幅下滑幾成定局。唯一的疑問是——市場到底會有多差？
其中的樂觀者認為后期的成交量并不會陷入冰點，而只是會恢復(fù)到比正常略低的水平，也就是每月1萬~2萬套的成交量。而悲觀者則認為，整個中介行業(yè)或因此再次面臨洗牌。
不過，無論樂觀還是悲觀，大部分品牌中介都已經(jīng)在為可能到來的困難做著準備。
一個大型中介負責人告訴記者，整個行業(yè)確實面臨巨大的考驗，去年底不少中介都在大幅擴張，增加了不少門店，招收了很多新員工。由于上海門店的運營成本一直較高，且傭金水平相對低，一定有中介會“賠得很慘”。
“我們年初一直有新開店的打算，但是現(xiàn)在也在考慮是不是應(yīng)該壓縮一下門店的數(shù)量，開發(fā)商碰到困難還可以降價，但是中介很難調(diào)整，所以壓力會很大。”上述大型中介負責人稱。
按照以往的經(jīng)驗，根據(jù)市場走勢調(diào)整一二手房代理業(yè)務(wù)的比重，成為中介應(yīng)對市場震蕩的“救命稻草”。
這一次也不例外。
中原地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，現(xiàn)在上海中原一二手房的業(yè)務(wù)比例大概為三七開，但不排除隨著市場的變化，將兩者的比例調(diào)整成五五開。
上海鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理宋春暉認為，盡管二手房市場短期內(nèi)可能陷入寒冬，但是整個市場還是長期向好。“2009年北上廣深的二手房成交量超過一手房后，整個二手房市場容量一直在上升。當然，短期內(nèi)不排除一些中小型中介因為市場冷清而倒閉。”
上海3月二手房成交量達到創(chuàng)紀錄7萬套
70511套！在經(jīng)過一輪瘋狂“跑量”后，上海3月二手房市場交出了一份令人震驚的成績單。
信義房屋最新統(tǒng)計顯示，2012年3月，上海市二手房成交套數(shù)為70511套，環(huán)比增長3.55倍、同比增長3.28倍，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下2005年以來單月最高成交紀錄。
“業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計在5萬～6萬套左右，沒人想到能達到7萬套，這一數(shù)據(jù)確實大大出乎我們的預(yù)料。”滬上一家大型中介負責人對《第一財經(jīng)日報》記者稱。
“確實是歷史新高，”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“我們能查到的有記錄的是從2005年開始的，但是不敢說交易中心能不能查到更早以前的數(shù)據(jù)。不過，2005年之前，上海應(yīng)該不會有單月成交7萬套的情況，那個時候，年成交7萬套都了不起了。”
德佑地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，此前上海二手房的月成交最高紀錄是2009年11月的32435套，尚不足本次新紀錄的一半。在70511套二手房中，二手住宅共計成交67506套，環(huán)比上漲365.6%，同樣為歷史最高紀錄。價格方面，3月全市二手住宅均價為17013元/平方米，環(huán)比下跌0.6%。
另據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海市場研究部統(tǒng)計，第一季度上海市共計成交二手房約為11.1萬套，這一數(shù)據(jù)已達去年全年二手房合計成交量（約20萬套）的55.6%。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月7日，上海市二手住宅可售套數(shù)僅約為12.7萬套，較3月初大減1.3萬套，該數(shù)值亦為2011年調(diào)控以來的最低位。
3月市場瘋狂“跑量”，滬版“國五條”細則落地后，二手房成交量能否“再飛一會”？
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，3月突破7萬套的二手房成交，相當于平時3個月的成交量，如此高的成交量對后市的透支作用是顯而易見的。3月底成交的部分房源會在4月份網(wǎng)簽，但“末班車余量”已非常有限，成交量將大幅下降已成業(yè)內(nèi)共識。“現(xiàn)在的疑問是，市場會陷入冰封還是會恢復(fù)到一個比較正常的水平。”
其實，這種透支作用在3月份就已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來。據(jù)德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，3月二手房成交總體上呈逐漸下滑趨勢，上旬二手房成交量達到2.86萬套，中旬降至2.32萬套，到下旬時進一步滑落至1.87萬套。
德佑地產(chǎn)相關(guān)負責人對記者稱，4月的成交量應(yīng)會逐步恢復(fù)到正常的狀況。落地的政策沒有先前預(yù)期的那么嚴，在沒有更嚴厲調(diào)控政策出臺的情況下，市場應(yīng)不會有太大的波動。“據(jù)我們目前的監(jiān)測，4月初的成交量會和2月份或是去年底情況相當，也就是一個正常的水平。”
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對于未來市場的預(yù)期較為悲觀。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示：“后期需求透支得太厲害了，4月份將出現(xiàn)高臺跳水般的‘L’形交易軌跡。”上海鏈家地產(chǎn)相關(guān)負責人判斷，后期交易量可能會降到平均水平的一半。
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