繼期待“國五條”的靴子落地的成交狂躁之后，青版“國五條”也在萬眾期盼中新鮮出爐，鏗鏘有力地定下了“確保新建商品房價格增幅明顯低于收入增幅”的未來基調(diào)，雖然部分安撫了市民擔(dān)憂房價走高的恐懼，但廣為關(guān)注的20%房產(chǎn)稅未露面，結(jié)合各地相繼出臺的蜻蜓點(diǎn)水般的地方細(xì)則，市民眼里的未來房價走勢更加撲朔迷離。對此有關(guān)人士指出，正如要市場還是要調(diào)控不是一個非黑即白的問題，短期效應(yīng)和長期機(jī)制同樣也是。在短期調(diào)控之后，期待一個更有智慧的長效機(jī)制。

    現(xiàn)狀：理性回歸

    “太瘋狂了，前些天交易中心凌晨三四點(diǎn)就有人排隊了，大廳里人潮涌動，好像又回到了前些年買大白菜的時節(jié)。”青島房地產(chǎn)交易中心的一位工作人員回憶起過去的一個月，感覺匪夷所思。自2003年“18號文”發(fā)布以來，10年間國家發(fā)布多次房地產(chǎn)調(diào)控政策未果，正當(dāng)一路走高的房價讓眾多國人對調(diào)控手段有效性產(chǎn)生懷疑之際，年初一線城市的“國五條”周邊效應(yīng)，卻著實讓本已疲沓的各路人士震驚。

    官方提供的令人咂舌的實際成交數(shù)據(jù)也證實了這一觀感。市房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，無論是新房還是二手房的交易量都再飚新高：全市新建住宅成交14553套，環(huán)比增長206%，同比增長322%；六區(qū)二手房成交9668套，是去年同期的22倍，與去年前8個月的總和等量齊觀。

    “‘國五條’地方細(xì)則沒落地之前，買方和賣方都沒譜，等待一個未知的結(jié)果是最讓人難受的時刻，這也是為什么過去一個月里市場出現(xiàn)狂熱現(xiàn)象的原因。”太平洋地產(chǎn)的中介員張先生坦言，“一部分剛需肯定得到了部分釋放，而且這一效應(yīng)也倒逼出部分投資性供應(yīng)，對釋放地產(chǎn)壓力有很大的緩解作用。”

    4月2日上午記者來到位于八大峽的市房地產(chǎn)交易中心，發(fā)現(xiàn)相比上個月的門庭若市，用“門前冷落”作比一點(diǎn)都不為過。10點(diǎn)左右正是辦理業(yè)務(wù)的黃金時間，大廳內(nèi)的等候區(qū)未坐滿人，窗口前也不見了以往擁堵的排隊現(xiàn)象。對此，島城多位二手房中介經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為，剛剛開始的4月無論是交易量還是房價都會有理性回落的趨勢。“未來半年的需求量已經(jīng)得到了提前釋放，4月份到上半年二手房市場將有可能出現(xiàn)大幅降溫。”房地產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員表示。

    未來：拿捏不定

    3月31日，繼一線城市在“國五條”的刺激下成交狂躁之后，青版“國五條”也在萬眾期盼中新鮮出爐，“確保新建商品房價格增幅明顯低于收入增幅”的發(fā)展基調(diào)，部分安撫了市民擔(dān)憂房價走高的恐懼，但由于沒有見到廣受關(guān)注的“20%房產(chǎn)稅”這一細(xì)則，市民對未來房價走勢的期待卻再次拿捏不定。

    “細(xì)則最大的亮點(diǎn)是首次將房價漲幅與居民人均可支配收入的實際增長速度掛鉤。提出的房價上漲幅度，扣除物價上漲因素和明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅，也就是說城市居民人均可支配收入名義增幅和CPI增幅的差值，體現(xiàn)了保持房價基本穩(wěn)定的基調(diào)。”市社科院社科所副研究員姜紅表示。她也提出，這項房價控制目標(biāo)總體上更加嚴(yán)于從前“不超過GDP增幅”的要求，而且也更具操作性。事實上，去年年底以來，在國內(nèi)一二線城市房價普遍出現(xiàn)上漲，部分城市房價上漲速度較快的大背景下，我市房價漲幅水平在同類城市中一直處于后位。國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市住宅銷售價格”數(shù)據(jù)顯示，2012年我市新建商品住房價格指數(shù)同比下降3.4%。相比之下，2012年我市全年城市居民人均可支配收入32145元，增長12.5%。“如果扣除價格因素實際增長應(yīng)該在8%左右，結(jié)合我市的實際情況，實現(xiàn)這一目標(biāo)并不難。”姜紅表示。

    相比之下，很多市民更為關(guān)注的是20%個稅并未提及，對此業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，應(yīng)稅收入是系統(tǒng)工程，按照稅務(wù)總局此前的政策界定，除了房屋原值外，還包括賣房過程中繳納的稅金和裝修費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。“在地方是否可保留核定征收的自主裁量權(quán)、如何核實細(xì)化房屋原值等問題沒有明確之前，地方二手房強(qiáng)制核實征收20%個稅條件還不完全具備，盡管青島的交易信息化走在全國前列，但實踐中相關(guān)合理費(fèi)用很難算清楚，操作難度確實太大，我想這也是多地沒有出臺相關(guān)細(xì)則的重要原因。”信佳房產(chǎn)中介的王先生坦言。

    期待：長效機(jī)制

    10年來，針對房價過快上漲出臺了一系列以房價調(diào)控為主要指向的調(diào)控措施，但房價卻沒有跟著調(diào)控指揮棒走，大有越調(diào)越高的趨勢，因此自“國五條”出臺之日起，它的實效難免受到廣泛質(zhì)疑。對此，姜紅認(rèn)為，造成房價上漲的因素很多，簡單地出臺短期調(diào)控政策不是萬全之策。“一線成功的二線可能失效，短期見效的長期可能失效，這種情況我們在過去10年里已經(jīng)一次次地看到，如果北上廣等一線城市的短期調(diào)控手段取消，而沒有長效機(jī)制的跟上，房價大幅上漲的可能性依然很大。所以政府這只手到底要管到何種程度是需要智慧的。”

    多數(shù)接受采訪的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，對于房地產(chǎn)這一特殊的市場領(lǐng)域，不能任其進(jìn)入完全市場化是題中應(yīng)有之義，尤其是房價已經(jīng)成為一個關(guān)乎民眾幸福的重要指標(biāo)時，調(diào)控力道的把握更要顯示出政府的執(zhí)政智慧。姜紅表示，正如要市場還是要調(diào)控不是一個非黑即白的問題，短期效應(yīng)和長期機(jī)制同樣也是。為社會剩余資金拓展更多的投資渠道、減少對貧富差距加大的預(yù)期、消弭人們對養(yǎng)老和未來的恐懼、樹立一種樂天知命的社會新風(fēng)尚，這一切的背后都需要廣泛的執(zhí)政理念、大眾信仰和民俗風(fēng)尚等做有力的支撐，否則，短期效應(yīng)很可能會被報復(fù)性地利用，成為摧毀長期效應(yīng)的破壞性工具。”