“以往合作建房有很多失敗的案例，但是失敗的原因主要在于個人操作問題，政府是不反對的。” 在現(xiàn)行政策法律下，合作建房完全能夠以有限合伙基金的方式合法合規(guī)地進(jìn)行運作，并且標(biāo)準(zhǔn)化推廣 。
4年后，購房者朱冠銘和開發(fā)商錢生輝終于產(chǎn)生了交集，他們與其他20多個購房者一起，在2013年2月拍下了上海臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1地塊(下稱“臨港地塊”)。
這成了上海首例合作建房。在歷經(jīng)近十年的摸索后，錢生輝回到了他合作建房的起點城市，并且他認(rèn)為找到了合作建房可以標(biāo)準(zhǔn)化的模式——上海臨港新城合作建房模式。
上海市政府發(fā)展研究中心特聘研究員楊崇藝對《第一財經(jīng)日報》說：“上海臨港新城合作建房的模式，可以撇掉大部分的開發(fā)及資金的利潤，拉低房價近30%。”
錢生輝對本報說：“我把自己定位為‘未來開發(fā)商’，將開發(fā)商的暴利撇掉，期待在更多地方，與更多購房者一起合作建房。”上海臨港新城合作建房項目的開始，不是錢生輝十年合作建房摸索路的終結(jié)，而是他合作建房的真正啟動，“我要路演，我要標(biāo)準(zhǔn)化推廣合作建房。”
期盼與執(zhí)著
2009年10月，33歲的朱冠銘在徐家匯的街頭，拿到了錢生輝公司發(fā)出的小傳單。傳單上面介紹的江蘇太倉一處小區(qū)“麗晶上海新城”(下稱“麗晶”)，號稱合作建房，以比市場更低的價格銷售。
朱冠銘原是一個技術(shù)工程師，曾三次創(chuàng)業(yè)。他對本報記者說：“合作建房，看起來是新鮮事物，號稱總房價可以更低，當(dāng)初看到的時候蠻愿意做些了解。”朱冠銘找了個周末，專門跑去太倉，比較周邊的房價，“麗晶”每平方米的確便宜了不少，而且房型設(shè)計叫朱冠銘怦然心動——房間都朝南，據(jù)說擁有房型專利。
“麗晶”是錢生輝第一個真正啟動的合作建房模式的項目。2003年，從北京市民于凌罡開始，個人合作建房如同一陣風(fēng)潮在中國房地產(chǎn)市場刮過，錢生輝也在其中。2006年，錢生輝首先在上海浦東楊高南路找到了一塊地，那是其他開發(fā)商已經(jīng)拍下的一塊地。按照當(dāng)時談判的情況，錢生輝真正可以實現(xiàn)合作建房的建筑面積是1.5萬多平方米。錢生輝覺得太小了，最后放棄開發(fā)。2008年，他在浦東三林地區(qū)又找了一塊地，最后因為歷史遺留問題地塊被擱置。在錢生輝之外，全國諸多合作建房也鮮有成功的案例。
經(jīng)歷幾輪商談之后，朱冠銘放棄了購買“麗晶”，“一開始他們(開發(fā)商股東)說每平方米3200元，之后又說3300元、3400元。價格不斷在變化，他們之間有矛盾，以后可能有很多不確定性。”
但是，朱冠銘就此記住了“合作建房”。他登記成為錢生輝公司的會員，密切關(guān)注著錢生輝的新項目。“還好，終于等來了上海臨港新城的項目。”朱冠銘說：“如果錢生輝還沒有新項目，我就計劃在市場上其他樓盤買房了。”他等不及了，因為家里的小孩今年兩歲，馬上要上幼兒園了，“而且，原來一直在觀望房價是否下降，房價下降沒希望了。”
2013年1月，當(dāng)錢生輝告訴朱冠銘，希望與他還有其他更多購房者一起競拍一塊地的時候，朱冠銘很快就同意了。朱冠銘對本報稱，錢生輝介紹的合作模式，打消了他在太倉項目上的諸多顧慮。
購房者走到開發(fā)最前端
“讓購房者成為股東，類基金運作。”錢生輝如此最簡單介紹上海臨港新城合作建房模式。
2005年以來，屢屢有合作建房失敗的案例。“失敗的原因，不在于政府的禁止。”錢生輝說，“政府只是禁止個人集資建房，就是那種沒有經(jīng)濟(jì)主體，缺乏專業(yè)人士牽頭操盤的民間建房模式。”
回憶2008年上海三林地塊的失敗，錢生輝說：“當(dāng)時有關(guān)部門與我進(jìn)行了溝通，表示支持，希望我們獨自拍地開發(fā)。”他說，“不管是上海，還是其他地方的政府部門，對于合作建房都是不反對的態(tài)度，只是希望尋找到更加合法合規(guī)的操作模式。太倉‘麗晶’的全面順利銷售，表明地方政府的不反對態(tài)度。”
“合作建房的運作模式一直在摸索中，包括太倉‘麗晶’模式其實還不是很成熟。”錢生輝說。麗晶項目上，錢生輝預(yù)先收取每個買房者5萬元，正式預(yù)售后再收剩余房款，“但買房者并不是從一開始拿地就介入，在整個建造過程中也無法參與。個人購房者付得很少，缺乏對大股東的制約力，大股東還是有可能撕毀原來的定制購房協(xié)議，向購房者加價銷售。”太倉“麗晶”，說是合作建房，仍然有點名不副實。
在臨港地塊開拍前的一個星期，錢生輝聚集了包括朱冠銘在內(nèi)的近30個購房者。他們一起以3555元/平方米的價格拍下了地塊。“地價、房價、房型什么的，我們都有了決定權(quán)。”朱冠銘說。朱冠銘他們當(dāng)時對于拍地的心理價位上限是每平方米4000元。
類基金標(biāo)準(zhǔn)化運作
臨港地塊是以上海合筑房地產(chǎn)有限公司(下稱“合筑公司”)的名義拍下來的。這次，錢生輝集合了20多名購房者，“每個人最低先付50萬元，其余房款等正式預(yù)付后再支付。”這些錢已經(jīng)進(jìn)入專門的賬戶，由錢生輝、朱冠銘、倪建柏等四人共同監(jiān)管。錢生輝是作為開發(fā)方代表，朱冠銘與其他三位都是購房者。“我們一起監(jiān)督?？顚Ｓ谩?rdquo;朱冠銘說。
錢生輝沒有打算讓這些購房者直接以自然人股東的方式進(jìn)入合筑公司，“那么多股東，運作效率會很低的，而且不方便管理。”這兩年他一直在關(guān)注基金的運作，他認(rèn)為基金如今成熟了，引入基金的模式，能夠讓合作建房模式成熟化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、公開化。
錢生輝尋找到了基金管理公司，因為他要將一個個買房者打包進(jìn)一個基金，還要以基金的方式引進(jìn)購房者以外的純投資個人或者機(jī)構(gòu)。“我們肯定優(yōu)先考慮購房者的加入，而且購房者的資金門檻是純投資人的一半。但是，如果全部讓購房者出資不僅有難度，而且有風(fēng)險。”與一般的基金介入房地產(chǎn)開發(fā)不同，不管是買房者還是純投資人的基金，臨港合作建房模式上都是“股權(quán)型”合作，也就是要與開發(fā)方利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。“我們需要尋找成熟的購房者，也需要尋找合理的投資人。”
2012年開始，由于開發(fā)商在銀行的貸款不斷收緊，導(dǎo)致大量的社會資金通過各種“基金”形式涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場。楊崇藝介紹說，一般的房地產(chǎn)“基金”，對于房地產(chǎn)開發(fā)方來講，其實還是等于高利貸，一般利息是銀行利率的兩倍。
在買房者之外，錢生輝尋找那些愿意風(fēng)險共擔(dān)的純投資人，“只有這樣，才能擠壓房價當(dāng)中重復(fù)投資的成本。”在他看來，房價當(dāng)中，地價與造價都是沒辦法影響的，只有開發(fā)商環(huán)節(jié)以及資本環(huán)節(jié)的利潤可以減少。作為合作建房模式中的開發(fā)商，錢生輝強(qiáng)調(diào)自己只收取一定比例的管理費用，而通過聚合理性購房者以及純投資人的基金，實現(xiàn)真正讓利于購房者的合作建房。楊崇藝對本報估算：“大概能相對降低房價30%。”
關(guān)于樓市的大環(huán)境，朱冠銘與其余購房者也做過討論，“我們覺得第一目的是自住，房價漲跌就不太有關(guān)系。”他對臨港項目的模式很滿意，“所有的過程都公開，所有的成本我們都可以參與。”
他很看好合作建房，“以往合作建房有很多失敗的案例，但是失敗的原因主要在于個人操作問題，政府是不反對的。
楊崇藝表示，在現(xiàn)行政策法律下，合作建房完全能夠以有限合伙基金的方式合法合規(guī)地進(jìn)行運作，并且標(biāo)準(zhǔn)化推廣。如果上海臨港新城合作建房項目基金化運作成功，將成為全國首例基金化運作的合作建房案例。
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