“國(guó)五條”各地的實(shí)施細(xì)則落地之后，土地市場(chǎng)的“第一拍”引人關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士試圖從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的樓市和房?jī)r(jià)走向。4月9日，北京石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地以樓面價(jià)為21311元/平方米出讓，溢價(jià)率高達(dá)174%，市場(chǎng)一片嘩然。

昨日，上海“第一拍”、北京“第二拍”相繼揭曉，兩市土地均溢價(jià)。按此前市場(chǎng)預(yù)期，“國(guó)五條”很可能對(duì)二手房市場(chǎng)起到抑制作用，但在新房市場(chǎng)，土地成本往往是決定房?jī)r(jià)的主要因素之一。因此，土地價(jià)格的變化將最終如何向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)，值得重點(diǎn)關(guān)注。

“國(guó)五條”北京版實(shí)施細(xì)則的落地，并沒(méi)有澆滅北京房企心中的火焰，他們拿地的熱情依舊高漲。

昨日（4月10日）上午，北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊的招標(biāo)中，京城房企再現(xiàn) “搶地潮”。此前，“國(guó)五條”北京版實(shí)施細(xì)則落地之后的“第一拍”讓市場(chǎng)人士驚呼一片。4月9日，在經(jīng)過(guò)132輪激烈競(jìng)拍后，石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地由新能（北京）國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.65億元成功摘得，溢價(jià)率高達(dá)174%，樓面價(jià)為21311元/平方米。

昨日，細(xì)則落地之后的 “第二拍”啟動(dòng)招標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)情況顯示，臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊底價(jià)為9.1億元，福州泰禾房地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]開(kāi)發(fā)有限公司以19.3億元的最高報(bào)價(jià)名列第一。按現(xiàn)場(chǎng)最高投標(biāo)價(jià)計(jì)算，該地塊樓板價(jià)達(dá)1.18萬(wàn)元/平方米，該地塊溢價(jià)率高達(dá)112%。

北京土地市場(chǎng)熱度不減

北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊的名稱為：北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊F3其他類多功能用地4-1-022地塊F2公建混合住宅用地；東至亦莊東石東二路（規(guī)劃支五路），東南至站前街南五街（規(guī)劃二路），西南至東石東南斜街（規(guī)劃支三路），西至通馬路，北至站前街南三街（規(guī)劃支十一路）；建設(shè)用地11.09萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模16.35萬(wàn)平方米。

競(jìng)標(biāo)情況顯示，臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊底價(jià)為9.1億元，福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以19.3億元的最高報(bào)價(jià)名列第一。數(shù)據(jù)顯示：北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]報(bào)價(jià)17.35億元、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]首開(kāi)股份聯(lián)合體報(bào)價(jià)13.17億元，旭輝控股集團(tuán)報(bào)價(jià)13.1億元，綠地集團(tuán)報(bào)價(jià)12億元。根據(jù)最高報(bào)價(jià)計(jì)算，該地塊樓板價(jià)達(dá)1.18萬(wàn)元/平方米。按現(xiàn)場(chǎng)最高投標(biāo)價(jià)計(jì)算，該地塊溢價(jià)率高達(dá)112%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京土地市場(chǎng)熱度不減，原因在于土地稀缺性正日益凸顯。這種稀缺性，以強(qiáng)烈的擴(kuò)張動(dòng)力逐漸滲透到更為郊外的土地市場(chǎng)中。

2012年3月份，北京市國(guó)土局印發(fā)了《北京市2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃稱“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。

針對(duì)臺(tái)湖地塊的情況，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，各地的“國(guó)五條”細(xì)則落地后，特別是一線城市的商品房住宅地塊市場(chǎng)依然比較熱。“從報(bào)價(jià)情況看，房企競(jìng)爭(zhēng)相比政策出臺(tái)前，激烈程度降低。除2家報(bào)價(jià)較高外，其他報(bào)價(jià)均在13億左右。”

按“商住聯(lián)動(dòng)”模式開(kāi)發(fā)

泰禾集團(tuán)土地投資發(fā)展總監(jiān)余敦成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，上述臺(tái)湖地塊僅有2萬(wàn)多平方米的住宅地塊，剩余約14萬(wàn)平方米均為商業(yè)用地。之所以報(bào)出19.3億元的價(jià)格，是不同于常規(guī)的開(kāi)發(fā)模式。

對(duì)于約14萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊，余敦成表示，將開(kāi)發(fā)成約50棟的獨(dú)立辦公別墅，主力戶型在3000平方米到4000平方米之間，每平方米的售價(jià)在3萬(wàn)元以上。對(duì)于2萬(wàn)多平方米的住宅地塊，將建成小戶型，向進(jìn)駐獨(dú)立辦公別墅的企業(yè)高管推售。

余敦成表示，泰禾集團(tuán)有礦業(yè)、有金融、醫(yī)藥、化工等多方面的企業(yè)資源，在開(kāi)發(fā)之前，已和多家企業(yè)進(jìn)行溝通，相關(guān)企業(yè)也表示贊同。這樣既符合政策的規(guī)劃，又保證了利潤(rùn)。

余敦成在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，一般而言，開(kāi)發(fā)商拿下此地塊，多將商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)成住宅來(lái)銷售，這就違反了北京市“商改住”的禁令。并且這種開(kāi)發(fā)模式，利潤(rùn)并不高，此區(qū)域內(nèi)的“商改住”每平方米在1.7萬(wàn)元到1.8萬(wàn)元之間。按照商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)成“商改住”來(lái)銷售，土地成本在14億到15億元之間的話，就已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)空間。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，泰禾這種配建企業(yè)辦公別墅的模式，如果脫離政策的考慮，則是一種標(biāo)準(zhǔn)的“商住聯(lián)動(dòng)”模式。他以日本的“六本木”新城為例，認(rèn)為這一模式運(yùn)營(yíng)成功，則有較大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和社會(huì)回報(bào)。“泰禾在通州這一價(jià)值洼地開(kāi)發(fā)這一項(xiàng)目，初衷是值得肯定的。”

但是，嚴(yán)躍進(jìn)又表示了他的擔(dān)心。他指出，目前北京新建商品房售價(jià)將嚴(yán)格受政府指導(dǎo)，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，定價(jià)空間將大大收窄。泰禾這種模式，實(shí)際上將面臨更多的政策變數(shù)。包括高端別墅在內(nèi)的產(chǎn)品，在地價(jià)成本已接近高昂的情況下，如何確保利潤(rùn)率，“3萬(wàn)多的報(bào)價(jià)，能否通過(guò)住建委審批，將是一個(gè)疑問(wèn)。”