就連著名投資人喬治·索羅斯都忍不住想為中國的房地產(chǎn)市場“支招”。

 

近期，索羅斯在香港接受記者專訪時說，在中國，房產(chǎn)成了一種民眾偏好的“儲蓄”形式，一些民眾購入多套房產(chǎn)作為投資，這類似于購買黃金和銀行儲蓄存款的做法。其結(jié)果是大量房屋空置，致使房產(chǎn)成為高風險的資產(chǎn)。

 

他認為，征收房產(chǎn)稅是解決房價高企的有效方法，但是正是由于房產(chǎn)征稅“非常有效”，所以房產(chǎn)征稅必須“循序漸進”，切莫矯枉過正，以免過高的房產(chǎn)稅導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤。至于具體什么樣的房產(chǎn)稅率是比較合適的，索羅斯則表示，每套房每年繳付3%至5%的房產(chǎn)稅會比較合理，從而促使空置房被出售，房價也相應(yīng)下降。

 

索羅斯的方案，乍聽起來像是一劑妙藥：只要房產(chǎn)稅設(shè)置得當（3%~5%），既能解決中國房地產(chǎn)過熱，房價高企的問題，又不至于用藥過猛而導(dǎo)致房產(chǎn)市場出現(xiàn)集體“拋售”和房地產(chǎn)的崩盤。

 

然而，情況果真會像索羅斯說的那樣嗎？

 

要評價這位著名投資人的“處方”，還必須從數(shù)據(jù)入手，用數(shù)據(jù)說話。

 

首先我們要引用兩個房地產(chǎn)業(yè)的通用指標：房價收入比和房租房價比（也稱為“租售比”）。

 

“房價收入比”是指一個地方或城市每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。通過對數(shù)十個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心得出 “合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3~6。

 

根據(jù)國際慣例：房價收入比超過5被認為該城市居民的房屋購買力“極低”； 房價收入比超過6則屬于房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫；房價收入比超過7，那么會被普遍認為“房價最難承受”。

 

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映出當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需狀況。由于租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求，因此當一個城市的房產(chǎn)價格迅速攀升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨著出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高或投機行為。

 

國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。租售比低于1∶300即意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格與理性真實的房產(chǎn)價值的背離。

 

實際上，房價收入比和租售比之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系，我們不妨用如下的換算進行一個直觀的演示。

 

根據(jù)國際通用的衡量標準,合理的收入房價比（房價收入比的倒數(shù)）范圍為：1：4~1：6，假設(shè)（年）收入房價比取值為1：5（即：房價是年收入的5倍），可推算出“月收入房價比”為1：60（即：房價是月收入的60倍）；合理的租售比（月房租房價比）范圍為1：300~1：200，假設(shè)租售比取值為1：250（即：房價是月房租的250倍），即可運用簡單邏輯得出結(jié)論：“合理”的月房租應(yīng)該是家庭月收入的四分之一左右。

 

那么中國的情況又是如何呢？

 

2005~2009年以來，由于房地產(chǎn)市場的供需失衡引致房產(chǎn)銷售價格相對租金水平上漲過快，全國住宅和商業(yè)物業(yè)租售比總體呈下降趨勢，表現(xiàn)出中國租售市場的嚴重失衡。2006年我國部分大城市二手房的租售比已經(jīng)低于國際租售比1：300的預(yù)警線下限；僅僅2007年一年，即使是在租賃市場需求旺盛的北京，租售比就從年初的1：249跌至年末的1：318；2008年上半年，全國房屋租售比已經(jīng)低于1：400,樓市泡沫嚴重；2011年上半年北京二手房平均租售比達到了1∶402，上海的租售比水平約為1∶340，而在中國一些二三線城市，租售比竟然只有1∶800。

 

看起來，中國很多人買房子并不是為了持有房產(chǎn)，獲取租金收益，而是預(yù)期房價上漲，再轉(zhuǎn)手獲利。這種非理性投資必然導(dǎo)致中國房地產(chǎn)的失衡和諸多指標的嚴重扭曲，也不難理解為什么中國鮮有購房者參考房價收入比、租售比等國際通行指標。

 

現(xiàn)在，我們再回頭來考察一下索羅斯的3%~5%的房產(chǎn)稅稅率是否真能達到“循序漸進”、有效抑制高企房價的效果?

 

援引2011年的市場數(shù)據(jù)，一線城市租售比在1：400~1：340 的水平（換算成百分比，即：0.25%~0.29%），年化房租收益率約為3%~3.5%；二三線城市為1：800的水平（0.13%），年化房租收益率約為1.5%。如果按照索羅斯的“處方”，房產(chǎn)稅稅率設(shè)定在3%~5%的水平，那么擁有非自住房產(chǎn)的普通投資者又會如何做出應(yīng)對呢？

 

對策一：選擇繼續(xù)持有房產(chǎn)，同時提高租金，試圖將物業(yè)稅而帶來的房產(chǎn)“持有成本”轉(zhuǎn)嫁給租房者。但這是否可行呢？

 

我們認為，在中國，房屋租金水平進一步提升的空間相當狹窄。原因是：中國偏低的租售比所反映的并不是租金的絕對低下，而是房價的相對（于家庭收入）高企。實質(zhì)上，對于不能承受高房價的大多數(shù)租房者來說，房租已經(jīng)占據(jù)了這些普通工薪階層家庭收入的相當比重。

 

我們不妨來算一筆賬：假設(shè)（年）收入房價比約為1：8，則“月收入房價比”約為1：96，再假設(shè)租售比約為1：400，則可以得出這樣的結(jié)論：月房租已經(jīng)占了家庭月收入的四分之一。因此房租進一步上漲的空間并不大。

 

既然用提高租金的方式來轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)持有成本基本上不可行，那么，持有投資性房產(chǎn)的投資者似乎會尋求另一條“出路”，即“對策二”。

 

對策二：集體拋售！因為無論是有房租收益的房東，還是空置房的業(yè)主，都會因為3%~5%的房產(chǎn)稅而入不敷出，因而，對于所有投資者來說，“坐擁”非自住房產(chǎn)都是違背基本邏輯和投資常識的。

 

索羅斯建議運用稅收杠桿、以循序漸進的方式抑制中國高企的房價，在給中國房市降溫的同時避免過激措施導(dǎo)致房產(chǎn)市場的“雪崩”，其思路和方略并沒有錯誤。但是，這位經(jīng)驗豐富的投資大師在預(yù)言對于中國有效的房產(chǎn)稅稅率時，卻忽視了中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實和特殊狀況，犯了一個并不罕見的、用“國際套路來應(yīng)對中國情況”的嚴重錯誤。

 

我們認為，3%~5%的房產(chǎn)稅稅率不僅不能達到索羅斯所預(yù)期的效果，卻極有可能是適得其反，導(dǎo)致他以為可以規(guī)避的可怕結(jié)局，即：房產(chǎn)投資者的集體拋售和中國房地產(chǎn)的崩盤。

 

對中國而言，究竟什么樣的房產(chǎn)稅稅率合適呢？索羅斯在真正了解中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實和具體狀況后，或許會得出低于1%的結(jié)論。

 

“理論聯(lián)系實際”是一條指導(dǎo)我們工作的金科[簡介 最新動態(tài)]玉律。它說起來容易，要真正做到、做好卻是難乎其難。即便是對于索羅斯，這恐怕也構(gòu)成了一個巨大的挑戰(zhàn)。（2012經(jīng)濟研究小組簡介：2012經(jīng)濟研究小組是一個民間經(jīng)濟研究組織，該小組由五位主要成員在2012年自發(fā)成立，旨在探討經(jīng)濟和社會生活中的各種核心問題。）