住房：總量充足，區(qū)域性短缺(民生視線)

 

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。圖為廣州臨江大道旁的一處新住宅樓。

 

似乎每個人都在抱怨沒有房子，大城市居不易，漂泊在“北上廣”，很多人都在為難以擁有一套自己的住房發(fā)愁。

 

似乎每個人又都不缺房子，提起故鄉(xiāng)好，很多人都會說“老家空著房子沒人住，房價又低，不如回去算了”。

 

我們到底缺不缺房子？

 

這個看似簡單的問題，答案卻莫衷一是。所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目標(biāo)都是平衡供求關(guān)系，從而促進(jìn)市場穩(wěn)定健康。如果連基本的住房需求都不清楚，難免影響政策的效果，造成資源浪費(fèi)，甚至加劇市場的供求矛盾。摸清住房需求的“底數(shù)”，正變得越來越迫切。

 

戶均1.02套房 總量告別短缺時代

 

●到2015年即“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房可能會達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來

 

十幾年前，人們住地下室、住筒子樓、與另外一家合住一套房子，幾乎每個地方、每個人都缺房子。如今，至少在總量上，這一狀況已經(jīng)得到了根本性的改變。

 

數(shù)據(jù)顯示，1998年我國實施住房市場化改革以來，住宅投資保持快速增長，住房供給快速增加。1998年到2012年，我國城鎮(zhèn)住宅投資額由4311億元增加到5.7萬億元，年均增長20.4%；住宅竣工面積從4.8億平方米增加到10.7億平方米，年均增長5.9%，15年來我國累計住宅竣工面積達(dá)104億平方米。

 

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，房改以來大規(guī)模的住房建設(shè)，使我國住房市場發(fā)生了深刻的變化。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。

 

央行調(diào)查統(tǒng)計司的有關(guān)研究也顯示，1991年到2012年我國城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬套計，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國城鎮(zhèn)人口數(shù)為7.12億，以2011年城市戶均人口數(shù)(2.87人/戶)計算，我國城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)已達(dá)到2.48億戶。因而，估算我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)約為1套。

 

“到2015年，‘十二五’末，我國家庭戶均擁有住房可能會達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。”任興洲說，“中國住房最短缺的時候已經(jīng)過去了。”

 

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述這些估算可能還是低估了目前的存量房水平。由于房屋登記制度不完善，大量房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房沒有進(jìn)行有效登記，如果算上這些住房，存量房的數(shù)字可能更龐大。

 

不僅戶均擁有的套數(shù)在增加，房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會的《政府工作報告》指出，到2012年底，中國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到32.9平方米。這一數(shù)字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，遠(yuǎn)高于房改前(1978—1998)年均增加0.6平方米的水平。

 

任興洲表示，雖然戶均擁有住房已達(dá)到1套左右，但如果計算帶廁所廚房的成套住房，這個數(shù)字就下降到0.72套。因此，下一步住房市場除了數(shù)量型發(fā)展，更要注重提高住房的質(zhì)量和舒適度。

 

也有專家指出，由于我國正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來10年到20年，住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮(zhèn)外來人口的首次置業(yè)需求，也有居民改善住房條件的需求，從這種動態(tài)視角來看，或許中國的住房還將長期處于相對短缺狀態(tài)。

 

區(qū)域之間差異大 調(diào)控應(yīng)該差別化

 

●城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應(yīng)越緊張

 

“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對此表示質(zhì)疑，認(rèn)為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時擁有一套自己的房子而發(fā)愁。

 

盡管我們已經(jīng)在總量上告別了住房的絕對短缺，但不同城市、不同區(qū)域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。

 

“如果說10年前各個地方都缺房子的話，現(xiàn)在不同城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化。”任興洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市住房供不應(yīng)求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)也在大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這些地方應(yīng)該說已經(jīng)不缺住房了，今后甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的情況，存在一定風(fēng)險。

 

不動產(chǎn)的地域性和不可遷移，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。央行有關(guān)研究報告顯示，全國除西藏外的30個省份中，2007年—2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應(yīng)越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

 

無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險。中國指數(shù)研究院近期對100個城市的一項調(diào)研指出，目前有3個二線城市在售項目總規(guī)模超過1億平方米，超過北京。另有2個城市在售項目超過8000萬平方米，已超過上海。同時部分二、三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時間才能消化。而一線城市盡管土地供應(yīng)量和在售項目規(guī)模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強(qiáng)，現(xiàn)有供應(yīng)量可供消化的時間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，一線城市的房價上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。

 

“樓市調(diào)控應(yīng)該重視住房市場的差異化，政策需要更加細(xì)致、更有針對性，避免一刀切。”任興洲說。最近出臺的“國五條”細(xì)則就明確要求，各省要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價上漲過快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)；對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。

 

除了區(qū)域上的不平衡，住房供應(yīng)還存在著類型上的結(jié)構(gòu)性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。

 

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的核心是強(qiáng)調(diào)“控制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求”，這個政策方向應(yīng)該長期堅持不動搖，同時與加強(qiáng)保障房建設(shè)和反腐敗結(jié)合起來，力求改變當(dāng)前住房資源占有不平衡的情況。

 

應(yīng)啟動普查盡快摸清底數(shù)

 

●上一次房屋普查是1985年，呼吁盡快開展全國性的城鎮(zhèn)住房普查。同時，政府要從更高層面統(tǒng)籌安排，全面了解住房需求

 

“你們對當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｓ星闆r和供需狀況了解得清楚嗎？未來幾年大概要建設(shè)多少房子，有據(jù)可查嗎？”記者就這一問題詢問了多位城市住房主管部門的負(fù)責(zé)人，得到的答案都比較模糊。其中一位負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們每年制定土地和住房供應(yīng)的相關(guān)計劃，基本上是參考前幾年的供應(yīng)量和銷售量來制定。至于跟需求是否匹配，到底缺不缺房子，因為底數(shù)不清，更多時候是憑感覺。而住房的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)在更多的是市場導(dǎo)向，開發(fā)商預(yù)期好，愿意拿地開發(fā)，我們當(dāng)然歡迎。最后能不能賣得好，與市場需求有關(guān)，也和開發(fā)商自身營銷水平和控制風(fēng)險的能力有關(guān)。”

 

作為制定“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)中長期規(guī)劃的牽頭單位，中國房地產(chǎn)協(xié)會在制定規(guī)劃的過程中也深深感到底數(shù)不清的困擾。“我們一直在呼吁盡快開展一次全國性的城鎮(zhèn)住房普查，上一次房屋普查已經(jīng)是1985年的事情了，現(xiàn)在城市居民的住房狀況已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。”協(xié)會副會長朱中一表示，只有通過住房普查摸清需求的底數(shù)，才能了解清楚各地到底缺不缺房子，缺多少，缺什么類型的房子。從而才能更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)的規(guī)劃，更有針對性地對住房市場進(jìn)行調(diào)控。

 

無論是商品房還是保障房建設(shè)，底數(shù)不清都造成了困擾。為了讓保障房建設(shè)的品種、數(shù)量與當(dāng)?shù)刈》啃枨蟊M可能地匹配，2011年下半年，陜西省組織了一次涉及200多萬戶、規(guī)模浩大的中低收入家庭住房情況調(diào)查。為了保證調(diào)查得到盡可能翔實的數(shù)據(jù)，陜西住建廳通過報紙、電視、社區(qū)張貼通知、發(fā)送公益短信等方式進(jìn)行宣傳；同時，與社區(qū)入戶服務(wù)相結(jié)合，對行動不方便等情況特殊的人群做到上門服務(wù)。住建廳還專門從10所高校抽調(diào)1000名大學(xué)生，經(jīng)培訓(xùn)后深入到全省各縣區(qū)協(xié)助調(diào)查。在普查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，陜西省制定了未來幾年的保障房建設(shè)規(guī)劃。

 

“弄清了家底以后，今后動態(tài)調(diào)整的工作量就小了很多。”陜西省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“不過過程非常艱辛。這還只是對困難家庭的普查，全面的住房普查成本更高、更艱難，不是一個部門能組織的，需要政府從更高層面統(tǒng)籌安排。”

 

要更好地了解住房需求的變化，對住房占有不平衡的情況有據(jù)可查，住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)被寄予厚望。住建部副部長齊驥近日表示，目前40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。但事實上，住房信息聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)的進(jìn)度并不理想，阻力重重。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為，主要的阻力來自大家對這些信息可能被不正確、不理智、甚至不合法使用的擔(dān)憂。所以，針對涉及個人隱私的住房信息使用，應(yīng)該抓緊研究制定相關(guān)的行政法規(guī)，通過規(guī)范信息使用來消除阻力。