繼廣東率先出臺調(diào)控細(xì)則后，3月末，北京、上海、重慶等地陸續(xù)發(fā)布地方版樓市調(diào)控細(xì)則。4月7日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，北京公積金二套房貸首付比例提至70%，利率為同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，月還款額原則上不低于月收入的50%。

調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，讓此前“高燒不退”的住宅市場受到不小影響。與之相反的，一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)再次受到追捧，引來大量投資目光的同時，許多大型開發(fā)商也悄然調(diào)整策略，加大對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國五條”是實力開發(fā)商做大做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)遇，對初涉該領(lǐng)域的中小開發(fā)商來說，仍面臨巨大考驗。

大型房企加碼商業(yè)地產(chǎn)

剛剛過去的3月份，濟(jì)南市場上商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了不同幅度的上漲，尤其寫字樓和公寓市場，多個項目均有不俗的業(yè)績貢獻(xiàn)。從全國市場來看，“國五條”的出臺，重創(chuàng)住宅市場的同時，也給商業(yè)地產(chǎn)打了一劑強(qiáng)心針，部分主流住宅開發(fā)商相繼宣布對商業(yè)地產(chǎn)投資加碼。

近日，龍湖地產(chǎn)宣布2013年是其商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計用15年左右的時間將商業(yè)地產(chǎn)利潤占比從不到5%提升至30%。與此同時，一直專注于住宅開發(fā)的萬科，也將注意力分散至商業(yè)地產(chǎn)，其總裁郁亮表示，萬科社區(qū)商業(yè)是主要發(fā)展方向。為加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，招商地產(chǎn)也將于今年把位于蛇口的海上世界綜合體項目全面開業(yè)運(yùn)營，旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。

不難看出，一場大型房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的爭奪戰(zhàn)即將上演。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管是龍湖地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的快速擴(kuò)張，還是招商地產(chǎn)各商業(yè)項目的全面運(yùn)營，“國五條”再次加碼住宅市場的調(diào)控，但并未干預(yù)商業(yè) 地 產(chǎn) 市場，對商業(yè) 地 產(chǎn)來 說是間接利好。

城鎮(zhèn)化帶來發(fā)展新機(jī)遇

商業(yè)地產(chǎn)的升溫，不僅僅是“國五條”的作用，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化也給商業(yè)地產(chǎn)帶來了新機(jī)遇，一些二三線城市地方政府樂于推動具有城市標(biāo)志性象征的商業(yè)地產(chǎn)。

城鎮(zhèn)化在2013年《政府工作報告》中多次被提及，尤其是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，是拉動內(nèi)需的最大潛力所在。全國人大常委、民建中央副主席、財經(jīng)委員會副主任辜勝阻認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化是最大的潛在內(nèi)需和持久的動力，將成為商業(yè)地產(chǎn)的重要推動力，為商業(yè)地產(chǎn)提供重大需求，同時也會改變?nèi)藗兊南M觀念。

對于希望在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為的企業(yè)來說，這無疑為他們進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)帶來了難得的機(jī)遇。受此鼓舞，在2012年度的業(yè)績會上，包括萬科、保利、中海、恒大、碧桂園等開發(fā)商在內(nèi)，均把城鎮(zhèn)化視為房地產(chǎn)行業(yè)中長期利好的因素，以傳統(tǒng)的住宅為主的開發(fā)商，開始向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變。

 

投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

在一波嚴(yán)過一波的調(diào)控政策下，投資投機(jī)性需求不斷退出住宅市場，不少置業(yè)者把目光集中在不在限購之列的“商辦”物業(yè)上，成熟大型社區(qū)的商業(yè)配套以及成熟商圈的寫字樓、公寓成為追逐的對象。

記者走訪市區(qū)幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，最近一段時期，業(yè)主將手中多套住宅變賣后轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象有所增加。剛剛掛牌了兩套住宅的李女士告訴記者，國家對住宅調(diào)控的政策不斷出臺，20%的個稅和房產(chǎn)稅的傳聞讓持有多套住宅的業(yè)主心慌，鑒于投資住宅的空間越來越小，所以決定把手中的兩套房屋變賣，然后買個合適的商鋪。

據(jù)了解，市場上與李女士有著同樣想法的投資者不在少數(shù)，為降低政策性投資風(fēng)險，不少“棄宅營商”的投資客會進(jìn)入各種不同的商業(yè)地產(chǎn)市場。

記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，近期濟(jì)南寫字樓和公寓銷售市場成交較春節(jié)前明顯活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在投資理念日漸理性成熟的狀態(tài)下，“國五條”對商業(yè)地產(chǎn)投資的影響，更多體現(xiàn)在總價不高的項目上，類似商務(wù)公寓等商住兩用項目，將會更受從住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的投資客歡迎。

買賣雙方面臨新考驗

目前看來，投資商業(yè)地產(chǎn)真正取得成功的不外乎萬達(dá)、華潤、中糧、世茂等幾家實力房企，類似萬達(dá)、華潤的成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系，其他公司很難拷貝。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要更豐富的經(jīng)驗和開發(fā)水準(zhǔn)，一個商業(yè)項目能否成功，取決于資金、招商、經(jīng)營等一系列運(yùn)營能力。“現(xiàn)在很多地方商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花，但這并不意味著每個項目都能成功。”對地產(chǎn)企業(yè)來說，住宅開發(fā)過去只需要解決土地、人才、資金三個問題，只要行情別太差，基本都能賺錢。而商業(yè)項目開發(fā)則不同，要涉及資金鏈、開發(fā)理念、客戶資源、運(yùn)營模式等諸多環(huán)節(jié)，對房企的資本運(yùn)作能力和零售商業(yè)項目運(yùn)營能力要求都很高。所以，對部分“以住養(yǎng)商”模式的開發(fā)商及小開發(fā)商來說，要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，并不是一件容易事，必須解決“運(yùn)營能力”、“利益分配”和“退出機(jī)制”三大難題。

對投資者來說，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的生存空間仍比較大，且如果遇到性價比高的商業(yè)住宅，投資前景則相當(dāng)可觀。但需要注意的是，投資商鋪和寫字樓需要具有一定的專業(yè)知識，切勿盲目投資。面對越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要考慮和注意的事項也更為復(fù)雜，開發(fā)量集中爆發(fā)、商業(yè)空置率增加、商業(yè)爛尾項目越來越多，均是投資商業(yè)地產(chǎn)隱藏的風(fēng)險。此外，投資商業(yè)地產(chǎn)一定要事先計算清楚投資回報率、找好合適的下家，切忌盲目跟風(fēng)。