地方版“國五條”細(xì)則陸續(xù)出臺，樓市“小陽春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動。中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買賣雙方早已針對政策漏洞，祭出應(yīng)對之策。在二手房市場，假結(jié)婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場，開發(fā)商千方百計在價格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤。在與政策博弈的過程中，瞞天過海、暗度陳倉、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計”的戲碼悄然上演。

經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時也被認(rèn)為是對市場形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化，類似的應(yīng)對手段恐怕還將上演。對此，調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行，個別條款還需適時調(diào)整，使之適應(yīng)市場新變化。

暗渡陳倉

補(bǔ)充協(xié)議 內(nèi)藏文章

暗渡陳倉，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動，令敵人難以防備。

“這上面的價格是建委報價，實際銷售價格以我說的為準(zhǔn)。”在北京西南五環(huán)某知名項目的售樓處，面對標(biāo)識著價格的銷控表，銷售人員這樣向中國證券報記者說。

在她面前的銷控表上，清晰地標(biāo)識著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售總價、銷售單價等信息，不同樓層、不同戶型的房屋價格不盡相同，一些房源還被貼上了“認(rèn)購”、“簽約”等標(biāo)簽。

但在談到實際銷售價格時，該銷售人員便拋出上述說辭，并表示，若購買該項目，除按照公示價格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報價180萬元的房源計算，實際單價將達(dá)到23800元/平方米左右的水平，比申報價格高出3000元/平方米左右。

對于為何要額外支付這30萬元，銷售人員示意銷控表最下方的一行文字：“以上所示價格，不包含補(bǔ)充協(xié)議。”銷售人員還表示，由于項目是精裝修交房，因此在購房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”中，這30萬元將作為裝修費(fèi)用納入購房成本。

然而，對于戶型在87-104平方米的普通住房來說，30萬元的裝修費(fèi)用顯得太過奢侈。不少購房者對此表示質(zhì)疑。

幾經(jīng)追問，銷售人員終于道出實情：為順利拿到預(yù)售許可證，項目以相對較低的報價通過住建委的審批。但在實際銷售中，公司認(rèn)為上述報價“低于市場水平”，且“有利潤損失”。因此，便將額外的價格隱藏在“補(bǔ)充協(xié)議”中暗渡陳倉。 雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實現(xiàn)價格分拆。對于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。

據(jù)悉，類似的營銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對的則是“限價令”。

業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價政策由來已久，這種營銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項目不是第一個，也絕不是最后一個。建議政府部門加強(qiáng)對房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。

金蟬脫殼

“樓王”趟路 高開低走

金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時發(fā)覺。

對價格的管控是北京“國五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

“后期價格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)[簡介 最新動態(tài)]，但對于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對這一強(qiáng)制性條款，仍會感到相當(dāng)不適應(yīng)。

“先開高價盤不就行了！”京城某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，房地產(chǎn)項目在申報預(yù)售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進(jìn)行申報，就可避免“后期價格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項目設(shè)計策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

按照正常的房地產(chǎn)項目銷售節(jié)奏，首期開盤的項目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，后期項目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。

為規(guī)避政策，該代理機(jī)構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項目申報預(yù)售證，其次再申報戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報。這樣一來，后期項目的開盤價格就不會高于前期。

該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項目獲批預(yù)售資格，后期項目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價格的情況下，實現(xiàn)項目銷售的“金蟬脫殼”。

按照北京市的規(guī)定，只要后期項目的預(yù)售價格不會明顯高于前期，項目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對不佳的后期項目在定價時，可向前期的優(yōu)質(zhì)項目看齊，從而保證利潤。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價格，這種策略的風(fēng)險在于，首期項目或因報價過高而無法通過審批。“首期"樓王"項目申報時的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項目的出貨預(yù)留空間。”該負(fù)責(zé)人表示。

事實上，2010年以來，有不少項目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門加強(qiáng)對預(yù)售價格的管制，就可能造成項目推遲開盤的情況，并影響市場供應(yīng)。