2012房地產(chǎn)列車在調(diào)控軌道里滑行了頗不寧靜的一年,2013年開年,樓市又起波瀾,但我們驚喜地看到,在一輪又一輪的起起伏伏中,房市博弈各方日漸趨于理性:開發(fā)商趨于專業(yè)化、品牌化和規(guī)?；?購房者也逐漸清醒。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等一系列措施的實(shí)施,2013年也將會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步完善和發(fā)展的一年,而目前濟(jì)南房產(chǎn)市場展現(xiàn)出了行業(yè)集中度日漸提升、城市區(qū)域向外延伸化、市場理性中回暖趨于上行階段三大特征。

    市場理性回暖 趨于上行階段

    一紙限購令讓紅火的濟(jì)南樓市經(jīng)歷了場大地震。自2011年伊始,濟(jì)南調(diào)控風(fēng)暴便不斷來襲,但無論是“魯八條”還是“濟(jì)十條”以及近期出臺(tái)的“國五條”,圍繞的關(guān)鍵字無非都是“限購”,調(diào)控的影響對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場來說還是立竿見影的。限購令的出臺(tái)和房貸政策的收緊,讓購買力瞬間凍結(jié),調(diào)控政策率先在成交量上顯現(xiàn)作用。濟(jì)南新建商品房成交量驟減。從限購前的日均600套,迅速跌落至兩位數(shù),還一度出現(xiàn)了零成交的現(xiàn)象。購房者持幣觀望、開發(fā)商“以價(jià)換量”、部分中介商轉(zhuǎn)行。然而從去年下半年開始,國內(nèi)龍頭開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐、大型房企頻繁拿地、成交量持續(xù)創(chuàng)新高、房價(jià)連續(xù)數(shù)月上漲,樓市回暖跡象已成不爭事實(shí)。

    “其實(shí)早在2012年歲末,地產(chǎn)項(xiàng)目便相繼開盤,房企大舉囤地,濟(jì)南樓市的火爆就已初現(xiàn)端倪。年后樓市迎來開門紅,購房者心理預(yù)期改變,開發(fā)商迎來走量的好時(shí)機(jī),眾多開發(fā)商延續(xù)節(jié)前熱情高調(diào)入市,積極開盤推新。很多開發(fā)商也開始逐步調(diào)整營銷策略,從價(jià)格、服務(wù)、品質(zhì)、產(chǎn)品類型等方面下足了功夫。長期的市場低迷也讓很多購房者開始紛紛出手購房,不再觀望。市場經(jīng)歷了短期的低潮后開始探底回升,逐漸好轉(zhuǎn)。”山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅在談起今年的房地產(chǎn)市場時(shí)如是說。

    筆者在走訪中也發(fā)現(xiàn),在四月份就有20余個(gè)樓盤紛紛開盤或加推,展開了四月樓市的爭奪戰(zhàn)。“買房贈(zèng)裝修贈(zèng)面積,交五千抵兩萬……”為了在這個(gè)春暖花開的時(shí)節(jié)取得更好的銷售業(yè)績,很多開發(fā)商也開始了較大的優(yōu)惠力度吸引購房者。

    從開發(fā)商拿地情況來看,2012年濟(jì)南市居住和商服用地成交107宗,成交土地面積579.33萬平方米,成交建筑面積1762.41萬平方米,土地面積和建筑面積同比增長11.3%和26.0%。全年供應(yīng)土地除一宗撤牌,一宗未到掛牌截止日期,三宗流拍外,其余土地全部成交,成交率達(dá)到97.6%。雖然調(diào)控依舊,但濟(jì)南土地市場已平穩(wěn)回暖。

    品牌時(shí)代行業(yè) 集中度日漸提升

    隨著國內(nèi)地產(chǎn)巨頭逐漸將目光瞄向濟(jì)南這個(gè)二線房地產(chǎn)開發(fā)城市,中國保利集團(tuán)、香港世茂集團(tuán)、綠城地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等大批稱雄于全國房地產(chǎn)界的地產(chǎn)大鱷陸續(xù)登陸濟(jì)南,開始大規(guī)模的攻城略地、開拓疆域。傳統(tǒng)意義上的國內(nèi)地產(chǎn)十強(qiáng)已經(jīng)在濟(jì)南布局九席,濟(jì)南房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化,這也標(biāo)志著濟(jì)南樓市品牌時(shí)代行業(yè)集中度的提升。

    回顧以前的濟(jì)南樓市,本埠中小開發(fā)企業(yè)占據(jù)市場主流地位,而2012年濟(jì)南樓市綜合收入前10名的濟(jì)南本埠品牌企業(yè)僅有2家。另一方面,2012年濟(jì)南單宗土地出讓金額高達(dá)3億元以上,如此高的行業(yè)門檻,中小房企也無法躋身樓市舞臺(tái)中央。

    “濟(jì)南的樓市正在逐步走在正確的道路上,隨著時(shí)間的推移,經(jīng)過市場的洗禮,越來越多的市場規(guī)則將會(huì)制定出來,而由此帶來的則是行業(yè)秩序的穩(wěn)定。2013年進(jìn)入濟(jì)南的大型房企預(yù)計(jì)將增加至15家,房地產(chǎn)市場集中度繼續(xù)保持高位,在35%以上。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任孫大海接受采訪時(shí)表示。

    “品牌化的房地產(chǎn)市場將是未來濟(jì)南樓市走向的重要標(biāo)志,隨著一線房企在濟(jì)南的不斷布局,帶來了很多全新的開發(fā)理念和成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),逐漸成為濟(jì)南樓市的領(lǐng)導(dǎo)者、新區(qū)開拓的先行者、大盤時(shí)代的開拓者,甚至樓市規(guī)則的制定者。日趨白熱化的競爭對(duì)濟(jì)南樓市的整體發(fā)展是有益的,隨著市場競爭的加劇,開發(fā)商不斷促進(jìn)產(chǎn)品的升級(jí)換代,更努力提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品附加值,資金、人才、土地等各方面也會(huì)向優(yōu)秀的、品牌的、有規(guī)模實(shí)力的企業(yè)集中,省城樓市在競爭中會(huì)逐步向健康成熟的方向發(fā)展。”山東世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江在接受采訪中說。

    城市區(qū)域延伸化 發(fā)展逐步顯現(xiàn)

    以往濟(jì)南人“買東不買西,住南不住北”的居住理念正在改變。隨著老城區(qū)居住用地變得更加稀缺,更多的開發(fā)商已將目光轉(zhuǎn)投于城市周邊區(qū)域,一些曾經(jīng)不被重視的區(qū)域也變得炙手可熱,而隨著城市空間的不斷拓展,城市區(qū)域延伸化發(fā)展也逐步顯現(xiàn)。

    伴隨著濟(jì)南實(shí)施“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略,濟(jì)南城市布局沿東西兩翼展開,嚴(yán)格控制城市向南部山區(qū)蔓延,適時(shí)跨越黃河向北部發(fā)展,縱觀濟(jì)南目前的樓市,眾多房企開始布局濟(jì)南周邊區(qū)域,將一個(gè)個(gè)城中村進(jìn)行改建,形成一個(gè)個(gè)新的城中城,原有的破舊面貌不復(fù)存在,取而代之的則是嶄新的現(xiàn)代化城市副中心。

    以花園路東板塊為例,目前已經(jīng)成為全濟(jì)南最火熱的片區(qū)。在花園路與奧體西路十字路口交會(huì)的數(shù)平方公里范圍內(nèi),保利置業(yè)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、北大資源,萊鋼建設(shè)、綠城集團(tuán)、祥泰置業(yè)等十余家品牌開發(fā)商帶著各自鮮明的理念云集于此,運(yùn)作于此；本是邊緣化的區(qū)域也被最快地開發(fā)利用,這充分說明城市區(qū)域延伸化將是城市二次發(fā)展的一個(gè)必經(jīng)之路。而眾多一線開發(fā)商能夠布局到類似這樣的區(qū)域,說明城市發(fā)展區(qū)域延伸化的可能性。

    “隨著城市空間規(guī)模的不斷擴(kuò)大,以及交通體系的日益完善,濟(jì)南的城市首位度和對(duì)周邊區(qū)域的輻射能力會(huì)進(jìn)一步提升。2013年濟(jì)南商品住宅成交量預(yù)計(jì)增加100萬平方米,突破600萬平方米大關(guān),住宅銷售預(yù)計(jì)增加50億—80億元。其中周邊區(qū)域的貢獻(xiàn)力將會(huì)顯現(xiàn)出來,很大一部分商品房將會(huì)誕生于此。”孫大海介紹說。

    “區(qū)域延伸化發(fā)展是城市發(fā)展的必然選擇。”在山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所呂兆毅看來,首先城市規(guī)模的發(fā)展使得城市中心難以承載如此多的人口,居住、交通、環(huán)境都給城市帶來越來越大的負(fù)擔(dān),往城市周邊區(qū)域發(fā)展成為城市的必然選擇；其次,生活水平的提高,特別是汽車、公共交通的普及,使得人們向外居住的意愿越來越強(qiáng),從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷來看,人均GDP超過6000美元后,城市就將開始向城市邊緣化發(fā)展,濟(jì)南正處于這一過程中。