不建議投資住宅

 

房產(chǎn)稅若出臺，市場將進入消化和冰凍期

 

透明售房市場研究院院長 丁建剛

 

針對目前的市場，“國五條”已經(jīng)說得非常清楚，同時從政策層面也看出政策的制定是支持自住需求。對于這點，我認為應(yīng)該從幾個方面進行理解。比如，中國房地產(chǎn)調(diào)控十余年時間，房價被炒高，供求矛盾是一直存在的。而杭州作為房產(chǎn)熱點中心城市也是客觀事實。在現(xiàn)階段置業(yè)，我認為如果是自住的話，隨時都可以，但是又要有一個附帶條件，購房者不應(yīng)該盲從，而是要在現(xiàn)階段買到自己滿意的住宅。不要將就，也不要跟風(fēng)，要確定自己真實的需求。包括你的生活區(qū)域，你的生活工作形態(tài)，你的出行主要交通方式，你的家庭人口結(jié)構(gòu)功能需求，以及你的經(jīng)濟承受能力，這些都要理清楚。這些建議都是基于自住的前提，至于住宅投資，我個人覺得，在目前的市撤境下，真不建議投資了。

 

對于杭州而言，誰都想住西湖邊，誰都想住錢江新城，所以，購房還是要根據(jù)自己的能力以及項目的性價比，結(jié)合自己的生活形態(tài)綜合考量。比如，你是在城西工作，若買在濱江，就顯得不是特別合適。

 

如果一定要在杭州找出幾個公認的可能有些被低估的板塊，我認為有以下幾個板塊，購房者可以重點關(guān)注。

 

一是臨平板塊。就現(xiàn)在來衡量，杭州三大副城中，臨平包括商業(yè)教育等配套都是最為成熟的。而目前的銷售價格卻是三大副城板塊中最低的。比如綠城玉園項目，公園+地鐵房，目前的價格只相當(dāng)于二手市場中朝暉板塊老房子的均價。整個臨平板塊，非常適合剛需群體和部分改善群體。

 

二是之江板塊。目前之江板塊的配套已經(jīng)在逐步完善中，它的一些在售項目的均價，比濱江板塊要低，甚至比北部軟件園板塊的一些樓盤還要低。作為國家級風(fēng)景區(qū)，我認為目前該板塊是被低估的。

 

三是錢江世紀城板塊。該板塊由于早年的幾個項目紛紛完成銷售，一段時間進入了沉寂期。但是未來十年，我認為錢江世紀城板塊將進入成熟期和入住期。理論上距錢江新城只有五分鐘的車程，住房價格卻相差一倍甚至更多，無論是剛需還是改善，選擇在該區(qū)域置業(yè)，都有著一定的想象空間。

 

四是未來科技城板塊。目前該板塊的整體價格依然比較低。而國家級的科技城定位必然在今后帶來大量的產(chǎn)業(yè)和入住人群。均價萬元左右的市場價格非常適合年輕的剛需群體置業(yè)。

 

至于房地產(chǎn)的整體形勢，我認為如果房產(chǎn)稅如期出臺，那么市場將會進入幾個月的消化和冰凍期。后面走勢則很難預(yù)料。目前的市場應(yīng)該說整體比較溫和，開發(fā)商的降價動力也幾乎沒有，因此，五月份房交會后的杭州樓市，價格上漲的可能性也比較校

 

秉承隨行就市的策略

 

綠地集團浙江區(qū)域營銷總監(jiān) 周 瑜

 

對于改善型購房者而言，最重要的還是看地段以及結(jié)合自身的工作生活便利性角度來考慮。因為想要上班方便，便捷的區(qū)域就是最重要的。對于自住性的客群，如果價格在承受范疇之內(nèi)，市中心以及運河新城的板塊還是值得關(guān)注的。除此之外，消費者在購房時，一定要注重開發(fā)商的品牌開發(fā)能力，以及后期物業(yè)的實力。

 

整體而言，對于大行情，我們保持謹慎樂觀的態(tài)度。因為伴隨著“國五條”細則的出臺，相關(guān)的政策也早已出爐。市場中對于政策的調(diào)整，經(jīng)過這么多年的樓市調(diào)控，已經(jīng)都很適應(yīng)了。而對于一般開發(fā)商來說，經(jīng)歷了這么多輪的調(diào)控，他們在開發(fā)節(jié)奏以及銷售方面，都應(yīng)該秉承隨行就市的策略，短平快，從而方能有效規(guī)避與杭州地產(chǎn)大鱷們的正面競爭。

 

改善群體選擇余地比較大

 

中大銀泰城營銷總監(jiān) 高 玉

 

對住宅而言，考慮自淄投資，不外乎兩個方面：區(qū)域和品質(zhì)。作為住宅，必須優(yōu)先考量稀缺性以及項目的整體大環(huán)境。作為商業(yè)地產(chǎn)，畢竟項目會為周邊市場帶來增值空間，成為未來中心推動者。在這個基礎(chǔ)上，它離不開自身產(chǎn)品的營造。因此一些倡導(dǎo)綠色環(huán)保以及對產(chǎn)品自身營造突出亮點的項目值得關(guān)注。同時，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營，對于開發(fā)商而言，應(yīng)該要結(jié)合市場大環(huán)境作出一些貢獻。應(yīng)該要思考，其開發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品，如何讓入駐的企業(yè)能夠得到更長足的發(fā)展。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅僅是硬件，更重要的是對集群性的效應(yīng)的整合。要為企業(yè)產(chǎn)生一定的效應(yīng)，要能夠創(chuàng)造價值。

 

住宅領(lǐng)域，今年整體行情我覺得剛性需求會穩(wěn)定發(fā)展，高端改善型住宅只要產(chǎn)品做得有特色，應(yīng)該會有一定的市鋤會，尤其是高端精裝修住宅。最近幾年，精裝修越來越被人們所接受。關(guān)于房產(chǎn)稅，我覺得市場行為還是要市場手段來規(guī)范和引導(dǎo)。從目前情況來看，房產(chǎn)稅出臺是遲早的事情，關(guān)鍵是看房產(chǎn)稅如何界定，對整個大勢、對短期來說有一些震動。目前杭州的房地產(chǎn)發(fā)展從長遠來看還是比較健康。關(guān)鍵是要從自身出發(fā)，解決自己的基本問題。對于部分從剛需轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳频馁彿空?，我建議不要太著急，選擇余地目前比較大，價格不會有太大的波動，一些政策的出臺，我覺得可能會有短暫影響，但是應(yīng)該不太可能出現(xiàn)大的動蕩。

 

不動產(chǎn)登記制度一旦建立 對投資購房殺傷力比較大

 

迪凱股份有限公司總裁助理 陳 疆

 

對住宅，我個人建議，就杭州而言，應(yīng)買一些核心地段、相對有企業(yè)品牌的產(chǎn)品，這種物業(yè)無論怎樣來說，保值功能還是比較突出。對于剛性需求來說，要充分考慮本身的情況。

 

從整個大杭州的角度來衡量，包括濱江板塊和大城北板塊都是我看好的板塊?？春脼I江主要是因為，其輻射范圍除了杭州的剛需以外，最近幾年吸引了一大批浙南區(qū)域的投資客。加之目前的居住人氣以及住宅開發(fā)量偏少等因素，使得該板塊物業(yè)的轉(zhuǎn)讓會比較便捷。其次，從利好角度來看，奧體中心對整個城市格局會帶來變化，它也會帶來濱江板塊地位的提升。

 

大城北板塊，有與主城區(qū)的距離優(yōu)勢。除此之外，接下去幾年，杭州土地供應(yīng)，城北是一個主要、集中的區(qū)域。從目前的價格來說，相對還是比較低，還是有一定的空間。

 

至于商業(yè)項目，我個人覺得，杭州的商業(yè)地產(chǎn)投資空間還是比較有限，而從酒店式公寓來說，市中心的酒店式公寓還是比較看好。

 

今年整體市場，不會有太大的波動，接下去幾個月是一個平衡期，關(guān)鍵看價格，如果價格有吸引力去化難度會比較小，我個人判斷，房產(chǎn)稅就目前而言不會對市場形成太大的沖擊，如果不動產(chǎn)登記制度建立起來，對投資購房殺傷力比較大，明年下半年可能對市場形成很大的壓力。

 

在同一個項目上

 

實現(xiàn)自淄投資雙滿足

 

眾安房產(chǎn)副總經(jīng)理 華振東

 

從目前房地產(chǎn)市場的宏觀面來說，宏觀調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)，只是調(diào)控政策有所不同。實現(xiàn)市場的平穩(wěn)運行是調(diào)控的重要目標。所以預(yù)計未來一兩年內(nèi)中央政府還會隨著市場數(shù)據(jù)的波動而不斷穩(wěn)固既有的調(diào)控成果。

 

從市場經(jīng)濟的角度來看，宏觀調(diào)控的對象是需求層面，原因在于需求層面見效快。如果是說供應(yīng)層面，屬于宏觀經(jīng)濟管理的角度，這是不能混淆的兩個概念。宏觀調(diào)控是短期手段，是針對市場需求層面的，但是從時間來看，宏觀經(jīng)濟管理著眼于長期，是供給層面的，比如土地、政策、制度的調(diào)整。理解了這兩個定義，不難對市場走向做出判斷。

 

在家庭資產(chǎn)配置層面，對于所有的消費者來說，長期的實踐證明不動產(chǎn)投資依然是當(dāng)前投資領(lǐng)域最穩(wěn)健的品種。我認為，以往把消費者購房需求分為自注投資、改善三大類型并不正確。因為房地產(chǎn)本身不是實體經(jīng)濟，而是虛擬經(jīng)濟，并且房地產(chǎn)消費行為在經(jīng)濟學(xué)中定義就是投資行為。因而我認為改善型的需求并不存在，要么就是投資需求，要么就是自住需求。由于目前宏觀調(diào)控對需求層面的影響，使得市場上自住型消費需求占據(jù)主流地位。

 

無論自昨者投資，除了傳統(tǒng)意義上的地段交通配套和產(chǎn)品質(zhì)量等要素之外，消費者一定要加入房產(chǎn)稅的考量。隨著房產(chǎn)稅的即將出臺，在持有階段的稅收政策加大了持有成本，會讓市場在短期內(nèi)出現(xiàn)一高一低兩種變化，市中心會更高，遠郊板塊會更低。事實表明對于一些城市資源豐富、配套優(yōu)良的市中心板塊，需求從來沒有減弱過。但由于市中心板塊以及土地本身的不可復(fù)制特性，消費者在實際購房中需要留意杭州板塊輪漲的市場現(xiàn)象，通過研究板塊輪漲現(xiàn)象，通過市場觀察，買到下一個板塊輪漲的項目，來實現(xiàn)自淄投資需求雙滿足。例如，2009年的三墩板塊，2010年的城東板塊，以及2011年的田園板塊就是很好的佐證。在同一個項目上，短期滿足自住需要，長期滿足投資需求才是贏家。

 

房產(chǎn)稅的出臺會進一步提升消費者購房行為的理智與嚴謹，因此研究板塊輪漲，在同一個項目上實現(xiàn)自淄投資的雙滿足，是大勢所趨。

 

2013，地產(chǎn)“大數(shù)據(jù)”時代

 

寶嘉地產(chǎn)營銷總監(jiān) 張軍利

 

互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，這看似是兩個完全不相干的領(lǐng)域，而事實上“快速”發(fā)展的共性使兩個不同的產(chǎn)業(yè)有了一定的可比性。

 

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的迅速可謂是迅雷不及掩耳之勢，當(dāng)網(wǎng)速基礎(chǔ)不斷提升;當(dāng)電腦、平板、智能手機迅速普及;當(dāng)我們的生活再也離不開網(wǎng)絡(luò)的時候，為互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展提供了更多的可能，互聯(lián)網(wǎng)不再僅僅依靠廣告生存成為當(dāng)下的共識，互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)零售的吞噬正在顛覆著這個社會的消費習(xí)慣，無數(shù)的實體大鱷開始收縮地面網(wǎng)店鐘情于開網(wǎng)絡(luò)旗艦店，在龐大的消費數(shù)據(jù)的背后產(chǎn)生了一個新的話題——“大數(shù)據(jù)”，從這些數(shù)據(jù)可以分析出消費者的購物習(xí)慣，可以使得廣告推廣變得非常有效，使得消費環(huán)境變得更加透明，這就是所謂的“大數(shù)據(jù)時代”。

 

那么房產(chǎn)的“大數(shù)據(jù)”時代又如何理解呢?房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了十多年的發(fā)展，每年有無數(shù)的項目被開發(fā)，被銷售，這些數(shù)據(jù)已然非?？捎^，但不管是在一手流通領(lǐng)域還是二手流通領(lǐng)域，都沒有非常好的體系和系統(tǒng)來深入研究和利用這樣的數(shù)據(jù)，這就是待開發(fā)的“大數(shù)據(jù)”，這些數(shù)據(jù)不僅對開發(fā)商來說意義非凡，對于購房者來說也非常的有利，就如央視在關(guān)于“大數(shù)據(jù)”時代的訪談中的一個舉例：當(dāng)購房者需要去購買一套房子的時候，他可以使用某一款軟件，或者是某一個網(wǎng)站，這個網(wǎng)站對項目周邊的已售和在售的房子成交價格都有非常詳細的數(shù)據(jù)，甚至可以按照不同購房者的習(xí)慣和要求生成不同的圖表，這樣購房者就可以非常清晰地判斷自己是不是值得去購買這個房子;對于租賃市場也是一樣，租賃價格將不再是敏感話題，房子到底能租什么價格，都有據(jù)可依。

 

“大數(shù)據(jù)時代”的來臨對于全民來說都是劃時代的，就房地產(chǎn)市場來說，將有利于政府對整體市場的準確把控，也有利于市場的規(guī)范發(fā)展。

 

2013年，房地產(chǎn)仍將站在媒體輿論的風(fēng)口浪尖上，注定其價格不會有大起大落，就杭州市場來講，我們更看好以商業(yè)配套為中心的潛力區(qū)域，這些項目或許是城中的后起之秀，如城東新城，或許是主城區(qū)的改造板塊，如萬達廣場板塊等。但無論如何，房地產(chǎn)在未來10年仍將是一個相對的支柱產(chǎn)業(yè)，也注定了其中投資和自住都將并存，除了區(qū)域地段，我們更看重的是產(chǎn)品的人性化，社區(qū)服務(wù)的專業(yè)性，綜合上述因素，將左右購房者的決定。