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受訪者：張大偉

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)

根據(jù)“國(guó)五條”北京細(xì)則，3月31日以后進(jìn)行的網(wǎng)簽一律適用20%所得稅新規(guī)。即凡能核查到原值的二手房，均按照交易差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅。近日，來(lái)自地產(chǎn)中介公司的消息顯示，4月8日北京網(wǎng)簽恢復(fù)之后，已經(jīng)有了“20%計(jì)征個(gè)稅”的現(xiàn)實(shí)成交記錄。但一些地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，房屋買賣時(shí)存在通過做低成交價(jià)的方式減少個(gè)稅支出。

青評(píng)論：國(guó)五條北京細(xì)則開始實(shí)施后，對(duì)北京二手房市場(chǎng)有何影響？

張大偉：網(wǎng)簽恢復(fù)后的第一周，4月8日至14日，北京二手房簽約量?jī)H1716套，跌幅八成，成交價(jià)格停漲。1716套中還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。上周一周的網(wǎng)簽量甚至低于3月份一天的簽約量。在3月份，創(chuàng)造歷史最高月網(wǎng)簽43780套后，北京二手房市場(chǎng)明顯進(jìn)入了低谷。相比3月份日均1412套，4月份網(wǎng)簽恢復(fù)后的成交量跌幅超過八成。

青評(píng)論：二手房“20%計(jì)征個(gè)稅”等“國(guó)五條”政策，是否會(huì)讓需求從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至新建住宅市場(chǎng)？

張大偉：此前有分析指出，“國(guó)五條”有利于新房市場(chǎng)，因?yàn)槎址拷灰壮杀旧仙?，?huì)迫使部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。其實(shí)不然，即使二手房20%個(gè)稅落地后，新房市場(chǎng)也不會(huì)受益。因?yàn)槟壳岸址渴袌?chǎng)活躍的城市主要為一二線城市，在這些城市中，改善型需求已成為市場(chǎng)主力。通常這些購(gòu)房者都需要通過賣舊換新來(lái)實(shí)現(xiàn)住房改善。而二手交易成本上升對(duì)舊房出手形成障礙，因此反而會(huì)影響到這部分改善需求的釋放。同時(shí)，目前各地二手房市場(chǎng)主要集中在中心城區(qū)，而新房供應(yīng)則集中在郊區(qū)，兩者之間并沒有完全的替代關(guān)系。因此，整體來(lái)看，“新國(guó)五條”對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大，新房市場(chǎng)也會(huì)受到波及。

事實(shí)上，在新房市場(chǎng)方面，4月以來(lái)，北京熱點(diǎn)簽約的38個(gè)項(xiàng)目相比3月全月的簽約均價(jià)基本停滯。漲幅在1%以下的達(dá)到了23個(gè)，占比達(dá)60%。剔除不同房源預(yù)售影響，八成房源簽約價(jià)格都出現(xiàn)了停漲。分析原因，首先，新盤預(yù)售價(jià)格被監(jiān)管。目前來(lái)看，北京限價(jià)政策執(zhí)行最嚴(yán)格，所有項(xiàng)目都被嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售監(jiān)管。其次，一些二手房業(yè)主將房屋出售暫緩，其賣舊換新的改善需求也被抑制。

青評(píng)論：如何評(píng)價(jià)北京近期的樓市調(diào)控政策，政策對(duì)北京房?jī)r(jià)有何影響？

張大偉：相比其他城市，北京“國(guó)五條”政策落地力度最大，在保護(hù)自住的前提下，最大力度地打擊了投資投機(jī)需求。在限購(gòu)限貸的市場(chǎng)基礎(chǔ)下，樓市的主要需求是剛需與改善需求。本輪調(diào)控政策影響最大的是改善型需求。目前，北京新建住宅已經(jīng)停漲。由于北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項(xiàng)目均不允許超過之前或者同區(qū)域價(jià)格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數(shù)可售房源價(jià)格相比之前持平，也影響了二手房的價(jià)格。

北京調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，從目前來(lái)看，樓市調(diào)控政策壓力最大的并非二手房市場(chǎng)，反而是新建住宅市場(chǎng)。短期內(nèi)惜售的開發(fā)商可以通過延緩獲得預(yù)售證來(lái)捂盤，但在沒有限價(jià)房入市稀釋房?jī)r(jià)的情況下，北京預(yù)售證監(jiān)管的力度不會(huì)降低。而如果監(jiān)管時(shí)間超過兩個(gè)月，各家房企的資金壓力也將明顯加大。所以，預(yù)期在1-2個(gè)月的市場(chǎng)博弈后，可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。北京的房?jī)r(jià)3個(gè)月內(nèi)零上漲的可能性非常大。預(yù)計(jì)北京樓市調(diào)控的效果將是全國(guó)最明顯的。