“限價(jià)”時(shí)代下的北京樓市，對(duì)于“精裝拆分”不陌生的購(gòu)房者并不少。
所謂的“精裝拆分”，即精裝樓盤預(yù)售價(jià)格與裝修價(jià)格相分離策略，以毛坯房?jī)r(jià)格申報(bào)，過(guò)建委預(yù)售紅線后，在實(shí)際銷售中，單算裝修款的“曲線加價(jià)”模式。
本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，上述模式已經(jīng)引起北京住建委的注意，“建委目前在調(diào)研了解相關(guān)情況，或?qū)⒀芯砍雠_(tái)一些管理辦法，對(duì)精裝拆分進(jìn)行規(guī)范，”一位接近北京住建委的人士向本報(bào)記者透露。
張先生就遇到了這種情況，說(shuō)起剛?cè)胧值姆可巾?xiàng)目，其很慶幸，近200套房源，卻有1000多名購(gòu)房者參與角逐，張最終以總價(jià)1.9萬(wàn)/平方米的價(jià)格拿到，且這個(gè)價(jià)格還包括了3000元/平方米的裝修價(jià)格。
特別值得注意的是，張簽了兩個(gè)購(gòu)房合同，一個(gè)是標(biāo)注單價(jià)1.6萬(wàn)/平方米，總價(jià)163萬(wàn)的總房款預(yù)售合同；一個(gè)是裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米左右的裝修合同。
在張先生看來(lái)，和此前簽署一個(gè)商品房預(yù)售合同相比，唯一不好的地方就是裝修款部分不能申請(qǐng)住房貸款，也就是說(shuō)首付比例變相的拔高了。
上述以裝修款單算的模式，在北京的市場(chǎng)上并不罕見，也是開發(fā)商應(yīng)對(duì)當(dāng)前嚴(yán)厲“限價(jià)”主要策略。
“報(bào)價(jià)太高建委不給批，裝修款單算也可以稱為曲線漲價(jià)的辦法，”北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊分析說(shuō)。
除了在不讓利的背景下，加快樓盤的入市進(jìn)程的利好之外，張磊表示，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商品房銷售合同較低的房款還可以起到規(guī)避土地增值稅的效果。
“開發(fā)商所繳納的土地增值稅，實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率”，一位業(yè)內(nèi)人士介紹，也就是說(shuō)，土地增值稅與房屋總價(jià)是成正比的關(guān)系，房屋總價(jià)越低土地增值稅稅率也越低，反之越高。如果把所售房屋的價(jià)格以另附裝修費(fèi)的方式降下來(lái)，所交土地增值稅率也就隨之下降了，那么房產(chǎn)商所節(jié)省的稅費(fèi)也就大為下降了。
另外，張磊也表示，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者買房要交契稅，而減去裝修款后，購(gòu)房者少交契稅。
在上述接近北京住建委的人士看來(lái)，“精裝拆分”并不能一棒子打死，但需要規(guī)范。
“之前的一手精裝樓盤成交，僅簽一個(gè)合同，其中，裝修是統(tǒng)一列在商品房銷售合同中的，對(duì)于裝修的相應(yīng)的材料沒有太多限定，實(shí)際交房后，很容易出現(xiàn)維權(quán)問題，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。
“雖然開發(fā)商是第一責(zé)任人，但也沒必要負(fù)全責(zé)，”上述業(yè)內(nèi)人士表示，遇到購(gòu)房者因?yàn)檠b修問題向開發(fā)商維權(quán)，常出現(xiàn)多方扯皮的情況。
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