球場(chǎng)上揮汗如雨的李忠(化名)很久沒(méi)有這樣運(yùn)動(dòng)過(guò)了，作為一名二手房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)人，在剛剛過(guò)去的三四月份里，經(jīng)歷了前所未有的忙碌。如今，進(jìn)入5月后一直沒(méi)有開(kāi)張的李忠閑了下來(lái)，盡管前兩個(gè)月已經(jīng)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但未來(lái)形勢(shì)的不明朗，又讓他感到前所未有的迷茫。同樣迷茫的還有那些有著剛性需求的買(mǎi)房者。

新“國(guó)五條”的出臺(tái)，使一股瘋搶狂潮席卷全國(guó)，濟(jì)南也不例外。進(jìn)入 5月份，不論是新房還是二手房成交量明顯下降，往年的“紅五月”注定難以出現(xiàn)。記者多方調(diào)查，探析瘋搶后的“房事”百態(tài)。

為避稅倉(cāng)促買(mǎi)房 后悔了

“當(dāng)時(shí)打算買(mǎi)房時(shí)，正趕上新‘國(guó)五條’出臺(tái)，雖然濟(jì)南還沒(méi)有出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，但怕真征收20%的個(gè)人所得稅，又要多花好幾萬(wàn)元，所以倉(cāng)促之下買(mǎi)了一套位于郎茂山小區(qū)(小區(qū)網(wǎng)論壇)的房子，現(xiàn)在真是后悔了，房子既不是學(xué)區(qū)房，位置又比較偏遠(yuǎn)?，F(xiàn)在房子都過(guò)戶(hù)了，具體征稅細(xì)則也沒(méi)有下來(lái)，真應(yīng)該再等等。”在一家事業(yè)單位上班的張女士說(shuō)。

張女士今年剛剛結(jié)婚，其實(shí)從去年年底就開(kāi)始考慮買(mǎi)房子，一直沒(méi)有看到中意房源，買(mǎi)房一事一拖再拖，直到今年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)政策，各地出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，張女士才開(kāi)始著急，最終4月上旬購(gòu)買(mǎi)了一套郎茂山小區(qū)的兩室一廳小戶(hù)型房子。

事實(shí)上，后悔的不只是張女士，賣(mài)房給張女士的房主李先生也后悔房子賣(mài)得太早。“當(dāng)初就是怕征收20%的個(gè)人所得稅，到時(shí)候二手房不好出手，價(jià)格賣(mài)不上去就麻煩了。所以著急把手里閑置的房子賣(mài)掉，結(jié)果到現(xiàn)在也沒(méi)有見(jiàn)具體執(zhí)行措施。早知道這樣，真應(yīng)該再等等，或許房?jī)r(jià)還能再往上漲漲，可以多賺點(diǎn)。”李先生說(shuō)。

3月賣(mài)房18套 5月至今未開(kāi)張

 “昨天去打了一下午球，這個(gè)月已經(jīng)過(guò)了一個(gè)周，我的店還沒(méi)開(kāi)張。”這是5月7日李忠見(jiàn)到記者時(shí)說(shuō)的第一句話(huà)。李忠在泉城廣場(chǎng)附近開(kāi)了一家二手房中介，雖然不是有名氣的連鎖店，但是因?yàn)檎莆詹簧侏?dú)家一手房源，業(yè)務(wù)量一直不錯(cuò)。

李忠告訴記者，他的小店只有2個(gè)固定員工，另外還有兩三個(gè)做兼職的學(xué)生，“3月一共賣(mài)出去18套二手房，創(chuàng)開(kāi)店以來(lái)新高。這在以往簡(jiǎn)直是想都不敢想的。賣(mài)一套房子至少能賺一萬(wàn)元中介費(fèi)，保守估計(jì)，3月份店內(nèi)收入20多萬(wàn)元，說(shuō)一個(gè)月掙了一年的錢(qián)毫不夸張。4月份業(yè)務(wù)量明顯下降，只賣(mài)出6套房子，但這比去年每個(gè)月只能賣(mài)出兩三套房子相比，仍然算是好行情。不過(guò)就目前情況來(lái)看，5月將很難再現(xiàn)三四月份搶購(gòu)潮，業(yè)務(wù)量將大幅下滑”。

隨后，記者走訪(fǎng)朝山街、和平路、經(jīng)七路附近多家二手房中介，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均表達(dá)了和李忠相似的觀點(diǎn)。位于和平路一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫先生介紹，該店有20多個(gè)員工，3月份業(yè)績(jī)最好，賣(mài)掉十五六套房子，4月份只賣(mài)了五六套，業(yè)務(wù)量銳減六成多，5月至今也沒(méi)有開(kāi)張。

另外，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了目前二手房中介的這種狀態(tài)。3月，受新“國(guó)五條”細(xì)則影響，濟(jì)南單月成交量刷新歷史記錄，二手房交易量達(dá)到8400套，房產(chǎn)交易大棚爆棚，與2月份1225套成交量相比，環(huán)比增長(zhǎng)了近6倍。4月濟(jì)南樓市稍顯脆弱，二手房網(wǎng)簽3352套，網(wǎng)簽面積241180平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)-66.4%、-66.8%。5月份首周，濟(jì)南二手房網(wǎng)簽套數(shù)僅為257套，環(huán)比之前一周大幅下跌了76%。

剛需為主 投資性購(gòu)房幾乎沒(méi)有

7日是李忠5月份第一次去房產(chǎn)大廈，幫助客戶(hù)林女士辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。原本以為5月份二手房交易不會(huì)再出現(xiàn)3月份的火爆場(chǎng)面，李忠并沒(méi)有提前到房產(chǎn)大廈領(lǐng)號(hào)。上午9點(diǎn)，他與林女士一起到房產(chǎn)大廈時(shí)，二樓已經(jīng)人滿(mǎn)為患，李忠領(lǐng)到了147號(hào)。“沒(méi)想到有這么多人。”李忠向周?chē)k理手續(xù)的同行打聽(tīng)一番發(fā)現(xiàn)，多數(shù)都是幫助客戶(hù)來(lái)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的。

“基本上都是三四月份辦理的網(wǎng)簽手續(xù)，之后貸款需要等一段時(shí)間，現(xiàn)在多數(shù)是來(lái)辦過(guò)戶(hù)手續(xù)的。”李忠分析，經(jīng)過(guò)瘋搶后，二手房交易將進(jìn)入平穩(wěn)期，購(gòu)房需求仍然以剛需為主，學(xué)區(qū)房受影響不會(huì)太大。“從目前我們接觸的客戶(hù)需求來(lái)看，投資性購(gòu)房幾乎沒(méi)有了”。

記者了解到，盡管5月份二手房平均價(jià)格呈下降趨勢(shì)，但就炙手可熱的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)微漲。甸柳小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，去年年底二手房平均價(jià)在12000元/平方米左右，但現(xiàn)在每平方米均價(jià)至少要在13000元左右，每平方米漲了幾百元。

中介行業(yè)下半年面臨洗牌

在經(jīng)歷三四月份市場(chǎng)成交量高漲后，不少二手房中介手里可銷(xiāo)售房源所剩不多，目前紛紛進(jìn)入“量跌價(jià)漲”的“蓄客”階段，也使得網(wǎng)簽量減少，預(yù)計(jì)接下來(lái)隨著新房上市量的增加，樓市網(wǎng)簽量會(huì)逐步增多。“經(jīng)歷了前期的市場(chǎng)成交暴漲后，市場(chǎng)逐步回歸理性，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行。”世聯(lián)怡高市場(chǎng)人士認(rèn)為。

記者采訪(fǎng)中，不少經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)微漲，短期內(nèi)很難再現(xiàn)暴漲暴跌。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，4月濟(jì)南市二手住宅掛牌均價(jià)為9294元/平方米，環(huán)比上漲0.97%。與去年同期相比，每平方米累計(jì)上漲了851元，較2011年同期上漲368元。

在經(jīng)歷搶購(gòu)到回歸理性過(guò)程后，李忠認(rèn)為二手房中介行業(yè)下半年極有可能面臨行業(yè)洗牌。“二手房交易將逐漸進(jìn)入量跌價(jià)漲階段，在房源越來(lái)越少的情況下，一些實(shí)力薄弱的小型房產(chǎn)中介將面臨倒閉。盡管3月份的搶購(gòu)讓大大小小的中介公司賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但從4月份開(kāi)始，市場(chǎng)回落明顯，購(gòu)房者進(jìn)入觀望階段，房源數(shù)量急劇下降，不少中介公司5月至今尚未開(kāi)張。在做完三四月份積攢業(yè)務(wù)后，一些無(wú)法繼續(xù)維持生計(jì)的小公司將逐漸退出市場(chǎng)，屆時(shí)行業(yè)也將重新洗牌”。

新房?jī)r(jià)格見(jiàn)漲，捂盤(pán)惜售

“現(xiàn)在新樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到每平方米9000多元，而且現(xiàn)在房子都已經(jīng)賣(mài)完了，基本沒(méi)有剩余房源。”濟(jì)南南部一樓盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

 “看房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。”業(yè)內(nèi)人士分析，受新“國(guó)五條”和官員財(cái)產(chǎn)公示等政策影響，二手房交易受限越來(lái)越多，新房越來(lái)越受歡迎，房?jī)r(jià)不斷上漲，不少開(kāi)發(fā)商采取捂盤(pán)行為，做高新房?jī)r(jià)格。

記者注意到，4月份西客站兩家樓盤(pán)同時(shí)推出新房源，均價(jià)在7000元/平方米，這個(gè)價(jià)格與去年6000元/平方米相比，每平方米漲價(jià)千元。同樣，東部樓盤(pán)也“漲勁”十足。地處東部旅游路的中鐵逸都國(guó)際，均價(jià)由7000元/平方米上調(diào)到了8400元/平方米。萬(wàn)科金域國(guó)際3月份均價(jià)為10000元/平方米，相比春節(jié)前9500元/平方米的均價(jià)，漲了500元。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格已連漲9個(gè)月。5月2日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的4月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告也顯示，濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.16%。