“新國五條”出臺至今已近兩月，多地樓市成交量暴跌，但房價(jià)上漲壓力猶存。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市中67個(gè)城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比上漲。盡管有強(qiáng)硬的行政手段“限價(jià)令”，也有二手房交易稅直接扼殺成交，但“越調(diào)越漲”仍是事實(shí)。

 

近日，國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年房產(chǎn)稅會(huì)有具體動(dòng)作，并特別指出將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。開征房產(chǎn)稅，是長期調(diào)控手段之一，從上海、重慶的試點(diǎn)，到全國更大范圍征收，對遏制房價(jià)有長期影響力，也將是一項(xiàng)長期穩(wěn)定的政策。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，從上海、重慶試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)刎?cái)政供應(yīng)非常有限，房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政重要收入來源，為期尚早。值得關(guān)注的是，房產(chǎn)稅擴(kuò)容，是從增量入手，還是把存量房也納入征收范圍，對市場、對人們的財(cái)產(chǎn)性收入影響差異巨大?？紤]到對存量房征稅巨大的工作量以及各種阻力，選擇增量開征可能性較大。待時(shí)機(jī)成熟，再把存量房納入征收范圍，似較可行。

 

土地?zé)峄蛑抡{(diào)控加碼

 

在距離北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地競拍不到30個(gè)小時(shí)，北京市國土資源局突然發(fā)布公告稱，現(xiàn)因故暫停北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項(xiàng)目（配建“公共租賃住房”）掛牌出讓活動(dòng)。

 

“該地塊如果出讓，必然高價(jià)，在目前整體市場土地價(jià)格敏感的情況下，對市場有促漲的影響。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，廣州、上海、北京等地次第出現(xiàn)高價(jià)地，明顯影響“新國五條”地方細(xì)則落地后的樓市，整體市場有明顯上漲的趨勢。

 

作為三環(huán)以內(nèi)的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性自不必說。根據(jù)去年3月公布的北京《2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。

 

偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至27日上午被暫停出讓之前，該地塊一共有7次報(bào)價(jià)，最后一次報(bào)價(jià)時(shí)間為5月24日16:07，報(bào)價(jià)為13.52億元。倘若該土地順利成交，樓面價(jià)將突破2萬元/平方米，將成為今年北京的住宅單價(jià)“地王”。

 

同樣其他一線城市5月也頻現(xiàn)“地王”。日前，廣州同寶路地塊經(jīng)過近200輪的競拍后，佳兆業(yè)以超過18億元的價(jià)格力壓中海，一舉刷新該區(qū)域“地王”。無獨(dú)有偶，5月10日，上海青浦一塊地在中止出讓4個(gè)月后重新掛牌，地價(jià)居然從此前的13億元飆升至44億元；同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內(nèi)上海樓面價(jià)成交紀(jì)錄被連續(xù)刷新3次；5月20日北京通州臺湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓，吸引了23家房企競相舉牌，最終溢價(jià)率高達(dá)230%。

 

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，投資性需求得到遏制，以目前情況來看并不具備房價(jià)上升的條件。“土地市場過熱或招致國家層面的重視，隨時(shí)加碼的調(diào)控政策會(huì)對企業(yè)控制成本、提升利潤產(chǎn)生影響。”該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也給眼下熱情高漲的房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘。

 

不動(dòng)產(chǎn)登記制度起草

 

據(jù)國土資源部透露，國務(wù)院法制辦會(huì)同住建部及國土部已開始起草《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。據(jù)國土部相關(guān)人士稱，借鑒住建部全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)驗(yàn)，整合國土部農(nóng)村耕地、集體建設(shè)用地和宅基地等的登記信息是目前國土部前期登記工作的當(dāng)務(wù)之急。而針對個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)信息后期查詢的權(quán)限及范圍等問題正處在研討中。

 

有業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)登記制度早有實(shí)施，因?yàn)闂l件限制，最初只是在各個(gè)地方的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，并沒有實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，強(qiáng)調(diào)的是在互聯(lián)互通的背景下的統(tǒng)一的登記標(biāo)準(zhǔn)。目前，住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設(shè)法對接。一旦對接成功，即可形成“房地合一”的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)。

 

據(jù)了解，住建部從2010年開始推行的全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)為“統(tǒng)一登記制度”提供了諸多“先行經(jīng)驗(yàn)”，目前已經(jīng)成型的住建部“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”由3個(gè)子系統(tǒng)組成，即個(gè)人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)和住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)。該系統(tǒng)目前已將60多個(gè)大中型城市和熱點(diǎn)城市的個(gè)人房產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)可查詢。按照住建部的工作規(guī)劃，個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將覆蓋所有地級城市。

 

目前，對于聯(lián)網(wǎng)的法律程序，查詢的權(quán)限、范圍、不動(dòng)產(chǎn)定義、標(biāo)準(zhǔn)等問題將由國務(wù)院法制辦具體負(fù)責(zé)，國務(wù)院法制辦正在研討相關(guān)條款。不動(dòng)產(chǎn)登記制度被業(yè)界稱為征收“房產(chǎn)稅”的前奏，而國家稅務(wù)總局也將于8月份參與不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)，具體內(nèi)容目前尚不清楚。

 

將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍

 

日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》(下稱《意見》)提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。財(cái)政部、國稅總局和住建部聯(lián)合負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍一事。北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文表示，官方此番正式表態(tài)，確認(rèn)房產(chǎn)稅征收將成為未來中國樓市調(diào)控的必然趨勢，也說明多年樓市調(diào)控以來，房產(chǎn)稅進(jìn)入調(diào)控領(lǐng)域的時(shí)機(jī)終于成熟。

 

雖然擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的方向早已明確，但繼滬渝兩地后，哪座城市將成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)“第三地”暫無明確指向，增量存量聯(lián)動(dòng)還是增量先行也沒有具體方案。有業(yè)內(nèi)人士表示，按常理應(yīng)該是試點(diǎn)城市的增量房先納入繳稅范圍。

 

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓表示，自2008年發(fā)改委提出房地產(chǎn)稅制改革以來，已經(jīng)下發(fā)過6次相關(guān)文件，不過擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的傳言頻繁被辟謠，這次明確提出房產(chǎn)稅擴(kuò)圍由財(cái)政部、稅務(wù)總局會(huì)同住建部等負(fù)責(zé)，說明發(fā)改委進(jìn)一步推進(jìn)了擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍工作。

 

首先，從已經(jīng)試點(diǎn)的重慶、上海兩地來看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小。但這并不意味著房產(chǎn)稅的征收范圍不會(huì)擴(kuò)大，重慶在對增量部分征收一段時(shí)間后，便覆蓋至存量房。其次，從增量房開始征收，也并非指只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額部分征收房產(chǎn)稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計(jì)算房產(chǎn)稅，但如果新購房將疊加之前存量一起計(jì)算房產(chǎn)稅。

 

最后，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但長遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)涉及存量多套房。從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海、重慶的房產(chǎn)稅稅收都較少，所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大后對二套以上全面收取的可能性非常大。