土地市場存在失控風(fēng)險 房企不差錢著急補(bǔ)庫存是助漲動因

2013年06月03日 09:10
來源:中華工商時報
5月底,一線城市的土地市場為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海、廣州等地多個地塊高溢價成交,“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對高壓的調(diào)控態(tài)勢,是什么堅(jiān)定了開發(fā)企業(yè)拿地的決心,高企的地價會不會成為房價再漲的前奏?
 
5月22日,北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓,成交金額達(dá)到35.22億元,創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高。
 
一天之后,廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地,在去除配建的保障性住房面積之后,兩塊土地的樓面價分別達(dá)到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。
 
5月29日,上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”記錄。20天前,浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)兩幅地塊的樓面單價相繼刷新上海年內(nèi)單價“地王”,甚至以每平方米40079元的價格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價新高。
 
5月30日,北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價,競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊,樓面地價達(dá)到每平方米13601元。值得一提的是,就在4月份之前,該區(qū)域地價不過每平方米五六千元,在售商品房價格也不過每平方米13000元左右;而到了5月底,最高出讓地價已達(dá)到了每平方米1.9萬元,上漲3倍以上。
 
事實(shí)上,土地市場的火熱并非僅止于一線城市,也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù):2013年前5個月(截至5月30日),全國13個一、二線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙等,合計土地出讓金高達(dá)3067.66億元,相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。其中,北京為617.9億元,上海為515.億元,而在2012年同期,該數(shù)字均在120億-130億元。
 
在年初中央再次出手嚴(yán)控樓市的背景下,土地市場為何“逆勢上揚(yáng)”?
 
“面包賣得快,自然需要買面粉補(bǔ)庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時這樣比喻,隨著去年年中以來房地產(chǎn)市場成交量不斷走高,房地產(chǎn)去庫存程度加大,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購買土地布局新市場的周期。
 
各大房企資金面緩解也為你追我趕、競相買地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者,中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國內(nèi)10大標(biāo)桿房企今年以來的融資額已達(dá)380億元,而2012年全年融資總額為413億元。
 
比資金更為重要的助漲因素還是房企對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
 
“各地‘國五條’細(xì)則落地的力度不一,除北京外,大部分城市目前執(zhí)行的政策與國五條出臺前差別不大。導(dǎo)致整體市場依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強(qiáng)了房企看好后市的預(yù)期。”張大偉說。
 
此外,地方政府的“土地財政”沖動依舊在發(fā)揮著作用。“尤其是在宏觀經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回落的背景下,地方政府的賣地沖動更大,而且會放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場。”楊紅旭說。
 
“面粉漲了,面包能不漲價嗎?”
 
人們對于土地市場持續(xù)升溫的疑慮,依舊源自對未來房價的擔(dān)憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),土地市場的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場升溫的前奏。
 
“整體來說,當(dāng)下樓市量價均居于高位,而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年,在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。”在張大偉看來,目前土地市場傳遞出的信息顯示,“市場存在著失控的風(fēng)險。”
 
在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢未減的大背景下,市場的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的房價數(shù)據(jù)來看,房價的環(huán)比漲幅已經(jīng)開始回落,下半年這一數(shù)據(jù)很可能會繼續(xù)保持回落的態(tài)勢。
 
“地價,對房價長期影響較大,短期影響較小,所以也沒必要放大‘地王’對房價的影響。”楊紅旭表示。
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