新型城鎮(zhèn)化并不等同于房地產(chǎn)化，這一點(diǎn)在社會(huì)各界中已形成共識(shí)。但在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，必然涉及到戶籍制度和土地制度的改革，從而難以避免與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生聯(lián)系。舊城改造、新城建設(shè)與外來人口的進(jìn)入，都是大城市城鎮(zhèn)化發(fā)展必經(jīng)階段，在這過程中必然會(huì)導(dǎo)致各種房地產(chǎn)市場問題，認(rèn)識(shí)這些問題并尋求解決之道，才能保證在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

 

大城市的界定標(biāo)準(zhǔn)

 

新型城鎮(zhèn)化的提出，為我國未來城鎮(zhèn)化發(fā)展之路明確了方向，它將改變過去過于追求城市發(fā)展的模式，而轉(zhuǎn)向?qū)⒅匦姆诺饺松砩稀Ｔ诖蟪鞘行滦统擎?zhèn)化中，將提高外來務(wù)工者和城市周邊失地農(nóng)民的生活質(zhì)量與合法權(quán)益；將改變粗放式發(fā)展模式，更加注重集約化模式，堅(jiān)持資源節(jié)約、環(huán)境友好的發(fā)展道路。

 

早在1949年,美國預(yù)算局就提出了大城市區(qū)的概念和界定標(biāo)準(zhǔn),其概念在1967年為“一個(gè)一體化的具有可識(shí)別性的大型人口核心的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)單位”。經(jīng)過多次修改后，在2000年更新為“包括一個(gè)可識(shí)別的人口核心和具有核心高度一體化的毗鄰地域的地區(qū)”。日本在1960年提出了“大都市圈”概念,認(rèn)為大城市圈中心城市，應(yīng)為中央指定市(相當(dāng)于中國的直轄市)或人口規(guī)模在100萬人以上，并且鄰近有50萬人以上的城市，外圍地區(qū)到中心城市的通勤率不小于本身人口的15%，大城市圈之間的物資運(yùn)輸量不得超過總運(yùn)輸量的25%。

 

由此可見，國際上對(duì)于大城市的概念并無統(tǒng)一定義，各國可因地制宜。結(jié)合具體情況，并參考其他國家對(duì)大城市的定義，我國可將大城市范圍界定在省會(huì)級(jí)以上城市，城市常住人口需達(dá)到800萬人以上，城市城鎮(zhèn)化率50%以上。

 

考慮到我國人口超過800萬人的城市較多以及數(shù)據(jù)的可獲取性，筆者僅選取人口超過1000萬人的七個(gè)城市，包括北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳以及成都等作為大城市研究樣本。

 

在城鎮(zhèn)化過程中，一方面是大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，逐步完成向城市人的轉(zhuǎn)變，而大城市地區(qū)城市人口的增加必然導(dǎo)致住房需求擴(kuò)大，從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面是城市居民的生活水平隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展得到提升，改善型住房需求的釋放也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要?jiǎng)右蛑?。新型城?zhèn)化更加注重質(zhì)量的發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化條件下，對(duì)居民生活質(zhì)量、土地利用以及生態(tài)環(huán)境問題的重視，將推動(dòng)大城市房地產(chǎn)市場向更加穩(wěn)定與健康的方向發(fā)展。

 

城鎮(zhèn)化存在的問題

 

我國土地資源稀缺，而土地資源又是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必要基礎(chǔ)條件。因此，認(rèn)清土地市場發(fā)展現(xiàn)狀有利于為合理利用稀缺土地資源制定方向，從而保證城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。舊城改造、新城建設(shè)與外來人口進(jìn)入，都是大都市城鎮(zhèn)化發(fā)展必經(jīng)階段，在這過程中必然會(huì)導(dǎo)致各種房地產(chǎn)市場問題，認(rèn)識(shí)這些問題并尋求解決之道，才能保證城鎮(zhèn)化推進(jìn)下房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

 

1、避免透支未來地產(chǎn)投資

 

大城市衛(wèi)星城與新城是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展下的產(chǎn)物，它既是城市向外疏導(dǎo)人口緩解城區(qū)壓力的途徑，也是政府體現(xiàn)政績的方式之一。出于對(duì)發(fā)展速度的追求，許多新城建設(shè)初期并沒有進(jìn)行合理且可實(shí)施的發(fā)展規(guī)劃，許多開發(fā)企業(yè)看中新城發(fā)展前景紛紛進(jìn)駐，吸引大量房產(chǎn)投資客，造成新城快速發(fā)展的假象。但是，區(qū)域發(fā)展最關(guān)鍵的因素是產(chǎn)業(yè)和人口，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐與人口居住的新城無法長遠(yuǎn)發(fā)展，最終可能導(dǎo)致新城變空城的尷尬局面。

 

盲目的市場追捧不僅會(huì)透支未來地產(chǎn)投資，成為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的阻礙因素，而且過熱的房地產(chǎn)投資還將造成新城發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)市場。因此，一旦市場遭遇宏觀政策限制，新城經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到?jīng)_擊。

 

產(chǎn)業(yè)支撐是新城建設(shè)發(fā)展的必要條件之一，房地產(chǎn)先行的開發(fā)模式已經(jīng)被多次證明是行不通的。由產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口導(dǎo)入，人口進(jìn)入和流動(dòng)才能保證新城房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，才能促進(jìn)城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

 

2、外來務(wù)工者基本住房未能保障

 

我國有數(shù)以億計(jì)的外來務(wù)工者被統(tǒng)計(jì)進(jìn)城市常住人口，最終體現(xiàn)為城鎮(zhèn)化率增長，但實(shí)際上他們并未享有與城市居民同等的權(quán)利與福利待遇。由于越發(fā)達(dá)的城市戶籍制度控制越為嚴(yán)格，因此在大城市這一問題尤為突出。

 

“居者有其屋”是大城市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性目標(biāo)，但是現(xiàn)實(shí)中大都市外來務(wù)工者卻面臨著多重住房問題。首先，與城市戶籍居民相比，他們居住面積狹小。其次，由于住房空間很難容下床以外的其他設(shè)施，他們基本生活設(shè)施難以保證。再次，外來務(wù)工者居住環(huán)境與衛(wèi)生條件差強(qiáng)人意，這些將直接影響到他們的身體健康狀況。

 

新型城鎮(zhèn)化明確了人口城鎮(zhèn)化、質(zhì)量城鎮(zhèn)化的方向，因此滿足外來務(wù)工者住房需求、提高居住條件是大城市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展目標(biāo)之一。外來務(wù)工者是大城市中最不穩(wěn)定的群體之一，他們福利待遇的提高有助于大城市城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

3、舊城區(qū)影響房屋市場公平性

 

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，舊城區(qū)制約了大都市的發(fā)展建設(shè)，其建筑雜亂無章、環(huán)境衛(wèi)生差、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、社會(huì)治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后、土地利用率低等問題給城市的建設(shè)管理帶來一系列負(fù)面影響。

 

大城市舊城區(qū)占據(jù)著市區(qū)寶貴的土地資源，土地資源不能發(fā)揮出其最大的經(jīng)濟(jì)效益，加之舊城區(qū)原來的空間結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能滿足大都市現(xiàn)代化發(fā)展的要求，城區(qū)土地缺乏科學(xué)的規(guī)劃和管理，造成了土地利用率低、資源嚴(yán)重浪費(fèi)的后果。不僅如此，舊城區(qū)雜亂破舊的建筑形態(tài)與周圍城市形成強(qiáng)烈對(duì)比，對(duì)城市形象產(chǎn)生了不良影響，也對(duì)城市整體規(guī)劃與功能布局造成不小的阻礙。

 

此外，舊城區(qū)房屋租賃價(jià)格比周邊地區(qū)的價(jià)格要便宜，雖然為進(jìn)城外來低收入人口提供了廉價(jià)的居住場所，但其出租的房屋多為違法建筑，政府難以管理，正規(guī)的房地產(chǎn)市場與之相比實(shí)際處于不公平的競爭狀態(tài)，嚴(yán)重影響了城市房屋租賃市場的正常發(fā)展。因此，舊城改造不僅能改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城市化進(jìn)程，也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定健康發(fā)展。

 

大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

 

新型城鎮(zhèn)化是綜合考慮到我國過往城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的種種問題而提出的，它是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。針對(duì)我國大城市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場存在的問題，參考國際成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國自身的具體情況，對(duì)新型城鎮(zhèn)化下大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展提出以下建議：

 

1、保持產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)均衡發(fā)展

 

首先，新城規(guī)劃不能被過分追求發(fā)展而盲目躍進(jìn)，開發(fā)建設(shè)之初必須以科學(xué)合理的規(guī)劃為基礎(chǔ)。規(guī)劃需具有前瞻性，需結(jié)合大城市具體情況，依托形成所在區(qū)域可被利用的資源，充分考慮新城未來發(fā)展可能遇到的問題和阻礙，并在建設(shè)過程中結(jié)合新城發(fā)展的實(shí)際情況不斷地對(duì)規(guī)劃進(jìn)行修正完善。新城的功能定位、空間布局以及投資方向都應(yīng)始終圍繞著規(guī)劃進(jìn)行，合理科學(xué)的先行規(guī)劃也是促進(jìn)新城房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要前提。

 

其次，土地是稀缺資源，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展之根本，尤其對(duì)于地少人多的大城市而言，在新城建設(shè)過程中要合理集約利用土地資源。在土地利用上，一方面要滿足新城當(dāng)前生產(chǎn)生活對(duì)土地資源的需求，同時(shí)要為未來發(fā)展預(yù)留空間，實(shí)現(xiàn)空間靈活運(yùn)用與城市可持續(xù)發(fā)展；另一方面，要站在中長期發(fā)展的角度，不能以犧牲土地資源為代價(jià)一味追求眼前利益。政府在土地利用過程中起好監(jiān)督作用，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整供地節(jié)奏，確保土地合理集約利用。

 

最后，新城建設(shè)是房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展的過程，二者相互作用，保證城市可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的支撐，其發(fā)展創(chuàng)造的就業(yè)崗位吸引了產(chǎn)業(yè)人口在城市定居生活，而人是房地產(chǎn)市場存在的必要條件。同時(shí)，還要保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，就業(yè)和居住達(dá)到平衡，新城才能減少對(duì)大都市中心區(qū)的依賴，形成自身發(fā)展的良性循環(huán)，避免新城變死城的局面。

 

2、重視舊城改造和拆遷安置

 

舊城改造將牽涉到原地區(qū)居民的安置，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)對(duì)改造工作的順利進(jìn)行造成阻礙。除此之外，如果舊城居民和租客得不到很好安置，他們會(huì)作為客源進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對(duì)市場需求造成沖擊導(dǎo)致房價(jià)租金上漲，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。制定合理公平的拆遷安置法律法規(guī)在舊城改造過程中十分必要，是改造工作順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件。

 

政府需要對(duì)實(shí)施舊城改造的開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)投資回報(bào)高、拆遷成本低、能夠快速運(yùn)作的區(qū)域，而某些急需改造的危舊房區(qū)或具有很高歷史文化價(jià)值的老街區(qū)，由于規(guī)劃限制條件多、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、動(dòng)拆遷成本高，而長期得不到改造。因此，政府需對(duì)舊城改造進(jìn)行有效引導(dǎo)，信貸和稅收政策是重要的調(diào)節(jié)手段，包括簡化手續(xù)、減免稅費(fèi)、資金傾斜和信貸支持。

 

3、追求人的城鎮(zhèn)化

 

第一，推進(jìn)外來務(wù)工人員市民化。現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍制度嚴(yán)重阻礙人口市民化進(jìn)程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了外來務(wù)工人員市民化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)外來人口市民化是解決他們住房問題的途徑之一。人口市民化可以通過制定制度和政策來擴(kuò)大可享受的福利待遇范圍，同時(shí)設(shè)立機(jī)構(gòu)致力于協(xié)助外來人口提升都市認(rèn)同感，真正實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，提高大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

 

第二，保障房是國家針對(duì)中低收入人口設(shè)置的福利政策，大城市中外來務(wù)工者也是低收入群體的重要組成部分，將外來務(wù)工人員納入大城市保障房體系，對(duì)城鎮(zhèn)化無疑具有積極意義。從國家層面而言，應(yīng)按城市常住人口而非戶籍來配置城鎮(zhèn)保障房建設(shè)和分配額度，而大城市地方政府應(yīng)出臺(tái)配套細(xì)則，有效降低外來人口申請(qǐng)本地保障性住房門檻，并適度加快本地保障房建設(shè)進(jìn)度，爭取為外來人口提供居住保障。

 

第三，對(duì)于外來務(wù)工人員中不符合保障房申請(qǐng)條件，或者愿意購買商品房的住房需求者，政府應(yīng)綜合考慮他們的購買能力，引導(dǎo)房企多建中小戶型的普通住宅，以滿足外來人口不同的市場需求。