5月以來(lái)，上海、廣州等一線城市的“地王”紀(jì)錄屢被刷新，房企也一反常態(tài)，拿地異常積極。專家表示，這反映出房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀，但土地價(jià)格最終會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，如果再次形成上漲預(yù)期，調(diào)控效果將前功盡棄。當(dāng)前，穩(wěn)定地價(jià)刻不容緩，現(xiàn)行土地出讓方式也亟待變革。

 

開(kāi)發(fā)商預(yù)期樂(lè)觀一線城市“地王”頻現(xiàn)

 

剛剛過(guò)去的5月，一線城市的土地成交市場(chǎng)非常 活 躍 。 在 廣 州 ， 一 個(gè) 月 之 內(nèi) 就 拍 出 三 塊 “ 地王”。5月6日，佳兆業(yè)以18億加配建7萬(wàn)平方米保障性住房的代價(jià)，拍得廣州白云區(qū)總面積14萬(wàn)平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價(jià)2 .6萬(wàn)元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)才不到2 .5萬(wàn)元/平方米。

 

5月23日，在廣州白云區(qū)沙太路梅花園宅地的拍 賣 中 ， 又 是 佳 兆 業(yè) 地 產(chǎn) ， 以 約8億 元 、 配 建19600平方米保障房的價(jià)格競(jìng)得。同日，在擊敗恒大等知名開(kāi)發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開(kāi)發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24 .6億元、配建42000平方米保障房的價(jià)格，競(jìng)得海珠區(qū)一臨江地塊，剔除保證房后的樓面地價(jià)，達(dá)到3 .5萬(wàn)元/平方米。

 

在上海，5月29日，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以46億元的總價(jià)競(jìng)得上海長(zhǎng)寧區(qū)一地塊，折合樓板價(jià)29229元/平方米，溢價(jià)率56 .96%。僅5月 份 ， 上 海 即 出 現(xiàn) 了 多 達(dá)7次 年 內(nèi) 溢 價(jià) 率 、 區(qū)域、樓板價(jià)等各類“地王”，其中世博A片區(qū)6幅商辦地塊于5月初出讓時(shí)，更是出現(xiàn)了單日兩度刷新單價(jià)“地王”的現(xiàn)象。

 

其他一二線城市也不同程度地出現(xiàn)了土地市場(chǎng)成交活躍的情況。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，全國(guó)主要的13個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067 .66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。

 

在分析原因時(shí)，新城控股副總裁譚為民認(rèn)為，5月開(kāi)發(fā)商頻頻出手拿地，主要是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期較為樂(lè)觀，尤其是看到各地“國(guó)五條”調(diào)控地方細(xì)則避重就輕后，更堅(jiān)定了對(duì)市場(chǎng)的信心。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，近半年來(lái)，樓市熱銷使得房企手中資金寬裕，同時(shí)庫(kù)存的快速下降也使得房企有購(gòu)地補(bǔ)充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地，而且部分是優(yōu)質(zhì)地塊，也引起了開(kāi)發(fā)商的激烈拼搶。

 

“地王”傳導(dǎo)效應(yīng)有所顯現(xiàn) 業(yè)內(nèi)擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅上漲

 

業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心，“面粉”價(jià)格漲了，“面包”的價(jià)格自然也會(huì)漲，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系也是如此。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然近期“地王”的傳導(dǎo)作用尚 未 全 面 顯 現(xiàn) ， 但 一 些 地 區(qū) 的 房 價(jià) 已 經(jīng) 重 新 “ 抬頭”，且“地王”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房心態(tài)造成了較大影響，進(jìn)一步增加了房?jī)r(jià)上漲的壓力。

 

今年前4個(gè)月，廣州房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑一線城市，廣 州 市 國(guó) 土 房 管 局 公 布 的4月 房 價(jià) 同 比 去 年 上 漲18 .6%。而記者探訪剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤(pán)，這些樓盤(pán)都存在不同程度的提價(jià)。

 

目前上海世博A片區(qū)地塊最高樓板價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/平方米。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部對(duì)位于浦東世博，三林等板塊的各家門(mén)店調(diào)查顯示，5月該區(qū)域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑，下降幅度在10%-20%間，但是二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，仍然保持著三月份以來(lái)的高位，“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源極度稀缺，是促使世博板塊5月二 手 房 市 場(chǎng) 出 現(xiàn) “ 有 價(jià) 無(wú) 市 ” 的 主 要 因 素 ， “ 地王”的短期拉動(dòng)效應(yīng)也被削弱。但長(zhǎng)期來(lái)看，一旦市場(chǎng)購(gòu)買需求釋放，房?jī)r(jià)仍有可能被大幅拉升。

 

采訪中，上海一些購(gòu)房者擔(dān)心，如果今后出讓的土地價(jià)格仍然保持上漲，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將無(wú)法改變，那么目前執(zhí)行的限房?jī)r(jià)政策，最終可能只是使房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上保持不漲，而實(shí)際上房?jī)r(jià)依然在漲。

 

專家呼吁調(diào)控土地價(jià)格和出讓方式迫在眉睫

 

針對(duì)“地王”頻現(xiàn)的情況，專家學(xué)者提出兩方面的建議。第一，警惕土地財(cái)政“抬頭”，調(diào)控土地出讓價(jià)格迫在眉睫。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等專家呼吁，中央政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)地方土地出讓的監(jiān)管，合理制定價(jià)格，防止普通購(gòu)房者成為天價(jià)土地的最終受害者。

 

不少學(xué)者指出，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，成為土地價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力，更為房?jī)r(jià)上漲提供動(dòng)能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前五個(gè)月，北京與上海的土地出讓金均已超過(guò)了500億元，其中北京為617 .9億元，上海為515億元，而在2012年同期，兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。

 

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，比起部分地區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫，地價(jià)泡沫可能更大。如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)一兩個(gè)地塊的高溢價(jià)，增加市場(chǎng)緊張氣氛，提升周 邊 區(qū) 域 商 品 房 價(jià) 格 ， 政 府 作 為 賣 方 則 樂(lè) 見(jiàn) “ 地王”，并從中賺得巨額利潤(rùn)。因此，要加強(qiáng)監(jiān)督，防 止 土 地 拍 賣 演 變 成 開(kāi) 發(fā) 商 和 政 府 合 演 的 托 市 戲碼。

 

第二，增加土地供應(yīng)，改革土地出讓方式。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，在中國(guó)快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對(duì)城市住宅用地的需求，將長(zhǎng)期處于比較緊張的狀態(tài)，需要對(duì)城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善。

 

一 些 學(xué) 者 還 建 議 ， 由 “ 限 房 價(jià) 、 競(jìng) 地 價(jià) ” 向“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”轉(zhuǎn)變，即限定土地的價(jià)格后，讓開(kāi)發(fā)商來(lái)競(jìng)房?jī)r(jià)，最終以價(jià)低者得地。2011年8月，北京推出了全國(guó)首個(gè)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地“北京市門(mén)頭溝永定鎮(zhèn)居住用地”。最終由中鐵房 地 產(chǎn) 集 團(tuán) 有 限 公 司 競(jìng) 得 ， 中 國(guó) 鐵 建 梧 桐 苑 開(kāi) 盤(pán)后，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定在13600元/平方米。