《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日多地采訪了解到，由于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理規(guī)定比較繁雜，政府、企業(yè)執(zhí)行難度大，造成房企“應(yīng)交未交”的土增稅金額高達(dá)數(shù)百億元。有學(xué)者擔(dān)憂，此現(xiàn)象可能引發(fā)房企偷逃稅款的風(fēng)險(xiǎn)，建議多措并舉完善房企土增稅征管政策。

 

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。1994年以來，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅實(shí)行“預(yù)征制”，即事前預(yù)征、事后清算、多退 少 補(bǔ) ， 預(yù) 征 稅 率 一 般 在1 %至3%之間。

 

2007年2月1日起，各地稅務(wù)部門開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務(wù)部門明確了其中必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、項(xiàng)目銷售率已達(dá)85%、項(xiàng)目三年未銷售完畢等。

 

記者采訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅、土地清算準(zhǔn)備金數(shù)額龐大，總額達(dá)數(shù)百億。

 

萬科地產(chǎn)2012年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至2012年底該公司應(yīng)交土地增值稅14 .13億元，土地增值稅清算準(zhǔn)備金44 .35億元，兩者合計(jì)超過58億元，約占該企業(yè)2012年度營(yíng)業(yè) 收 入5. 6 7 %、 凈 利 潤(rùn) 的46.60%，該數(shù)據(jù)粗略代表了企業(yè)未來需要向稅務(wù)部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。

 

北京市憶通律師事務(wù)所主任李勁松 統(tǒng) 計(jì) 分 析 包 括 萬 科 、 華 遠(yuǎn) 、SO H O中國(guó)等在內(nèi)的29家大型房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)得知，這29家企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上標(biāo)明的應(yīng)交未交土地增值稅金額達(dá)640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益，還加大了國(guó)家稅收流失的風(fēng)險(xiǎn)。

 

此外分析人士指出，當(dāng)前樓市調(diào)控的一個(gè)方向，就是通過增加房企 資 金 壓 力 ， 促 使 其 加 快 推 盤 力度 ， 防 止 捂 盤 惜 售 。 但 “ 應(yīng) 交 未交”土地增值稅數(shù)額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現(xiàn)金流占為己有，為其在與購(gòu)房者博弈中占據(jù)主動(dòng)、保持房?jī)r(jià)堅(jiān)挺提供了強(qiáng)力支撐。

 

中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事胡怡建、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰等專家分析認(rèn)為，目前稅務(wù)部門對(duì)房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大、力度小，土地增值稅拖延清算現(xiàn)象較為突出。

 

一是清算周期冗長(zhǎng)，容易導(dǎo)致清算不及時(shí)。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，且分期進(jìn)行，全部項(xiàng)目完成前，某些清算項(xiàng)目的開發(fā)成本難以確定；另一方面，已符合清算時(shí)間，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，目前的原則是把未售部分的成本剔除，這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢(shì)必對(duì)稅款造成影響。如果對(duì)項(xiàng)目全部重新清算，將再次耗費(fèi)人力和時(shí)間，加大稅收成本。

 

二是清算過程復(fù)雜，諸多扣除項(xiàng)目難以準(zhǔn)確計(jì)算。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定，扣除項(xiàng)目必須是納稅人實(shí)際發(fā)生、并取得合法憑據(jù)的支出。但在實(shí)際操作中，會(huì)出現(xiàn)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、公共配套設(shè)施等成本難以準(zhǔn)確確認(rèn)的情況。

 

天津一家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員告訴記者，土地增值稅計(jì)算方法復(fù)雜，企業(yè)自身都無法搞清楚，必須要借助會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人員來完成；為了完成清算，核實(shí)成本，企業(yè)必須細(xì)心留下房屋建造中的發(fā)票和合同，但還是有一些費(fèi)用沒有正規(guī)的發(fā)票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。

 

三是政府、企業(yè)兩頭為難，助長(zhǎng)了房企的僥幸心理，它們更樂于拖延清算。一方面，土地增值稅清算過程較為復(fù)雜，稅金或補(bǔ)或退、清算結(jié)果不定，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)難免存在畏難情緒；另一方面，企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算力度的不到位，助長(zhǎng)了企業(yè)拖延清算的做法。

 

胡怡建認(rèn)為，土地增值稅從預(yù)征到清算，有一個(gè)“倒算賬”的過程，其時(shí)間間隔可能長(zhǎng)達(dá)兩三年甚至更長(zhǎng)。由于樓盤都是房企成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目公司提早清盤，或者久拖不清盤，對(duì)項(xiàng)目清算及土地增值稅的征繳都帶來更多不確定性。

 

宜加強(qiáng)征管防稅源流失

 

記者采訪了解到，許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)想辦法避稅。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，但一個(gè)項(xiàng)目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個(gè)部門都出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后才算完工，漫長(zhǎng)的驗(yàn)收過程中，有些開發(fā)商故意滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，有意地將項(xiàng)目決算期推后。

 

天津一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員透露，企業(yè)一般不敢逃偷稅漏稅，但會(huì)在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業(yè)成本。比如，只有出售房產(chǎn)才會(huì)產(chǎn)生土地增值稅，而一些車位沒有產(chǎn)權(quán)，不出售、僅出租，這部分收入就不會(huì)產(chǎn)生土地增值稅；在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施、會(huì)所等配套設(shè)施，也可以納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù)；還有的企業(yè)會(huì)在簽訂銷售合同時(shí)，提高裝修費(fèi)用的比例，減少房屋銷售的收入，也可以實(shí)現(xiàn)避稅。

 

受訪專家建議，一方面應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)檢查，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)核算標(biāo)準(zhǔn)，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；另一方面，完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管辦法，細(xì)化預(yù)征管理，及時(shí)對(duì)具備清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織清算，防止稅源流失。

 

此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)宜加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門聯(lián)系，全程跟蹤、及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。在項(xiàng)目清算時(shí)，盡量配備會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、造價(jià)師等專業(yè)人員，提高清算效率和質(zhì)量。