國家統(tǒng)計局官網(wǎng)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份在統(tǒng)計的70個大中城市中，房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市有65個，同比上漲的城市有69個。2013年已過半，回顧上半年樓市，盡管有新“國五條”政策沉重打擊，樓市經(jīng)歷了3月成交井噴和4月的低潮，但樓市“高燒”依舊未退。房價不斷攀升，土地市場地王頻出，樓市真的陷入“越調(diào)越漲怪圈”？答案我們現(xiàn)在無從知曉，但目前的房價數(shù)據(jù)仍顯示，未來房價上漲的壓力依然嚴峻。
政策篇 新國五條重磅出擊
2013年伊始，昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊，而這也引發(fā)市場對樓市調(diào)控加碼的種種猜測。
2月20日，國務(wù)院部署樓市調(diào)控五大措施全文發(fā)布，“新國五條”重磅出爐。其要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
一季度末，是“國五條”細則中給出的地方執(zhí)行細則出臺時間的大限。
大限的倒數(shù)第二天，北京落實"國五條"的地方細則出臺。這個被稱為"國五條"細則升級版的地方新政明確規(guī)定，自3月31日起，京籍單身人士限購一套房，出售非唯一住房征收20%個稅。
與此同時，北京公積金“認房又認貸”政策嚴格執(zhí)行。據(jù)悉，北京市管公積金以3月25日為節(jié)點，國管公積金以3月26日為節(jié)點，從此時間節(jié)點起，如果購房人賣掉貸款購買的唯一住房，再申請公積金，按2套計算。
然而除了北京之外，其他城市新政細則被疑有“兌水”之嫌。廣州、深圳等多個城市都公布了房價控制目標(biāo)，但新政細則并未提備受關(guān)注的20%個人所得稅征收細節(jié)。
相比嚴格征收20%個稅的政策，房價控制目標(biāo)留給地方的博弈空間更小，但有效執(zhí)行的難度更高。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果考核和問責(zé)機制不建立落實，房價調(diào)控目標(biāo)仍然沒有太大的意義。
華遠董事長任志強近日在某論壇上表示，“從各種已經(jīng)出臺細則的情況看，基本上就是軟磨硬泡。”
市場篇 樓市成交跌宕起伏 房價漲勢難擋
從2012年年底，一輪樓市暖冬行情逐漸襲來，進入2013年1月，盡管歷來是樓市淡季，但這并未妨礙房價繼續(xù)回暖。數(shù)據(jù)顯示，1月份70個大中城市中，新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均超過七成，且同比結(jié)束連續(xù)10個月的下跌轉(zhuǎn)升。多家大型房企在2012年再創(chuàng)銷售業(yè)績新高，并對2013年樓市表現(xiàn)出樂觀預(yù)期。
此背景下，調(diào)控新政出手。2月20日國務(wù)院公布的新“國五條”開啟了2013年房地產(chǎn)調(diào)控的大門，在各地尚未出臺相應(yīng)落實細則的情況下，相當(dāng)一些地方二手房市場出現(xiàn)“搶搭末班車”效應(yīng)，交易量出現(xiàn)“井噴”。 伴隨“國五條”細則的出臺大批購房人在“二手房轉(zhuǎn)讓按差額計征20%個稅”的政策推動下，新房市場也開啟了熱賣狀態(tài)。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，3月樓市成交持續(xù)向好，除了此前樓市熱銷的慣性使然，政策主導(dǎo)下的恐慌需求集中釋放，無疑是助推樓市頻創(chuàng)高位的主要因素。
隨著3月的結(jié)束，全國樓市此前一段成交量的狂飆突進也如期告一段落。但市場僅僅在政策初期承受短暫打擊，之后迅速走出觀望情緒。
以上海為例，相比3月份由“末班車效應(yīng)”造成的成交天量，上海4、5月兩月新房月成交量幾乎都遭“腰斬”，但在均價方面，房價漲勢難擋，4月上海新房成交量同比仍漲4成。
多項數(shù)據(jù)表明，近幾月全國房價依舊上升，但漲幅有所緩解。
但值得注意的是，北京、廣州、深圳等各地頻繁出現(xiàn)地王抬頭跡象，樓市似乎已對傳統(tǒng)調(diào)控手段有了免疫力。
根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)，今年5月，上海共計出讓經(jīng)營性地塊21幅，相比上月增加10幅，成交金額170億元，環(huán)比上漲41.2%，創(chuàng)今年以來的新高，相當(dāng)于去年同期的72倍。
上海年內(nèi)總價“地王”紀(jì)錄再被刷新。6月27日，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3(02-01)餐飲商辦地塊以總價47.21億元被綠地與福建泰坤貿(mào)易有限公司聯(lián)合拍下，折合樓板價8539元每平米，溢價率6.7%。
北京土地市場也頗為熱鬧。僅5月20日和22日兩天的時間，北京便成交了5宗地塊，總價超過50億元。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗經(jīng)營性用地實現(xiàn)成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出讓金累計達到417.88億，趕超去年全年的395億元。
對于土地市場如此火熱的原因，業(yè)內(nèi)人士普遍認為是房地產(chǎn)企業(yè)對后市的預(yù)期樂觀，同時手上并不缺錢。
房價的不斷上漲和開發(fā)商熾熱的拿地?zé)崆?，業(yè)內(nèi)人士也更為關(guān)心下半年的樓市走勢。6月20日，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓在微博上預(yù)測稱：“下半年樓市總體面，高位盤整，穩(wěn)中有升，價量齊漲。土地總體面，火中加熱。調(diào)控總體面，不加碼不放松，穩(wěn)中微調(diào)，調(diào)中收緊。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，目前國內(nèi)的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的“以價換量”的“降價潮”。
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