近期,“錢荒”成為最受關(guān)注的話題,與之密切相連的樓市自然難逃干系:“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”等各種傳聞和消息不絕于耳。不過,就記者的采訪和了解到的情況來看,至少目前的島城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。
房價未降
“錢荒”并未改變房價繼續(xù)上揚的勢頭。
最新統(tǒng)計顯示,2013年上半年青島房價實現(xiàn)“六連漲”,“紅五月”環(huán)比更是首次超過1%。6月份青島住宅均價為9494元/㎡,相比5月的9405/㎡繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。
在這樣的形勢下,業(yè)內(nèi)預(yù)計,剛需置業(yè)熱點區(qū)域李滄的均價將會破萬。“2年內(nèi)李村將不再是剛需,房價會過萬。”高策地產(chǎn)青島公司策劃顧問部總監(jiān)單良在接受記者采訪時表示,上半年李滄的房價上漲最明顯。
受成交趨勢影響及世園會規(guī)劃利好,李滄區(qū)商品房成交價格已從2010年第一季度的6790元/㎡竄升到9178元/㎡,均價破萬的樓盤越來越多,像中海國際社區(qū),去年年底均價9500元/㎡,而目前均價在10500元/㎡左右；李滄萬達廣場去年年底售價9000元/㎡,目前售價也已過萬。另外,城陽區(qū)靠近李滄沿線的樓盤漲價也比較明顯。中鐵華胥美邦、天泰城去年售價均在5000元/㎡左右,目前兩項目均在7000多元/㎡。
從成交量來看,今年青島樓市月均銷售量在萬套左右,處于旺季,開發(fā)商之間也“默契”地取消了各種折扣優(yōu)惠。下半年將繼續(xù)有大量房源上市,僅7月份預(yù)計就會有31盤集中上市,剛需、改善房源各占一半。
據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,逾8成網(wǎng)友計劃半年內(nèi)出手,有著強烈的購房需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計,下半年隨著房源供應(yīng)量的增加,青島樓市或演繹新的盛況。
更多是心理影響
不少購房者認為,房地產(chǎn)也是受資本市場影響,不可能在這場錢荒的“漩渦”中獨善其身,開發(fā)商會因為資金短缺再次降價走量,呼吁等著“抄底”。
“從我們收集到的信息,‘錢荒’更多的是心理影響,6月份消息剛出來的時候,一度對買賣雙方信心有動搖,例如買家會認為是不是買貴了,而賣家相反不敢放盤了。”恒誠佳不動產(chǎn)總經(jīng)理葉貞玲分析說,當前的“錢荒”局面可能會對樓市影響在兩方面:一是增加購房者申請住房按揭貸款的難度；二是影響地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源。
事實上,在一年多的樓市回暖之下,許多開發(fā)商手頭資金充裕,“錢荒”在短時間內(nèi)對其影響并不大,房企缺乏“降價跑量”的動力。
“一方面房企在前段時間的銷售不俗,另一方面,得益于融資能力的不斷升級,大部分房企已經(jīng)適應(yīng)了調(diào)控,也拓展了融資渠道。目前看不出‘錢荒’對市場的影響。”李滄某樓盤銷售總監(jiān)告訴記者,房地產(chǎn)企業(yè)因其高周轉(zhuǎn)、高回報的特性,仍舊是較受銀行信貸歡迎的行業(yè)。尤其是島城樓市,開發(fā)商要么是外來大鱷,要么就是自身實力不俗的本地企業(yè),償還貸款的能力較強,相比其他行業(yè),仍舊更容易獲得貸款。
“說實話,我們一直很難從銀行那里拿到貸款,都是通過其他一些途徑,所以我們對于‘錢荒’的理解,倒不是資金鏈的問題。”島城一家中小型房企負責人告訴記者,現(xiàn)在最擔心的,是購房者如果很難貸到款,或者貸款利息上漲,勢必會影響到商品房的成交以及回款速度,萬一拖個一年半載我們拿不到房款,那苦日子就真的來了。
記者走訪島城銀行業(yè)了解到,目前并未出現(xiàn)因“錢荒”而拖長放貸周期的現(xiàn)象,有個別放貸周期拖長的情況,主要是由于申辦人材料準備周期過長而耽誤了申請。首套房貸利率優(yōu)惠縮水的現(xiàn)象,是由于部分銀行信貸額度偏緊了,就會在利率方面做一些調(diào)整,屬于正常的市場行為,預(yù)計7月中旬就會恢復。
影響或在土地市場
眼下,“錢荒”并未波及青島樓市。但在分析人士看來,如果“錢荒”繼續(xù),對樓市的影響或?qū)Ⅲw現(xiàn)在土地市場。
“開發(fā)商拿地的速度取決于未來資金預(yù)期的好壞,上半年房企積極拿地,一方面顯示房地產(chǎn)行業(yè)景氣度高,有較高的融資需求；另一方面,房企積極儲備土地,亦說明其看好后市的發(fā)展。從短期來看,‘錢荒’持續(xù),流動性收緊,開發(fā)商會更加重視維持現(xiàn)金流、謹慎拿地。”李滄某樓盤銷售總監(jiān)分析說。
從青島近期土地市場出讓情況來看,近幾個月島城土地市場異?；鸨?月均出讓土地量在60幅左右。其中,西海岸和城陽出讓土地數(shù)量尤為龐大。西海岸一改以前小幅、零碎出讓土地的慣例,近期出讓土地面積更大,位置更為集中；而城陽拍賣土地因為地理位置較好、整體性好、土地面積大,引來眾多大鱷開發(fā)商入駐,動輒數(shù)億拿地。
另一方面,市區(qū)土地出讓往往又遭到高溢價搶奪,新都心地價被“逼”拍出6000元/㎡高價,李村地價也逼近4000元/㎡。市區(qū)出讓土地雖然面積不大,但高樓面地價也使得土地總價動輒數(shù)億元。
據(jù)分析,當前市場中的大部分房企,都是經(jīng)歷了多次樓市調(diào)控的磨煉,但融資能力偏弱的中小房地產(chǎn)企業(yè),可能由于資金量和資金流動性問題的影響,很難在“寸土寸金”的樓市版圖中拿到稱心的土地,資金壓力吃緊或致中小房企面臨洗牌。
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