A股市場(chǎng)連續(xù)幾年的起伏，讓幾乎所有的投資者將視野重心放在固定收益領(lǐng)域，也催生了類固定信托產(chǎn)品熱、銀行理財(cái)產(chǎn)品熱、債券基金熱等。 

 

顯然，這些產(chǎn)品已經(jīng)逐步成為投資者資產(chǎn)配置的重要一環(huán)。在經(jīng)過(guò)了上半年“重重考驗(yàn)”之后，下半年對(duì)這三類產(chǎn)品配置思路需要更新。 

 

業(yè)內(nèi)人士表示，品質(zhì)優(yōu)良的信托產(chǎn)品越來(lái)越少；下半年銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率難以保持在高位，很可能低于上半年；而債券基金最好短期觀望。下半年“錢(qián)荒”難以再現(xiàn)，錯(cuò)過(guò)此輪，閑置資金將何去何從？ 

 

銀行理財(cái)：高收益或難以支撐 

 

6月最后一周，在銀行間流動(dòng)性尚未大規(guī)模緩解和半年考核的雙重壓力下，不少1到3個(gè)月的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益超過(guò)6%。然而最近這一收益率有所下滑，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，因中央信心加強(qiáng)，貨幣流動(dòng)性緩解等原因，下半年銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率將從6月末的高峰大幅回落。 

 

銀行業(yè)內(nèi)人士表示：資金利率水平是直接影響銀行理財(cái)產(chǎn)品的主要因素。6月底錢(qián)荒表現(xiàn)的銀行資金“饑饉”，游資“過(guò)剩”現(xiàn)象通過(guò)近期調(diào)整以逐步恢復(fù)。類似情況在下半年難以反復(fù)，預(yù)計(jì)銀行理財(cái)產(chǎn)品投資回報(bào)率將維持在一個(gè)中等偏低的水平。 

 

另一銀行業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然7月以來(lái)銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率下滑幅度不明顯，但銀行理財(cái)產(chǎn)品高收益支撐不足。下半年很難出現(xiàn)3個(gè)月預(yù)期收益6%左右的產(chǎn)品。此外，部分產(chǎn)品收益率過(guò)高、銀行本身償付能力有限可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也需特別規(guī)避。 

 

信托投資：重點(diǎn)看房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 

 

市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，與銀行理財(cái)產(chǎn)品不同，下半年信托產(chǎn)品收益率也將有望出現(xiàn)上行。房地產(chǎn)信托及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托作為信托機(jī)構(gòu)倚重發(fā)展的信托產(chǎn)品，是下半年信托投資的推薦品種。 

 

從品種上看，業(yè)內(nèi)人士提醒，目前市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)品種數(shù)量逐漸減少，投資者在篩選的時(shí)候應(yīng)格外注意。以上半年發(fā)行最多的房地產(chǎn)信托為例，目前地產(chǎn)行業(yè)集中度在提升，因此對(duì)于中小地產(chǎn)商在三四線城市的項(xiàng)目需要保持警惕，最好選擇大地產(chǎn)商的項(xiàng)目。 

 

下半年，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托及房地產(chǎn)信托依然會(huì)是信托機(jī)構(gòu)倚重的資金投向。根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)顯示，下半年房地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性很小。整體而言，房地產(chǎn)信托及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)要低于有著不同行業(yè)背景的工商企業(yè)信托。在收益率方面，房地產(chǎn)信托和信政合作產(chǎn)品收益率高于平均水平，前者是出于房?jī)r(jià)上行預(yù)期，后者則對(duì)資金成本不敏感。 

 

實(shí)體投資：公寓產(chǎn)品年華投資率 

 

由于下半年A股、銀行理財(cái)、信托等產(chǎn)品的不穩(wěn)定和收益率可能明顯回縮，不少投資者將目光放到鋁實(shí)體理財(cái)產(chǎn)品。 

 

目前市場(chǎng)上最普遍的實(shí)體理財(cái)產(chǎn)品為實(shí)體黃金和實(shí)體公寓，受上半年黃金價(jià)格幾輪下跌影響，黃金市場(chǎng)投資者信心明顯不足，多家投資機(jī)構(gòu)表示黃金價(jià)格還未觸底，投資風(fēng)險(xiǎn)依然較大。 

 

投資型多用途公寓產(chǎn)品是近幾年興起的實(shí)體理財(cái)產(chǎn)品，此類產(chǎn)品面積一般30~50㎡，由于3月房產(chǎn)調(diào)控?cái)R淺，價(jià)值投資者多購(gòu)買(mǎi)居住地所在公寓產(chǎn)品，因此此類投資風(fēng)險(xiǎn)可控，收益透明。而其不限購(gòu)不限貸的產(chǎn)品特征，規(guī)避了政策和貸款問(wèn)題，而因此面積較小，因此總價(jià)相對(duì)較低，租售方便，投資回報(bào)率也因而較高。例如在市北花130萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)一套90平住宅，月租金約2500元，年投資回報(bào)只有2.3%，而只需100萬(wàn)即可在同樣位置購(gòu)置兩套35平公寓，由于公寓“麻雀雖小五臟俱全”，加之大多精裝交付，租金可達(dá)每月1800元，年化租金回報(bào)4.32%。加之公寓自身年化增值4%，單純租賃即可有8.32%的回報(bào)率，而不少酒店型公寓贈(zèng)送物業(yè)托管服務(wù)，更可進(jìn)一步放大投資收益，令年化回報(bào)率直逼10%。 

 

如何選擇公寓型產(chǎn)品 

 

怎樣的公寓產(chǎn)品才能有較高的投資回報(bào)率？ 

 

首先看地段。青島的公寓產(chǎn)品并不多，一般而言位于城市中心的公寓產(chǎn)品更能租到較高價(jià)格，市北區(qū)、新都心等都是相當(dāng)不錯(cuò)的地段。相對(duì)而言，市南區(qū)由于地段稀缺，公寓產(chǎn)品多為沿海類住宅公寓，面積較大，總價(jià)較高，不適合理財(cái)投資。嶗山區(qū)由于三面環(huán)山，發(fā)展受限，且距離市中心距離較遠(yuǎn)，該區(qū)域公寓產(chǎn)品未來(lái)的增值空間可能有限。另外，如果公寓產(chǎn)品周邊500~1000米內(nèi)有地鐵站，則產(chǎn)品增值速度將明顯高于無(wú)地鐵公寓，而地鐵上蓋公寓由于噪音等因素，往往增值潛力有限。 

 

其次看產(chǎn)品。公寓產(chǎn)品面積30~50㎡的投資性最佳，這個(gè)面積區(qū)間的產(chǎn)品總價(jià)低，功能全。另外附帶精裝修的產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)商集中采購(gòu)裝修，裝修成本低，相比毛坯公寓個(gè)人裝修更實(shí)惠。另外市面上部分公寓產(chǎn)品與酒店托管機(jī)構(gòu)合作，公寓交房后將被托管機(jī)構(gòu)通過(guò)其網(wǎng)站等全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)運(yùn)作，在青島這樣的旅游城市在旺季將有相當(dāng)好的回報(bào)收益。 

 

最后看時(shí)機(jī)。投資類公寓由于同時(shí)兼?zhèn)淅碡?cái)產(chǎn)品和房屋雙重屬性，產(chǎn)品價(jià)格隨建設(shè)工期波動(dòng)大，一般而言，一套公寓產(chǎn)品首次開(kāi)盤(pán)的產(chǎn)品性價(jià)比最高，投資性最強(qiáng)，而二手公寓產(chǎn)品由于已過(guò)增值爆發(fā)期，后期增值潛力會(huì)有所疲怠，不建議購(gòu)買(mǎi)。 

 

紫云臺(tái)·SMART公館，福州路雙地鐵高增值公寓 

 

說(shuō)起投資型公寓產(chǎn)品就不得不提位于市北區(qū)伊春路與福州路交界處的紫云臺(tái)·SMART公館。紫云臺(tái)·SAMRT公館由青島本土資深發(fā)展商國(guó)信置業(yè)投資開(kāi)發(fā)，國(guó)信置業(yè)之前就承接過(guò)青島眾多市政工程，青島大劇院、國(guó)信體育館、會(huì)展中心、海底隧道等精品工程皆出自國(guó)信之手。