國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前6月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售情況及資金狀況等方面均呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)整體平穩(wěn)向好，下半年調(diào)控壓力有所增加。面對(duì)新形勢(shì)，用好房地產(chǎn)市場(chǎng)增量，盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)存量，打破供求失衡的格局已成當(dāng)務(wù)之急。

 

房子和其他商品一樣，價(jià)格取決于市場(chǎng)供求。當(dāng)前調(diào)控思路大部分是從需求端入手，想通過(guò)抑制不合理需求來(lái)平抑房?jī)r(jià)，如限購(gòu)、限貸等典型干預(yù)需求的措施。雖然調(diào)控取得了一定的成效，但并未從根本上改善、解決供需矛盾，反倒出現(xiàn)了空置率高企，存量房待價(jià)而沽、坐地生財(cái)?shù)那闆r。這也是房?jī)r(jià)陷“屢調(diào)屢漲”怪圈的主要原因所在。

 

在住宅市場(chǎng)，由于持有成本不高，各地均有一定數(shù)量的住房被囤積、閑置等待漲價(jià)。盤(pán)活住房存量，實(shí)際上是一種供給結(jié)構(gòu)的改善，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，迫使存量閑置房進(jìn)入市場(chǎng)，將有利于市場(chǎng)流通，緩解供求失衡的局面。當(dāng)下政府調(diào)控的關(guān)鍵是要增加住房供給、疏導(dǎo)需求，引導(dǎo)存量和增量共同入市。

 

和住宅市場(chǎng)存量一樣，土地市場(chǎng)存量也亟待盤(pán)活。最近一段時(shí)間，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，知名房企頻頻出手，多地頻現(xiàn)“地王”，土地價(jià)格也持續(xù)攀升。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地平均溢價(jià)率為14.5%，較去年同期高10個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅用地溢價(jià)率達(dá)17.4%。

 

在這樣的背景下，盤(pán)活存量無(wú)疑有利于遏制土地市場(chǎng)的躁動(dòng)和地價(jià)的持續(xù)上行。實(shí)際上，國(guó)土資源部曾多次劍指閑置土地，但效果一直不彰。長(zhǎng)期以來(lái)，在“土地財(cái)政”的驅(qū)動(dòng)下，地方政府與開(kāi)發(fā)商已形成一種特有的“共生”關(guān)系。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲和土地越來(lái)越少、升值越來(lái)越快的共同預(yù)期下，囤地時(shí)間越長(zhǎng)賺得就越多；而開(kāi)發(fā)商囤地助漲地價(jià)也是不少地方政府所樂(lè)見(jiàn)甚至是期望的，這是調(diào)控政策在執(zhí)行過(guò)程中遭遇重重阻力的根本原因所在。

 

最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月31日，全國(guó)閑置土地3.55萬(wàn)公頃，其中房地產(chǎn)閑置土地1.07萬(wàn)公頃。盤(pán)活如此龐大的存量土地，必須斬?cái)嗤恋亻e置中的利益鏈條，加大對(duì)地方官員的問(wèn)責(zé)力度。如此，可大大緩解目前市場(chǎng)供應(yīng)量偏緊的狀況，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)的理性預(yù)期，平抑持續(xù)上漲的地價(jià)、房?jī)r(jià)。

 

事實(shí)上，部委層面已經(jīng)有所動(dòng)作。國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)通知明確，研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。國(guó)土資源部也明確表示，下半年重點(diǎn)查處閑置土地，并在土地利用動(dòng)態(tài)巡查試點(diǎn)城市做法的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度。

 

值得注意的是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)利益盤(pán)根錯(cuò)節(jié)、積弊已深，其調(diào)整必然要依托自身的轉(zhuǎn)型和系列改革。在“去行政化”的大調(diào)控方向下，一方面，應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，強(qiáng)化既有政策的落實(shí)和執(zhí)行；另一方面，應(yīng)加速推進(jìn)城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍等長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)，從而真正盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)存量，緩解供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。