買房置業(yè)是普通百姓的家庭大事。當(dāng)遭遇買房糾紛時(shí)，您是否感到困惑和無奈？如何更加安全地買房置業(yè)？近期，和訊房產(chǎn)與北京銘滔律師事務(wù)所聯(lián)合推出“和訊置業(yè)大講堂” 欄目，從房產(chǎn)律師的角度為大家提供專業(yè)、高效、安全的置業(yè)策略。
今天“和訊置業(yè)大講堂”開播第十二講——《Loft戶型 小心層高“lost”》
主講律師：焦景收
案例回放
被限一族，無奈選擇商住兩用房
張剛2012年7月大學(xué)畢業(yè)，在北京某知名互聯(lián)網(wǎng)公司工作，每月的工資近1萬元。李娜是張剛的大學(xué)同學(xué)，兩人已經(jīng)戀愛五年，李娜畢業(yè)后從事房屋工程設(shè)計(jì)工作。
由于張剛二人囊中羞澀，所以在房?jī)r(jià)不斷高漲的今天，兩人不得不一直租房。兩人準(zhǔn)備在2014年結(jié)婚，于是，張剛及李娜的父母分別拿出了20萬，用于二人購買新房。張剛與李娜屬于典型的新新人群，在選房上也不例外。由于兩人都是外地人，工作又不滿五年，所以屬于被限一族。經(jīng)過多輪偵查，張剛二人看上了通州的某商住兩用項(xiàng)目。
“我們的項(xiàng)目通州區(qū)獨(dú)此一家，價(jià)格優(yōu)惠，不限購，買一層送一層。”該項(xiàng)目的銷售顧問言簡(jiǎn)意賅的宣傳，立即打動(dòng)了張剛、李娜二人。很快，二人便定下一套43平米的房子。按照銷售顧問的說法，這個(gè)房子層高4.3米，可以自行改造成“Loft”戶型。
層高“lost”，如何“Loft”？
2012年9月3日，是張剛、李娜收房的日子。然而，當(dāng)張剛、李娜走進(jìn)新房中時(shí)，第一感覺就是，將房屋改造成“Loft”戶型的可能性為零。原來，由于房屋屋頂是有坡度的。經(jīng)過測(cè)量，張剛的房子層高最高處是4.15米，最低處只有3.7米。
北京房?jī)r(jià)一天比一天高，不能退房的張剛只有和開發(fā)商協(xié)議賠償。然而，開發(fā)商在眾多業(yè)主聯(lián)合維權(quán)活動(dòng)的壓力下，只同意免一年物業(yè)費(fèi)作為補(bǔ)償。雙方的差距太大，無奈之下，張剛聯(lián)合十幾個(gè)業(yè)主，將開發(fā)商告到了人民法院。
焦點(diǎn)
本案共涉及兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
銷售顧問的承諾能否成為合同條款？銷售顧問的虛假承諾不能兌現(xiàn)算不算欺詐？
銷售顧問的銷售承諾，雖然從法律條文上看可以成為雙方的合同條款，但是，在開發(fā)商與購房人出現(xiàn)糾紛時(shí)，卻又難以取證，在認(rèn)定上存在較大難度。不過，如果銷售顧問的承諾在合同的條款中有體現(xiàn)，那么開發(fā)商就要受到該承諾的約束。
銷售顧問在銷售過程中，往往會(huì)夸大其詞，甚至虛假承諾。如果購房人有證據(jù)證明銷售顧問存在虛假承諾的情況，根據(jù)《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》的有規(guī)定，開發(fā)商存在被認(rèn)定欺詐的可能性。
層高不夠，無法實(shí)現(xiàn)“Loft”戶型，開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？
張剛與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》明確約定，層高為4.3米。而開發(fā)商卻偷梁換柱，層高不但未達(dá)到4.3米，房屋屋頂竟然有坡度，最高處是4.15米，最低處只有3.7米。坡度加高度，根本達(dá)到開發(fā)商能改建成“Loft”戶型的承諾，這也違背張剛和李娜購買該項(xiàng)目房屋的初衷。
由于北京房?jī)r(jià)不斷高漲，如果張剛退房，損失可能會(huì)更大。在此情況下，張剛完全可以以開發(fā)商存在嚴(yán)重違約，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
案件結(jié)果
本案經(jīng)過一審法院的審理，認(rèn)定開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)存在不妥之處，而交付的房屋層高無
法實(shí)現(xiàn)改造“Loft”戶型的目的，故開發(fā)商存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
最終，在法院的調(diào)解下，張剛及其它業(yè)主與開發(fā)商達(dá)成了和解，除了得到額度不菲的賠償外，張剛還被免除了三年的物業(yè)費(fèi)。
律師論道
何為商品房層高？
根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，層高是指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺(tái)面的高度，但房屋頂面或平臺(tái)面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應(yīng)包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設(shè)的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。通俗一點(diǎn)講，層高就是房屋的凈空高度加上樓板的厚度。
“Loft”戶型不能僅僅是概念。
一般情況下，正常使用的居住高度普遍是2.2米，而“Loft”的層高如果太低，則影響居住的舒適性。張剛購買的“Loft”概念房，不但最高層高只有4.15米，還有坡度，這造成改造后的二層要貓著腰行走。
為了防止開發(fā)商將“Loft”戶型僅僅當(dāng)做一個(gè)概念來炒作，也是為了保障置業(yè)者的合法權(quán)益不受侵犯，置業(yè)者在購買“Loft”戶型房屋過程中，要注意三點(diǎn)：
不輕信銷售顧問的承諾，除非承諾能體現(xiàn)在購房合同中；
在購房合同中明確約定“Loft”房屋的層高，并明確房頂是否平整、有無坡度；
在收房時(shí)，一定要找專業(yè)人士陪同，要驗(yàn)收無誤后才簽字確認(rèn)。一旦在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)層高有問題，第一時(shí)間和其它業(yè)主聯(lián)系。畢竟，人多力量大，聯(lián)合維權(quán)效果會(huì)更好。
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