地王后遺癥:合肥綠城容積率風(fēng)波 影響正常進(jìn)度

2013年07月23日 17:06
來源:中國證券報(bào)
曾經(jīng)的合肥(樓盤)“地王”,因?yàn)榫G城危機(jī)自救下的容積率調(diào)整而引起業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。雙方各執(zhí)一詞,互不妥協(xié),成為一場(chǎng)圍繞“品質(zhì)”的拉鋸戰(zhàn)。由于綠城在全國范圍內(nèi)都進(jìn)行了產(chǎn)品線的調(diào)整,合肥的糾紛或許并非單一案例,如何在多方利益的碰撞下進(jìn)行取舍,需要綠城更慎重地權(quán)衡應(yīng)對(duì)。
 
盼了3年,即將要到收樓日,然而陳聰(化名)卻沒有絲毫的喜悅。半年多來,他和許多業(yè)主一直忙著維權(quán)。
 
陳聰所購買的樓盤是綠城集團(tuán)在合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)的翡翠湖玫瑰園項(xiàng)目,該項(xiàng)目是2009年合肥市場(chǎng)的“地王”,在當(dāng)?shù)乇蛔u(yù)為“王冠上的明珠”。然而今年年初,包括陳聰在內(nèi)的一期業(yè)主突然得知,綠城正在考慮將二期的容積率從最初的1.8上調(diào)到1.996。
 
陳聰?shù)葮I(yè)主對(duì)這一規(guī)劃的更改表示了強(qiáng)烈的反對(duì),“如此一來,二期將新增加639戶,勢(shì)必?cái)D占原本承諾的公共空間和地面車位。對(duì)于一家極度強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的品牌開發(fā)商而言,為了自身利益而降低業(yè)主的居住品質(zhì),這種做法是否合適?”
 
但綠城方面認(rèn)為,這種調(diào)整有其不得已的苦衷。由于近年來的瘋狂拿地和大舉負(fù)債,綠城在樓市調(diào)控中遭遇重大危機(jī),不得不調(diào)整部分產(chǎn)品規(guī)劃以渡過市場(chǎng)難關(guān)。
 
“為了不讓這個(gè)項(xiàng)目死掉,我們被迫做出一些應(yīng)對(duì)措施,不過上調(diào)后的容積率并沒有超過拿地時(shí)所規(guī)定的2.0上限,屬于合規(guī)范圍內(nèi)的適當(dāng)調(diào)整,也不會(huì)影響一期業(yè)主的居住品質(zhì)。”綠城集團(tuán)安徽公司總經(jīng)理助理張明對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
 
不過,業(yè)主對(duì)于綠城這種“危機(jī)自救”的解釋并不買賬。記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn),玫瑰園二期工程因雙方爭(zhēng)執(zhí)而被迫減緩進(jìn)度,至今仍沒有開工的跡象。
 
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種高價(jià)拿地后更改容積率的做法在行業(yè)內(nèi)較為普遍。而對(duì)于此前大肆高成本攻城略地卻一度遭遇經(jīng)營危機(jī)的綠城而言,今后類似這種“地王后遺癥”的爭(zhēng)端可能仍會(huì)層出不窮,需要公司更慎重地應(yīng)對(duì)。
 
自救調(diào)整引發(fā)爭(zhēng)端
 
2009年10月29日下午,合肥翡翠湖地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),綠城、保利、恒大、中建等品牌房企云集,為爭(zhēng)奪這顆“王冠上的明珠”展開激烈博弈。最終,時(shí)任副董事長(zhǎng)的羅釗明親自坐鎮(zhèn)的綠城挫敗群雄,以總價(jià)26億元成功競(jìng)得該地塊,樓面地價(jià)達(dá)到3915元/平方米,溢價(jià)高達(dá)160%,成為合肥當(dāng)時(shí)的“地王”。
 
合肥翡翠湖這一幕,是綠城2009年瘋狂拿地的集中縮影。這一年,綠城豪擲456億元在全國拿地,占其當(dāng)年合同銷售額的89%。
 
然而,被稱為“史上最嚴(yán)厲”的地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺(tái)。在限購、限貸等政策的重壓下,以高端樓盤為主的綠城首當(dāng)其沖,甚至因?yàn)樨?cái)務(wù)危機(jī)而身陷“破產(chǎn)”傳聞。步履維艱之下,綠城將產(chǎn)品線的調(diào)整作為自救的重要手段,而合肥玫瑰園正是這種產(chǎn)品調(diào)整戰(zhàn)略下的案例之一。
 
“在調(diào)控和市場(chǎng)壓力下,如果二期還堅(jiān)持原來的定位規(guī)劃會(huì)很困難,這時(shí)就需要做出適當(dāng)調(diào)整,增加更多小戶型以及降低總價(jià)來適應(yīng)市場(chǎng)需求。”張明表示。
 
于是,2013年1月23日,陳聰?shù)葮I(yè)主在合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局(下稱“合肥經(jīng)開區(qū)建發(fā)局”)的網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)了一份公示文。
 
該文件顯示,綠城合肥玫瑰園項(xiàng)目部向經(jīng)開區(qū)建發(fā)局遞交了項(xiàng)目規(guī)劃變更的申請(qǐng)書。“按照規(guī)劃變更,高層公寓規(guī)劃中4號(hào)樓、6號(hào)樓由38層改為39層;3號(hào)樓、5號(hào)樓增加女兒墻高度;7號(hào)樓戶型調(diào)整;8號(hào)樓層數(shù)由32層調(diào)整為38層;9號(hào)樓、10號(hào)樓層數(shù)由原規(guī)劃32層調(diào)整為37層;19號(hào)樓由1個(gè)單元改為2個(gè)單元,戶型調(diào)整;20號(hào)樓戶型調(diào)整;以及法式合院21號(hào)組團(tuán)由12單元改為8單元,規(guī)劃方案做相應(yīng)調(diào)整;項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑單體及配套設(shè)施指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整。”
 
根據(jù)調(diào)整后的方案,玫瑰園二期的容積率將由原本的1.8增加到1.996,局部層數(shù)增加從1~6層幅度不等,戶數(shù)也增加了639戶,比原來增加了23%,且小區(qū)配套公建面積有所減少,小區(qū)車位也隨之改變,地面車位數(shù)量由原來的220個(gè)增加到711個(gè)。
 
這份規(guī)劃調(diào)整公告引起了一期業(yè)主們的強(qiáng)烈不滿。“綠城選擇在春節(jié)前這段時(shí)間,把公示牌放到很少有人去的項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng),此外并沒有以電話、短信等任何形式通知業(yè)主。如果不是這份建發(fā)局官網(wǎng)上的公告,我們恐怕一直都被蒙在鼓里。”陳聰表示,“綠城方面的誠意由此可見一斑。”
 
部分一期業(yè)主同時(shí)認(rèn)為,開發(fā)商沒有經(jīng)過業(yè)主同意擅自修改容積率,屬于是對(duì)前期業(yè)主的“欺詐行為”,同時(shí)自己購買的物業(yè)品質(zhì)也必將大打折扣,“對(duì)部分住宅日照(樓盤)會(huì)有影響,小區(qū)綠化率降低、人口密度的增加等,無疑降低了小區(qū)的品質(zhì)。”
 
張明對(duì)此回應(yīng)稱,這種調(diào)整并未降低小區(qū)的高端品質(zhì),“戶數(shù)增多了,就一定人多嗎?”而且,公司是在拿地承諾容積率不超過2.0的范圍內(nèi)進(jìn)行的小幅度調(diào)整,對(duì)于空間和綠化的改動(dòng)極其有限,地上和地下車位占比也沒有超過規(guī)定的25%。
 
合肥經(jīng)開區(qū)建發(fā)局規(guī)劃處處長(zhǎng)許工對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,他們已經(jīng)接到了業(yè)主的反對(duì)意見,也把這些意見集中向綠城方面做了通報(bào),并上報(bào)到了合肥市規(guī)劃局。
 
“綠城之前并未用足2.0的容積率,這次范圍之內(nèi)的申請(qǐng)變更是合乎相關(guān)法律法規(guī)的正常行為。但由于業(yè)主的反對(duì),目前我們還沒有批準(zhǔn)綠城的申請(qǐng),具體情況只能等雙方協(xié)商的結(jié)果。”許工表示。
 
容積率“拉鋸戰(zhàn)”
 
由于綠城與業(yè)主對(duì)于容積率調(diào)整與品質(zhì)影響方面的認(rèn)知截然不同,雙方的糾紛拉鋸戰(zhàn)一直持續(xù),并已經(jīng)影響了二期的正常進(jìn)度。
 
“二期并沒有按照調(diào)整后的容積率開工,根據(jù)業(yè)主的意見,我們的方案也在反復(fù)調(diào)整之中,并一直與業(yè)主進(jìn)行積極的溝通。目前,雙方的矛盾正在逐步淡化,大部分理性的業(yè)主非常理解我們的苦衷。”張明說。
 
不過,陳聰?shù)炔糠謽I(yè)主似乎并不這么想。
 
“我們并未看到綠城方面的溝通誠意和對(duì)業(yè)主應(yīng)有的尊重。”陳聰說,自己和部分一期業(yè)主多次找過綠城,對(duì)方卻是換不同的律師和自己見面,答復(fù)都是如出一轍——規(guī)劃更改的是二期,與一期業(yè)主并無關(guān)系,因此無需主動(dòng)告知。
 
“我們算了一下,調(diào)整后住戶新增加了639戶,面積增加了4.5萬平方米,按照目前的市面價(jià),企業(yè)銷售增加了接近3.6億元。”陳聰認(rèn)為,一紙變更的背后將會(huì)給綠城帶來豐厚的回報(bào)。這種利益的驅(qū)使,令綠城不惜讓業(yè)主為品質(zhì)的降低埋單。
 
但張明對(duì)記者辯解稱,綠城的調(diào)整僅僅是為了降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),絕不是出于額外牟利的考量。“按照土地成本、建安成本和相關(guān)稅費(fèi)來計(jì)算,玫瑰園每平方米的總成本已經(jīng)超過9000元,而當(dāng)時(shí)賣給一期業(yè)主的價(jià)格就達(dá)到9000元/平方米,何況現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)跌下來,我們相當(dāng)于虧本在賣,背負(fù)的壓力非常沉重,哪還談得上盈利?”
 
張明補(bǔ)充道,綠城拿地時(shí)曾向政府承諾,在小區(qū)內(nèi)配套一個(gè)建筑面積8532平方米的小學(xué)和11760平方米的初級(jí)中學(xué),僅這些就已經(jīng)投入了超過4億元。
 
合肥綠城方面表示,如果業(yè)主仍不滿意公司最終的規(guī)劃方案,覺得自己的利益受到了損害,可以選擇退房。
 
陳聰則表示,如果綠城仍然堅(jiān)持調(diào)整容積率,業(yè)主可能考慮訴諸法律,“我們當(dāng)初是基于對(duì)綠城品質(zhì)服務(wù)的信任而選擇了其樓盤,但現(xiàn)在卻對(duì)開發(fā)商傲慢而強(qiáng)硬的態(tài)度感到懷疑和憤怒”。
 
“某種程度上,這種做法在業(yè)內(nèi)有一定的普遍性。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,從拿地到開盤歷經(jīng)三、四年的時(shí)間,財(cái)務(wù)危機(jī)和市場(chǎng)調(diào)整的壓力是客觀存在的。不過,“這樣的困局是企業(yè)自己造成的,應(yīng)該由企業(yè)自身來消化,而不應(yīng)把問題轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者”。
 
無獨(dú)有偶,同樣在2009年拿地狂潮中,綠城在大本營杭州(樓盤)的拱墅區(qū)田園板塊和杭州濱江區(qū)月明路地塊上也有中途改變?nèi)莘e率的做法。
 
以2009年9月10日競(jìng)拍的田園板塊40號(hào)地塊為例,拿地時(shí)的容積率為2.0,然而拿地僅11天后,針對(duì)該地塊的《杭州市半山單元和西溪城市綜合體控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整公示》顯示,該地塊部分調(diào)整為高強(qiáng)度用地,容積率上升到了2.5。而綠城2009年和2010年的年報(bào)顯示,該地塊的整體容積率又連續(xù)上升到2.7和2.9。
 
一位不愿具名的杭州本地資深地產(chǎn)人士對(duì)記者表示,這種先高價(jià)拿地隨后改規(guī)劃上調(diào)容積率的做法,本身就是對(duì)拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不公平競(jìng)爭(zhēng),擾亂了市場(chǎng)秩序,更有可能滋生權(quán)力尋租的現(xiàn)象。
 
2012年3月,為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果和防止權(quán)力尋租,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》。其中規(guī)定,國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥,任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。只有在符合相關(guān)法律法規(guī)并得到有關(guān)部門審批的條件下,才能做出相應(yīng)的調(diào)整。
 
“從行業(yè)內(nèi)來看,由于前期規(guī)劃和實(shí)際建設(shè)情況存在一定的差別,容積率稍作調(diào)整是很正常的情況。”綠城CFO馮征對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者解釋,“綠城即使調(diào)整也是拿地許可的數(shù)值范圍之內(nèi),并且會(huì)經(jīng)相關(guān)部門審批,履行相關(guān)的手續(xù)以及資金補(bǔ)繳等,絕不會(huì)有違規(guī)甚至暗箱操作的情況。”
 
上述杭州地產(chǎn)人士表示,由于綠城在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了產(chǎn)品線的調(diào)整,合肥玫瑰園這類“地王后遺癥”的爭(zhēng)議事件可能還會(huì)層出不窮,公司需要更加慎重應(yīng)對(duì)。
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