房地產(chǎn)新一輪調(diào)控政策實(shí)施已經(jīng)數(shù)月。據(jù)記者觀察，一二線城市與一些三四線城市在供需結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)分化，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)樓市調(diào)控“去行政化”的預(yù)期正在加強(qiáng)。
日前，江蘇鹽城市暫停了施行三年之久的房?jī)r(jià)備案制度。據(jù)了解，鹽城是江蘇最早實(shí)施樓市限價(jià)令的地區(qū)之一，2009年鹽城市出臺(tái)房?jī)r(jià)備案制度，要求房企推出的新盤價(jià)格不得突破現(xiàn)有樓盤價(jià)格，希望通過(guò)限價(jià)等行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
如今，當(dāng)年政策制定時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)改變。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的數(shù)據(jù)，今年上半年鹽城商品住宅成交走勢(shì)穩(wěn)中有降，6月鹽城住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.63%。
在鹽城一家房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司工作的同先生分析，目前鹽城很多在售房地產(chǎn)項(xiàng)目都處在微利甚至虧損狀態(tài)，而鹽城房?jī)r(jià)在江蘇排名倒數(shù)。此外，目前鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較高，當(dāng)初實(shí)施備案制度的條件已不具備，現(xiàn)在暫停這一制度也在情理之中。
事實(shí)上，盡管總體上看，目前樓市仍處于嚴(yán)厲調(diào)控之下，但分城市來(lái)看，各地情況不盡相同。有專家認(rèn)為，各地情況差別很大，“一刀切”的政策有待改變。
自今年3月份調(diào)控細(xì)則落實(shí)以來(lái)，北京是唯一嚴(yán)格執(zhí)行“出售非唯一自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅”的城市，同時(shí)北京還執(zhí)行嚴(yán)厲的“預(yù)售監(jiān)管”措施，要求申請(qǐng)預(yù)售的新項(xiàng)目報(bào)價(jià)不得高于此前同等項(xiàng)目的銷售價(jià)格。
和鹽城此前的限價(jià)措施類似，北京市也試圖通過(guò)行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。不過(guò)，北京這些措施并未對(duì)市場(chǎng)造成顯著影響，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局每月對(duì)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月以來(lái)，北京的房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)出逐月上漲之勢(shì)。
而另一方面，由于市場(chǎng)的供需失衡，北京在預(yù)售監(jiān)管措施方面，準(zhǔn)許入市的項(xiàng)目正在增多?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在“預(yù)售監(jiān)管措施”實(shí)施后，獲得預(yù)售許可的入市項(xiàng)目已經(jīng)由4月份的13個(gè)增加到6月份的20個(gè)。許多在上半年未取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)企業(yè)也將希望寄托于下半年“預(yù)售監(jiān)管”的松動(dòng)。
在預(yù)售監(jiān)管實(shí)施之初，北京一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，此類行政色彩濃厚的限制手段通常只能作為短期措施，在北京這樣購(gòu)房需求高漲的熱點(diǎn)城市，單純限制供應(yīng)無(wú)法達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，實(shí)施預(yù)售監(jiān)管以來(lái)“供應(yīng)的減少與需求的高漲使得當(dāng)前供需倒掛，這在剛需盤上表現(xiàn)得更為明顯。很多品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤在經(jīng)過(guò)買賣雙方的漫長(zhǎng)等待后終于拿到預(yù)售證，當(dāng)期的排號(hào)、購(gòu)房人數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了計(jì)劃推出的房源數(shù)量”。
“調(diào)查顯示，8月北京將有29個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，”任啟鑫告訴本報(bào)記者，北京新政實(shí)施以來(lái)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈以及對(duì)于政策底線的不斷試探，部分熱銷的剛需項(xiàng)目終于取得入市許可。盡管目前市場(chǎng)仍處于特殊的“限購(gòu)、限貸、限漲”的政策環(huán)境，但由于需求高漲，開發(fā)商對(duì)下半年預(yù)期依然看好，許多企業(yè)已經(jīng)開始為今年“金九銀十”沖級(jí)業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)城市之間的情況差異，盡管北京等熱點(diǎn)城市的“行政化”監(jiān)管手段在短期內(nèi)難以放松，但未來(lái)終將向市場(chǎng)化機(jī)制回歸。
“房?jī)r(jià)漲幅不高甚至下行的三四線城市完全沒(méi)有進(jìn)行‘限購(gòu)、限價(jià)’等行政化監(jiān)管的必要”。趙秀池認(rèn)為，調(diào)控措施的調(diào)整最終需要根據(jù)各城市實(shí)際情況。
市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控措施的“去行政化”預(yù)期還體現(xiàn)在資本市場(chǎng)。今年7月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，北京城建、宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項(xiàng)”而相繼停牌。近日，新華社也發(fā)文稱“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開”。
對(duì)此，C R IC研究中心分析師林波告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在禁錮了近4年之后，隨著此輪房地產(chǎn)調(diào)控“市場(chǎng)化”措施逐步到位，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)融資對(duì)房企再度開閘是順勢(shì)而為的良性舉措。
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