7月16日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在京接受本報記者專訪，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)，對土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了深入分析，并介紹了華遠(yuǎn)近期的發(fā)展戰(zhàn)略，準(zhǔn)備發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，堅持開發(fā)精裝修住宅。

 

 

談土地

 

“現(xiàn)在地價太高，我買不起”

 

記者：今年土地市場比較火爆是什么原因？

 

任志強(qiáng)：不是土地市場比較火爆，你概念不對，土地市場供應(yīng)量是下降的。去年是因為市場供應(yīng)量極低，今年沒糧了。萬科不說拍“地王”而說“補(bǔ)倉”，“補(bǔ)倉”是因為沒地了，“糧食”多的話才不買“高價糧”呢，你們得這么理解。你們就是不敢說萬科，他們拿“地王”了你們也不敢說。這次連續(xù)三個“地王”，他們說這不是“地王”而是“補(bǔ)倉”，昨天郁亮說的，得揭穿他，“地王”就是“地王”。但出現(xiàn)“地王”有個前提，“糧食”不多的時候是“補(bǔ)倉”，“糧食”多的時候才是“地王”。

 

我最反對用“火爆”這詞，看到出了一個“地王”就火爆了？那是局部地區(qū)，集中在一線城市，三四線城市哪里有？之前還冒出幾個，今年一個都沒有。連萬科都從三四線城市往回做，退回來了。

 

記者：華遠(yuǎn)最近買地了嗎？

 

任志強(qiáng)：我們一直在買地，但是我們買不起高價地，差不多就行。前兩年說我們是“地王”，現(xiàn)在沒人這么說了吧？當(dāng)時就說我們通州那塊地多貴多貴，現(xiàn)在還有比我們更貴的。

 

記者：為什么地價這么貴？

 

任志強(qiáng)：這是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。工業(yè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)比居住用地的供應(yīng)量要大，相當(dāng)于10：1。地方政府為了追求GDP，工業(yè)用地基本是白給的，但是錢得從住宅用地上出。而且工業(yè)用地的容積率指標(biāo)非常低，只有0.3或0.4，非常不合理。如果規(guī)定城市追求GDP必須配住宅，就能節(jié)約很多土地。但也有可能產(chǎn)生一種情況，供地的那個地方要是不好開發(fā)商就不去了，因為開發(fā)商一定是擇優(yōu)的。總之，這是供地結(jié)構(gòu)不合理造成的，不是總的用地不夠。

 

談行業(yè)

 

“我經(jīng)歷的調(diào)控比別人都多”

 

記者：相對萬科來說，華遠(yuǎn)的發(fā)展為何比較緩慢？

 

任志強(qiáng)：我們的發(fā)展比較穩(wěn)健。我們跟華潤分手以后比較保守，所以別人老罵我，你們跟萬科比，擴(kuò)張速度慢多了。我沒錢，他們董事長拿那么多錢，我們沒有那么多錢啊?，F(xiàn)在融資成本很高，凡是在境外有橋的，資金成本都能拉下來。比如王石，沒辦法就買個香港殼去弄錢，大概降了7個點。

 

萬科還有個好處，它的品牌是不錯的，所以它跟很多大企業(yè)合作，用人家的錢。他們總的資本比我們大將近60到70倍，因為他們拿了好幾百個億，我們從市場上一分錢沒拿。我要是趕上那些年也拿幾百個億，現(xiàn)在就不一樣了。

 

我們現(xiàn)在也有基金什么的，四五個，但是我們擴(kuò)張速度肯定不行。我經(jīng)歷調(diào)控比別人都多，1988年宏觀調(diào)控的時候，萬科還沒做房地產(chǎn)，他們是1992年才做的房地產(chǎn)。1993年宏觀調(diào)控的時候，他們也沒受多少影響，因為他們剛起步。我們做得比較保守，保守就是擴(kuò)張速度比其他企業(yè)相對慢，但是穩(wěn)健。別人可能有起伏，我們保證穩(wěn)定。

 

記者：萬科提出一個轉(zhuǎn)型口號，要做城市服務(wù)配套商，這是不是房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢？

 

任志強(qiáng)：確實應(yīng)該有這類配套服務(wù)商，但社會分工應(yīng)該是專業(yè)化的，我贊成企業(yè)去干自己最擅長的事情，這樣服務(wù)才會越來越好。比如家政服務(wù)市場非常大，你是不是也要干？如果我不夠?qū)I(yè)，那就按萬科最早的那種減法，商場什么都賣給華潤了，他們減法做得很好，所以最后成功了。如果在這個時候做加法，也許就會和過去一樣了。

 

當(dāng)然他們現(xiàn)在說城市服務(wù)和房地產(chǎn)是上下游關(guān)系，其實把資源給別人更好，讓更專業(yè)的干，要不然要社會分工干什么？汽車每個零件也不都是自己生產(chǎn)的，波音也不是都自己生產(chǎn)的，手機(jī)非得自己生產(chǎn)嗎？做個設(shè)計就可以了。萬科是做了設(shè)計之后，自己做生產(chǎn)。我不是說他們不能做生產(chǎn)，但我覺得不一定非得自己干，可以分配出去，你占一定的股權(quán)。

 

談房價

 

“戶均人口數(shù)字再降下去，房子還是不夠”

 

記者：房價漲得快是什么原因？

 

任志強(qiáng)：現(xiàn)在新開工面積是小于銷售的，今年已經(jīng)銷售的面積比新開工的面積要大，這就是麻煩事，因為土地供應(yīng)量不夠。

 

人都愛往一線城市走，但戶口留在原籍。從總體上看房子并不少，問題是三四線城市的房子數(shù)量多于一二線城市，有的城市兩三千塊錢都沒人買，你說房子多不多？

 

記者：影響房價還有什么原因？

 

任志強(qiáng)：我舉個例子。1976年德國人口數(shù)量是7300萬、1900萬個家庭，到2010年他們增加了800萬，但家庭數(shù)量猛增到4100萬個，什么緣故呢？德國人口老齡化現(xiàn)象很嚴(yán)重，父母和孩子分開住，老人住大房子，年輕人租小房子，為什么？因為年輕人一定要回老人那去住，老人要給年輕人留著房子，但是老人絕不到年輕人那里去住，所以年輕人住小房子。有的人把孫子擱到老人那養(yǎng)，但是老人絕不會到年輕人那去養(yǎng)孫子。

 

中國和他們不一樣，老人過來替年輕人看孩子，所以網(wǎng)上說“他不回家看我犯什么罪，30歲不結(jié)婚才是犯罪。”

 

“家庭分裂速度”導(dǎo)致家庭數(shù)量增加。還有一個是“戶均人口”的數(shù)字，我們已經(jīng)從3.84降到2.8，很快就會降到2.4、2.3、2.2，再降下去，房子還是不夠的。

 

談商業(yè)

 

“我是做商業(yè)地產(chǎn)起家的”

 

記者：您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)？

 

任志強(qiáng)：城市化率超過50%以上，開始持有大量的商業(yè)物業(yè)。東部沿海地區(qū)的城市化率是63%，一線城市是60%左右，二線城市是50%，三四線城市只有30%。城市化率在30%的時候，住宅需求最大。

 

商業(yè)需求比例一直是30%。有的公司只做商業(yè)地產(chǎn)，那是個別現(xiàn)象，開發(fā)商不可能全鋪開了都做商業(yè)地產(chǎn)。

 

我們認(rèn)為做什么樣的商業(yè)地產(chǎn)是在城市的哪個位置決定的，我們在長沙做的項目總面積近50萬平方米，有20萬平方米的商業(yè)，10萬平方米的酒店、寫字樓。但要在通州就不能這么搞，可能我本事不夠，別人有本事別人搞。通州弄少點，弄幾萬平方米那可以。

 

記者：華遠(yuǎn)現(xiàn)有哪些商業(yè)項目？

 

任志強(qiáng)：我們配套的商業(yè)不能算，當(dāng)時王石提出要把住宅做成最大，現(xiàn)在看不做商業(yè)也不行了，也開始做了。熬了10年左右，把沃爾瑪那一套都學(xué)會了，把商業(yè)也學(xué)會了，把酒店也學(xué)會了。

 

目前華遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)部分占比還是不夠大，接下來會根據(jù)資金的需求，適度、逐步地擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)比例。尤其是在城市化率超過55%的城市里，商業(yè)地產(chǎn)的比重會增加。

 

記者：華遠(yuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)有什么優(yōu)勢？

 

任志強(qiáng)：我們是最早做商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，我是做商業(yè)地產(chǎn)起家的，在1984年就做了華威大廈，還有西單一條街的改造，其實原先很有優(yōu)勢。商業(yè)要看管理團(tuán)隊和定位，我現(xiàn)在新團(tuán)隊不太有優(yōu)勢，因為很多人才留給原來的了，我們是重新來做。管理團(tuán)隊沒有的話我們就買一個。