隨著滬上開始治理群租現(xiàn)象，以往在老舊商品房內(nèi)搞群租的二房東，紛紛開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中高端市場，繼續(xù)“倒?fàn)?rdquo;吃房租差價(jià)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些已經(jīng)完成一次原始積累的二手房呈現(xiàn)公司化的發(fā)展趨勢，多人合伙長租區(qū)域內(nèi)20多套房源，再簡單裝修后，提高租金價(jià)格，而20套房源，一年的租金價(jià)差就有72萬元。

 

 

多板塊中高端租賃普漲一成

 

“最近的中高端市場租金價(jià)格明顯漲了不少，原來的價(jià)格基本上租不到房子了。 ”滬上一外資企業(yè)的行政經(jīng)理Alisa日前表示。

 

原來其公司又將增加一名外派高管，需要在陸家嘴附近租一套高端公寓。 Alisa打了一圈電話發(fā)現(xiàn)，一套世茂濱江花園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)三室的房源，租金已經(jīng)突破3萬元/月。 “過年時(shí)，2.8萬元的有很多啊。 ”Alisa不解地說。

 

記者昨天走訪了浦東陸家嘴、聯(lián)洋，長寧古北板塊內(nèi)的多家中介門店也發(fā)現(xiàn)，7月至今上述高端住宅區(qū)域內(nèi)租賃市場成交活躍，環(huán)比皆出現(xiàn)10-20%提升。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新古北店分行經(jīng)理任麒表示，古北最近有幾個(gè)甲級(jí)寫字樓的開盤帶動(dòng)了板塊內(nèi)租賃市場，大量外企進(jìn)入，促使外籍租客大增，目前7月間該群體約占整個(gè)租客體量的50%。關(guān)于租金方面，現(xiàn)在主流的房型2-3房，租金是1.8-2.8萬元/月，和4、5月份相比，房價(jià)少說也要上漲8%-10%。

 

同樣的陸家嘴板塊隨著換房高峰到來，7月份至今租房市場較3、4月份上漲了10%，由于陸家嘴板塊房源一直比較稀缺，受到成交上漲的影響，房源和3、4月份相比，減少了8%。

 

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)東昌路店經(jīng)理王和濤表示，目前板塊租金上漲比較明顯，租賃市場主流房型是2-3房，租金1-3萬元/月，較年初上漲了10%，較去年同期上漲幅度達(dá)20%。“一位銀行高管去年在該板塊租300多平方米的房，租金3.4萬元/月，今年換房，240平方米左右，租金反而漲到3.9萬元/月。 ”王和濤說。

 

二房東呈現(xiàn)“公司化”趨勢

 

為何住房面積下降了，租金還上漲了呢？中介人士透露，一方面是房源稀缺，另一方面存在二房東攪局的情況。 “一些二房東低價(jià)吃進(jìn)性價(jià)比高的房源，配置一下家電，提價(jià)轉(zhuǎn)租，2.7萬元/月的，起碼漲到3萬元/月。”一中介公司職業(yè)顧問透露。

 

記者以一公司行政的身份聯(lián)系上了一名二房東“蔡女士”。在參觀了一套仁恒濱江園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)3室的房源后，記者希望蔡女士價(jià)格再低點(diǎn)，并表示只接受1.5萬元的價(jià)格，蔡女士稱“如果誠心租的話，下面還有一套低區(qū)的，裝修稍微差點(diǎn)，1.5萬元。 ”

 

蔡女士坦言，自己也是打工者，“幾個(gè)福建老板合伙搞了一個(gè)服務(wù)公司，專門收房子轉(zhuǎn)租，現(xiàn)在手上有20套左右，還雇了幾個(gè)人，有負(fù)責(zé)談價(jià)格的，有負(fù)責(zé)找新房源的。 ”蔡女士稱，他們屬于靠增值服務(wù)賺錢，“房子的家電要更新吧，軟裝要更新吧，這些我們都要算入成本，轉(zhuǎn)入租金的。 ”在看了一套6樓的房源后，蔡女士還表示，自己的服務(wù)公司還有清潔、搬運(yùn)等，可以一條龍服務(wù)。

 

漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師朱春峰表示，高端住宅區(qū)的二房東的主流并非采用的是“承租、隔斷裝修、再出租”的個(gè)人方式，而通常以公司名義承租，變成“二房東”，再以短租或長租的方式出租給客戶。

 

以浦東陸家嘴板塊為例，采取上述“二房東”經(jīng)營模式的中介公司已經(jīng)初具規(guī)模，據(jù)行業(yè)內(nèi)部人士的透露，這類“二房東“所涉及的業(yè)務(wù)房源量已經(jīng)高達(dá)300-400套，占據(jù)了板塊租賃市場不小的市場份額。

 

那么這種模式的“二房東”是如何運(yùn)作的呢？朱春峰介紹，首先公司會(huì)以低于市場價(jià)20-30%的租金價(jià)格與業(yè)主簽訂一份長期的租賃合約，目前市場上這類租賃合約的期限主要以“3+1”和“5+1”。 （所謂的“3+1”是三年的“死”期加上一年的“活”期。）租賃合同簽訂之后，承租公司便成為了名副其實(shí)的“二房東”并對(duì)其房屋進(jìn)行酒店式管理，并再以高出20-30%的市場租金出租。例如以世茂濱江花園一套130平方米的2房為例，市場租金價(jià)格在1.7-1.8萬元/月，而“二房東”的掛牌租金普遍要在2.2-2.3萬元/月。按此計(jì)算，20套房源的話，一年最少也可以賺差價(jià)72萬元。盡管租金偏高，由于房源租期靈活、完善管理服務(wù)，依舊贏得了短租客戶的青睞。

 

此外一些小中介機(jī)構(gòu)也參與到二房東的隊(duì)列。 “這就是一種包租現(xiàn)象，小中介利用自己的網(wǎng)絡(luò)，發(fā)現(xiàn)低于市場的價(jià)格將房字包租下來，一般是3-5年左右，家具或是裝修根據(jù)客戶要求包裝下，然后租出去，這些公

 

新型二房東成監(jiān)管空白區(qū)

 

也有業(yè)內(nèi)人士指出，這類二房東實(shí)際變相統(tǒng)一了租售房源價(jià)格，勢必也影響周邊其他業(yè)主。最終導(dǎo)致看整體價(jià)格上漲，二房東就成了價(jià)格標(biāo)桿，成了指導(dǎo)價(jià)。

 

與此同時(shí)，不少業(yè)主都嫌短期租賃太麻煩，有空置期，損失也不小，還不如就與二房東簽訂2年以上的長期合同，少了很多煩心事，房租穩(wěn)定，算下來，并不吃虧，這也給二房東提供了“沃土”。

 

然而，這類新型二房東也反映出了租賃市場監(jiān)管的空白。由于目前房管部門可以對(duì)買賣房源進(jìn)行信息核實(shí)、對(duì)于成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，但沒有專門針對(duì)租賃價(jià)格的措施，中高端房源又與群組不同，因此很難進(jìn)行監(jiān)管。另一方面，工商部門表示，他們主要是檢驗(yàn)中介門店證照是否齊全，營業(yè)是否合規(guī)，也沒有針對(duì)租賃環(huán)節(jié)的管控條例，租賃市場成了管理的真空地帶。這也導(dǎo)致租客沒有渠道獲取公開透明的房源信息，使得性價(jià)比高的房源在源頭就被二房東、小中介壟斷。