群租，先前是經(jīng)濟(jì)問題，現(xiàn)在成了法律問題。
7月28日，北京市住建委、發(fā)改委、工商局印發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項(xiàng)治理活動(dòng)的實(shí)施方案》（《方案》），決定嚴(yán)查中介機(jī)構(gòu)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、發(fā)布虛假房源信息、炒賣房號(hào)、不按規(guī)定收取中介費(fèi)等21類違法違規(guī)行為。根據(jù)三部門聯(lián)合發(fā)布的通知，此次專項(xiàng)治理行動(dòng)將從7月至11月歷時(shí)5個(gè)月。
此項(xiàng)治理行動(dòng)是對(duì)7月初住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》的落實(shí)和執(zhí)行。在專項(xiàng)治理中，《方案》特別提及了群租問題，《方案》指出了出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定出租房人均居住面積不得低于5平方米，單個(gè)房間不得超過2人，不得分割出租，不得按床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不能出租。
然而，對(duì)于許多“滬漂”、“北漂”來說，群租是其繼續(xù)“漂”著的最佳經(jīng)濟(jì)解決方案?，F(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)困難戶遇上法律禁令，該何去何從？如此大的市場(chǎng)需求被行政手段“閹割”，政令又能有多大效果？
相關(guān)專家在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，群租的根本原因還是供需矛盾突出。從市場(chǎng)角度看，一方愿住，一方愿租，政府相關(guān)部門的監(jiān)管很難到位。
以群租方式在城市“漂”
房子大概有130平方米，里面被隔成了大小不同的多個(gè)房間，大房間可以放8張床，而面積小一點(diǎn)的房間可以放4張床，粗略算了下，現(xiàn)在大概住了24個(gè)人，還有幾個(gè)床位空著
小胡，24歲，大學(xué)剛畢業(yè)，懷揣著夢(mèng)想來上海打拼。在實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想之前，首先要解決的是住房問題。
動(dòng)輒兩三千元的房屋月租價(jià)格對(duì)于剛畢業(yè)的小胡來說，堪稱“昂貴”，于是在中介的介紹下，小胡用500元/月的價(jià)格在陸家嘴區(qū)域“安了家”。在寸金寸土的金融區(qū)，小胡為何能用500元/月的價(jià)格住上“上只角”？答案是，小胡只租了一個(gè)床位，而非一間房。
“房子大概有130平方米，里面被隔成了大小不同的多個(gè)房間，大房間可以放8張床，而面積小一點(diǎn)的房間可以放4張床，粗略算了下，現(xiàn)在大概住了24個(gè)人，還有幾個(gè)床位空著。”小胡告訴記者，房子雖然人多了一點(diǎn)，但裝修還不錯(cuò)。
通過和房東劉某的交談，小胡得知，現(xiàn)在的房東并非房子的真正主人，而是“二房東”。“以這間房為例，當(dāng)時(shí)，劉某從別人的手中租下這套房，定了長(zhǎng)期合同，價(jià)格為6000元/月，經(jīng)重新裝修，改變房子結(jié)構(gòu)，把原來的3房隔成了5間房，按床位出租，每個(gè)床位價(jià)格在400-600元/月。”小胡說，除了這套房，劉某手里還有4套類似的房子。
記者粗略計(jì)算，按24個(gè)床位，每個(gè)床位500元計(jì)算，劉某一套房子每月就能凈賺6000元，5套房子的話，每月坐收3萬元。
當(dāng)然，劉某并不是第一個(gè)吃螃蟹的人。由于門檻低，任何一個(gè)租客都能成為“二房東”。昨日，記者以租房之名去中介詢問，中介工作人員立即給記者聯(lián)系了一間合租房，該房位于嶗山新村，是一間有年代的老公房。中介告訴記者，租金是每張床400元/月，而這間房的出租者也是一位“二房東”。
相比于劉某，這位“二房東”經(jīng)營(yíng)的則是小本生意。“我和同事一起租了這間兩室戶，但為了節(jié)約開支，所以，他現(xiàn)在和同事同住一間房，另一間10平方米的房間準(zhǔn)備出租。”這位“二房東”對(duì)記者表示。
房屋私權(quán)政府能否干預(yù)
房屋屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，因此，從法律角度講，政府無權(quán)干涉業(yè)主對(duì)于房屋的租賃處理。在沒有危及到社會(huì)公共安全的情況下，行政公權(quán)力不能侵入私權(quán)利的空間
分析人士認(rèn)為，北京是第一個(gè)響應(yīng)住建部以及國(guó)家工商總局《通知》的城市，預(yù)計(jì)接下來其他城市會(huì)陸續(xù)展開治理活動(dòng)。那么，展開專項(xiàng)治理活動(dòng)能否治愈租賃亂象？
事實(shí)上，早在去年4月，上海就出臺(tái)新規(guī)界定并禁止群租，同時(shí)將上海關(guān)于“群租”的認(rèn)定從原先對(duì)人均建筑、使用面積的考量，過渡到人均承租的居住面積。上海規(guī)定，業(yè)主不得將原始設(shè)計(jì)的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租，不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室出租供人員居住，承租的人均居住面積不得低于5平方米。但從目前來看，執(zhí)行效果不佳。
“房屋屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，因此，從法律角度講，政府無權(quán)干涉業(yè)主對(duì)于房屋的租賃處理。在沒有危及到社會(huì)公共安全的情況下，行政公權(quán)力不能侵入私權(quán)利的空間，不能因此損害公民權(quán)利。”東南大學(xué)法學(xué)院律師張馬林表示。
“一般情況下，政府部門只有在兩種情況下行使公權(quán)力規(guī)范租賃行為：一是業(yè)主對(duì)于房屋的使用功能擅自進(jìn)行改變，沒有經(jīng)過城市規(guī)劃許可，例如城市居民小區(qū)是住宅不能變更或出租為商業(yè)用途，類似違反規(guī)劃的行為，政府是可以監(jiān)管的。其次，群租住房下，居住人員超過住宅承受限度，存在重大安全隱患。”張馬林說，因此，法律上的“無力”直接增加了監(jiān)管難度。
不過，張馬林建議，可以通過明確業(yè)主的責(zé)任來規(guī)范市場(chǎng)。“比如‘二房東’事件，站在保護(hù)群租人權(quán)益的角度上，在這兩種情況下，業(yè)主都需要承擔(dān)一定連帶責(zé)任，在具體執(zhí)行當(dāng)中，“二房東”很可能沒有執(zhí)行能力，或者逃避執(zhí)行，而擁有房屋的業(yè)主則需要承擔(dān)連帶責(zé)任。”
市場(chǎng)難題
法律難治
根本原因還是供需矛盾，由于出租房源有限，需求卻源源不斷，必然導(dǎo)致房租上漲，群租現(xiàn)象高企。政府對(duì)群租房的治理不能僅僅是限制，只堵不疏最終只會(huì)造成堰塞湖
“之所以會(huì)產(chǎn)生‘二房東’、群租等現(xiàn)象，高房?jī)r(jià)是重要原因。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，沒有人想要群租住房，弱勢(shì)低收入群體沒有能力單獨(dú)租房而選擇群租，降低住房成本。
7月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《6月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)》顯示，6月份全國(guó)居住價(jià)格同比上漲了3.1%，其中住房租金價(jià)格就上漲了4.1%。而另一份數(shù)據(jù)則表明，自2010年以來，住房租金已經(jīng)連續(xù)42個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)，僅今年上半年，住房租金同比漲幅就一直保持在了3%以上。
宋會(huì)雍表示：“政府對(duì)群租房的管理出發(fā)點(diǎn)是為了居住安全，但政府對(duì)群租房管理的一刀切實(shí)際上對(duì)社會(huì)造成了傷害，城市生活需要低收入群體提供的社會(huì)服務(wù)，而禁止群租房這種行政禁令，可以說將低收入群體趕出了城市。”
宋會(huì)雍認(rèn)為，從租賃市場(chǎng)的角度來看，一方愿住，一方愿租，政府相關(guān)部門根本無力監(jiān)管。只出臺(tái)一紙禁令，而沒有實(shí)際的辦法來監(jiān)管，這樣的規(guī)定只能成為擺設(shè)。
“根本原因還是供需矛盾，由于出租房源有限，需求卻源源不斷，必然導(dǎo)致房租上漲，群租現(xiàn)象高企。”中房信分析師薛建雄在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，政府對(duì)群租房的治理不能僅僅是限制，只堵不疏最終只會(huì)造成堰塞湖。相關(guān)部門應(yīng)該考慮為中低收入者提供更多的房源，將保障房、公租房的保障范圍擴(kuò)大到外來人口，降低外來人口的入戶標(biāo)準(zhǔn)，增加供應(yīng)量。
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