7月份的北京土地市場(chǎng)以200多億元的土地收入完美收官,而三環(huán)內(nèi)的絕版地塊夏家胡同地塊,以及中央別墅區(qū)的孫河地塊貢獻(xiàn)不少,這兩宗高價(jià)成交的地塊在增加土地收入的同時(shí),也推高了市場(chǎng)預(yù)期,高端產(chǎn)品市場(chǎng)趁機(jī)放量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,高價(jià)地的拍出在一定程度上影響了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期,追漲心態(tài)下當(dāng)前購(gòu)房需求顯得尤為迫切。

土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至別墅市場(chǎng)

7月,北京土地市場(chǎng)接連成交兩塊高價(jià)地,其中夏家胡同地王樓面價(jià)高達(dá)4萬元/平方米,孫河地王樓面價(jià)逼近5萬元/平方米,兩塊地王未來項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售均價(jià)將分別逼近6萬和8萬。地王的頻繁出現(xiàn),相當(dāng)于給高端住宅市場(chǎng),尤其是別墅市場(chǎng)打了一劑“強(qiáng)心針”,下半年別墅項(xiàng)目紛紛放量。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自6月份以來,北京中高端樓盤的市場(chǎng)放量持續(xù)增多。包括保利東郡、西山壹號(hào)院、招商嘉銘·瓏原、五礦萬科·如園、御湯山、中海尚湖世家、億城燕西華府在內(nèi),先后有10個(gè)高端城市公寓及別墅項(xiàng)目開盤,高端項(xiàng)目的市場(chǎng)放量占了總體市場(chǎng)放量的三分之一。而在5月份,這一比例還只占到四分之一。

“進(jìn)入下半年,北京別墅市場(chǎng)的放量會(huì)進(jìn)一步加大。”融科智地北京公司董事總經(jīng)理張?bào)爿几嬖V記者,從目前的市場(chǎng)情況來看,許多別墅項(xiàng)目趁著“地王”誕生的時(shí)機(jī)入市。如泰禾北京院子項(xiàng)目將于10月入市,而與孫河板塊同樣位于東北五環(huán)區(qū)域的千章墅二期也選擇在8月中旬推出。

麗茲行市場(chǎng)研究中心鄭海燕分析認(rèn)為,當(dāng)前一線城市的土地供應(yīng)稀缺,靠近城區(qū)且低密的地塊更是難得。

別墅市場(chǎng)成交活躍

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2013年上半年北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交1606套,成交面積52.17萬平米,這一成交數(shù)據(jù)相比去年同期分別出現(xiàn)40.4%、27.7%的上漲。值得一提的是,7月份的成交業(yè)績(jī)也不俗,雖然成交活躍,并且地價(jià)節(jié)節(jié)攀高,“面粉”價(jià)格有貴過“面包”的趨勢(shì),但是下半年入市的別墅項(xiàng)目在報(bào)價(jià)上卻非常謹(jǐn)慎,多數(shù)選擇“原地踏步”或略有增長(zhǎng)。

“雖然目前的市場(chǎng)行情比較好,但是千章墅二期的價(jià)格不會(huì)有較大幅度上漲,將繼續(xù)保持一期的水平。”融科千章墅營(yíng)銷副總索穎說。據(jù)了解,該項(xiàng)目位于東北五環(huán),臨近孫河板塊,去年11月份一期入市,當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)為3萬左右。目前,該項(xiàng)目一期的房源基本售罄,只剩下10套左右,二期139套房源將于今年8月中旬入市,已經(jīng)蓄客近200組,但是銷售價(jià)格仍然維持在一期的3萬元/平方米的均價(jià)水平。

此外,遠(yuǎn)洋天著一期分別在6月中下旬和7月中旬開盤,價(jià)格為平墅總價(jià)800萬起,聯(lián)排總價(jià)1100萬起,預(yù)計(jì)8月開盤的二期價(jià)格依然難有變化;同樣,一期售罄的龍湖雙瓏原著,即將推出的二期價(jià)格雖會(huì)略有上漲,但漲幅有限。

產(chǎn)品力是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵

別墅市場(chǎng)供應(yīng)量的放大加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),為應(yīng)對(duì)“殘酷”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),各大入市項(xiàng)目也不約而同地打起了“產(chǎn)品”戰(zhàn)。

“隨著市場(chǎng)的發(fā)展和客群的成長(zhǎng),北京的別墅已經(jīng)進(jìn)入了第三代,我們希望做第三代別墅的典范和標(biāo)準(zhǔn)。”張?bào)爿颊J(rèn)為,第三代別墅更看重產(chǎn)品品質(zhì),無論是建筑石材和園林規(guī)劃等“硬品質(zhì)”,還是物業(yè)服務(wù)等軟實(shí)力,都是目前別墅項(xiàng)目比拼的重點(diǎn)。“我們二期的核心賣點(diǎn)就是——產(chǎn)品精工升級(jí)。根據(jù)客戶對(duì)一期產(chǎn)品提出的意見和建議,從戶型到建筑外立面,再到園林設(shè)計(jì),以及物業(yè)服務(wù)方面,都做了相應(yīng)的改善和升級(jí)。比如建筑風(fēng)格,依然全石材外立面,但在一期的基礎(chǔ)上,更加工整洗練,將生活化的巴洛克詮釋得更加完美;比如戶型設(shè)計(jì),對(duì)主力戶型都做了優(yōu)化處理,使室內(nèi)動(dòng)線及空間尺度更加合理,進(jìn)一步提升產(chǎn)品附加價(jià)值”。

另據(jù)記者了解,下半年入市的新老項(xiàng)目紛紛將產(chǎn)品力作為項(xiàng)目重要賣點(diǎn)。如預(yù)計(jì)今年9月二期開盤的鴻坤·林語墅項(xiàng)目,以“恒溫、恒氧、恒濕、恒潔”的建筑技術(shù)為主要賣點(diǎn);預(yù)計(jì)8月入市的純新盤泰禾北京院子項(xiàng)目則以其“一池三山,禪境山院水園”的園林為項(xiàng)目主打;7月推新的龍湖雙瓏原著項(xiàng)目則定位于龍湖原著系的再次升級(jí)。