溫州近日微調(diào)樓市限購政策。中國證券報記者實地探訪發(fā)現(xiàn),目前溫州樓市兩極分化嚴(yán)重,位置較好的中檔樓盤熱銷,高檔樓盤仍然乏人問津。一些投資客躍躍欲試。專家表示,如果房地產(chǎn)受限購政策微調(diào)刺激一躍而起,則溫州的實業(yè)和金融可能“失血”,不利于民營經(jīng)濟和民間金融發(fā)展。
樓盤銷售兩極分化
在限購政策微調(diào)之后,距離溫州市區(qū)較近的“中梁外灘首府”項目異常火爆,登記首日就被購房者圍得水泄不通。該樓盤的開盤價為2萬元/平方米至2.3萬元/平方米,與兩年前同區(qū)域房價相比低近40%,并且有較大的贈送面積。甌海大道上的“萬科金域中央”項目單價在2.2萬元/平方米左右,而附近的“鉑金家園”售價最高時一度超過4萬元/平方米。“萬科金域中央”開盤僅15天就售出大半。“置信廣場”項目單價不超過2.5萬元/平方米,同樣受到購房者追捧。
中國證券報記者在“中梁外灘首府”售樓部現(xiàn)場了解到,前來購房的絕大多數(shù)是改善型,還有少量是首次置業(yè)的年輕人,也不乏投資客。不少購房者表示,溫州房價跌幅已很大,目前感覺不會再跌了,同時也擔(dān)心房價再度上漲。
與之形成鮮明對比的是高端樓盤仍賣不動。中國證券報記者在高端樓盤“甌江公館”看到,整個售樓部沒有一個客戶,只有兩名銷售人員留守,沙盤上已落滿灰塵。該樓盤都是面積在325平方米以上的大戶型,總價均超過千萬元,此前單價6萬元/平方米,目前價格為4.4萬元/平方米。雖然開盤已有一年,但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景園”單價超過6萬元/平方米,開盤也已超過一年,雖曾推出降價活動,但目前依然滯銷。
“作為溫州‘地標(biāo)’的‘鹿城廣場’售價一度近9萬元/平方米,目前售價幾乎腰斬。”溫州21世紀(jì)不動產(chǎn)的一位經(jīng)理表示,目前“鹿城廣場”、“中瑞曼哈頓”等高端樓盤仍有大量房源在售。“香緹半島”、“京都城”等曾因爆炒而一度大漲的樓盤如今價格均接近腰斬。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示,去年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%,今年上半年又?jǐn)D掉10%左右。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示,溫州此前的限購政策抑制了改善型需求。目前溫州房價已較高峰時跌去30%至40%,此時微調(diào)限購政策,釋放改善型需求,有利于樓市復(fù)蘇。目前熱銷的大多是性價比較高的樓盤,購房者主要是改善型和首次置業(yè)者,他們認(rèn)為泡沫已經(jīng)擠掉了。
資金環(huán)境尚待改善
受此前民間金融危機的影響,溫州不少企業(yè)深陷債務(wù)危機,金融市場急劇收縮,市場資金面緊張,目仍未恢復(fù)元氣。
“溫州現(xiàn)在仍有小企業(yè)主跑路。民間借貸市場已冰凍了,沒人敢借錢,有點錢的人都把錢存銀行。”溫州方興擔(dān)保有限公司董事長方培林表示,擔(dān)保公司和典當(dāng)行的業(yè)務(wù)萎縮,有抵押物也很難融到錢。由于房價大幅下跌,房產(chǎn)抵押沒人敢接。
“整個市場都缺錢,去哪里都借不到錢。以前我們可以做百萬元以上的擔(dān)保貸款,現(xiàn)在最多只能貸10萬元。”溫州市鹿城區(qū)某小額貸款公司陳經(jīng)理表示,公司業(yè)務(wù)基本停滯,員工大部分在放假,偶爾做做10萬元以內(nèi)的貸款業(yè)務(wù)。
申誠典當(dāng)行一位客戶經(jīng)理表示,今年以來資金十分緊張,典當(dāng)融資月利率達(dá)3%至3.5%。以一輛市場價40萬元的轎車做抵押,最多可以融到20萬元,且時間最好不超過3個月。東開典當(dāng)行表示,現(xiàn)在民間融資非常困難,即使用房產(chǎn)做抵押融資也很少接受。
限購微調(diào)效果難測
溫州限購政策微調(diào)后,樓市成交量明顯回升。溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,在政策微調(diào)前一周,即7月31日至8月6日,溫州樓市成交量為657套,日均成交不足百套。在政策微調(diào)后一周,即8月7日至13日,成交量達(dá)1629套,日均成交232套。
溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示,溫州房價已深跌,泡沫基本被擠掉了。溫州民間金融危機的影響還未消退,市場資金面依然緊張,房價不會明顯上漲。加上限購政策并未退出,投資客現(xiàn)在不會入市。
溫州當(dāng)?shù)貙＜曳治?溫州調(diào)整樓市限購政策的出發(fā)點是拯救實體經(jīng)濟。目前溫州有大量的民營企業(yè)主深陷房地產(chǎn)項目,而房價已較最高峰時下跌30%-40%,直接影響企業(yè)現(xiàn)金流。據(jù)溫州企業(yè)家聯(lián)合會統(tǒng)計,2011年溫州民間金融危機全面爆發(fā)前,全市100家明星企業(yè)半數(shù)以上涉足樓市。
溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文認(rèn)為,溫州房價的持續(xù)下跌已對溫州經(jīng)濟產(chǎn)生破壞作用。只有讓房地產(chǎn)市場恢復(fù),企業(yè)家手里的房產(chǎn)才能脫手,然后使資金回歸實體經(jīng)濟。
“溫州大部分民營企業(yè)還在延續(xù)以前的發(fā)展模式。”溫州鞋都某鞋企老板表示,民間金融危機影響還未消除,還債是很多企業(yè)必須面對的現(xiàn)實。即使企業(yè)要技術(shù)升級、更新生產(chǎn)線、需求轉(zhuǎn)型,也根本拿不出錢來?，F(xiàn)在很多鞋企還在為填補債務(wù)窟窿而開工。
深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師李宇嘉表示,溫州民營經(jīng)濟生存環(huán)境和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型并無實質(zhì)性改善,此時樓市限購政策調(diào)整,不僅不會使盤活的資金重回實體經(jīng)濟,反而會誘使更多民營資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
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