有房屋“偷面積”實用率超100%；房改房未補分?jǐn)?，證建面積等于使用面積；有房屋偷偷擴建。

 

房地產(chǎn)交易一看市價，二看房產(chǎn)證面積，兩者相乘就是買賣雙方認(rèn)可的交易價。市價多少，買賣雙方都可以通過多種渠道打聽得來；房產(chǎn)證面積多少，一看房產(chǎn)證就知道。不過，對于一些房屋來說，按照房產(chǎn)證賣房子業(yè)主就虧了，因為有的房屋“偷面積”實用率超過100%；有的房改房未補分?jǐn)?，房產(chǎn)證建筑面積等于套內(nèi)面積；有的房屋偷偷擴建……諸如此類的做法在市場上屢見不鮮，到底業(yè)主該如何對這類房屋開價，買方又如何識別真?zhèn)文?？記者采訪了中介人士，為買賣雙方解惑答疑。地產(chǎn)人士表示，一般房屋的實用率為75%~90%，以上三種套內(nèi)面積大于或等于房產(chǎn)證面積的情形非常典型。面對“有蠱惑”的房產(chǎn)證面積，宜針對不同情況，適用不同的處理方法。 文/圖：記者李鳳荷

 

真實個案一：房屋偷偷擴建面積增加一倍

 

張小姐最近想“賣一買一”，賣掉水蔭路小學(xué)學(xué)位的房子，買一套帶東風(fēng)東小學(xué)的學(xué)位房。她在水蔭路的房子在八樓，房產(chǎn)證面積只有38平方米，但據(jù)她所說“房屋還有贈送面積，同樣是38平方米”。張小姐表示，房屋是以前擴建的，非常隱蔽，從外部看不出來，對其他戶也沒影響。擴建好的房屋共76平方米，間隔為兩房兩廳，也可改三房一廳。她咨詢了地產(chǎn)人士，說房產(chǎn)證的面積可以按市場價賣，贈送的已經(jīng)建好的可以按照半價賣。

 

開價貼士：未入證面積未必能按市價5折算

 

第一個個案的情況在一些老的房改房出現(xiàn)較多。滿堂紅濱江東分店店長許國強就曾遇到一個個案，新河浦某單位宿舍，當(dāng)時分配房屋的是公司總經(jīng)理，按照所對應(yīng)的行政級別他只能分到100平方米的房子?？墒怯捎谒菃挝灰话咽?，單位宿舍也是由本單位出圖紙，這位一把手給自己的100平方米房子“偷偷”擴大為120平方米。由于當(dāng)時出證必須按照當(dāng)初規(guī)劃的面積，這位一把手拿到的房產(chǎn)證也只能是100平方米。

 

許國強表示，他記得當(dāng)時業(yè)主沒有特別就增大的20平方米提出特殊要求。一位地產(chǎn)人士表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)樓價貴，像水蔭路業(yè)主那樣增大一倍的房子，未入證面積未必能夠按照市價5折計算，因為有關(guān)面積若被同樓拽舉報，有可能被要求拆除。目前城市拆遷對于違建面積也只是補幾千元一平方米，水蔭路房屋樓梯樓單位市價過兩萬，按照市價5折計算，所謂“贈送”的38平方米按照1萬元/m2計算，并非所有買家都認(rèn)同。

 

中原地產(chǎn)王世偉告訴記者，他幾個月前曾經(jīng)遇到過一個類似的案例，華貴路某樓梯樓8樓業(yè)主為換電梯樓而放盤，當(dāng)時周邊價格為1.6萬元/m2，他開出的價錢卻是2萬元/m2，他開高價的底氣在于一個空中花園。王世偉上過該單位實地察看，業(yè)主把一塊公共用地圍起來作為品茶的花園，上面為鐵蓋。這個花園有十多二十平方米，有雜物房還有廁所，相當(dāng)于增多一間房子，故此業(yè)主比周邊同類型的房源開高25%的價格。當(dāng)時也的確有買家看中該房屋并愿意以兩萬元一平方米購入房屋，不過后來由于業(yè)主“賣一買一”相中的電梯樓買不到，故此這個交易取消。

 

真實個案二：未補分?jǐn)倢嵱妹娣e等于建筑面積

 

叢先生在濱江東有一套加裝了電梯的房改房單位，他一直持有沒有出租，每逢周末就回來住兩天。最近他動了“賣一買一”的念頭，打算出售這套房改房單位，但他發(fā)愁放盤該如何定價。叢先生惱的事情算是“幸福的煩惱”，他分得房改房后，一直沒有補分?jǐn)?，房產(chǎn)證上載的面積“建筑面積”和“實用面積”同為76平方米，他問記者這個房屋該如何定價。

 

開價貼士：先補分?jǐn)傇俜疟P

 

滿堂紅許國強表示，房改房未補分?jǐn)?，顯示必然是一手業(yè)主持有，從時間上推算，該房屋必定證滿5年，在市場上較有競爭力。他介紹道，濱江東樓梯樓價格在1.8萬~2萬元/m2，樓齡較舊的電梯樓單位2.2萬元~2.3萬元/m2，素質(zhì)高且樓齡新的小區(qū)價格在3萬元/m2以上。叢先生的樓梯樓單位已加裝電梯，且電梯到每層，不像其他加裝電梯的樓層那樣在兩層之間設(shè)點，拽舒適性更高。若樓盤新凈，開價可以稍高于老電梯樓的價格。

 

對于未補分?jǐn)偟姆扛姆浚瑯I(yè)主可以在房地產(chǎn)交易時一并補地價和分?jǐn)偯娣e費用，補分?jǐn)偟挠嬎惴椒ㄓ泄娇伤恪Ｓ捎谀壳盎旧蠈嵭袠I(yè)主實收，一手房改房業(yè)戶補地價和補分?jǐn)偟馁M用也是由買家來出，不過因為一手房改房都證滿5年，買家營業(yè)稅省下一筆，也樂于支付有關(guān)費用。

 

許國強建議，如果不急著出售房屋，業(yè)主可先行向單位提出補分?jǐn)偤偷貎r，新發(fā)的房產(chǎn)證會根據(jù)整棟樓的公共分?jǐn)偙壤齺碛嬎愠鲈摲课莸慕ㄖ娣e。業(yè)主拿新的房產(chǎn)證放盤，可以按照市價來放盤，所獲得的增值遠(yuǎn)大于買家為此支付的補分?jǐn)偤偷貎r費用，因為始終業(yè)主向買家表示“套內(nèi)面積等于建筑面積”，到底分?jǐn)偮适嵌嗌俨坏枚?，如果補分?jǐn)偤蟪鲎C的房產(chǎn)證就有明確的建筑面積，業(yè)主也不需花口舌來證明。

 

番禺二手成交已占樓市交易總量六成

 

本報訊(記者王荔玨)“陽光家緣”日前公布數(shù)據(jù)顯示，番禺區(qū)上半年二手房成交突破1萬宗大關(guān)，是全市二手交投最旺的區(qū)域，上半年二手房占該區(qū)買賣市場成交份額的60%。番禺一手樓作為廣州住宅供應(yīng)大戶的風(fēng)光不再。

 

近半年來，市場變化很快，市場上最擔(dān)心的“20%政策”遲遲未落地，業(yè)主放盤價不斷走高，實力買家紛紛出手，擔(dān)心稍一遲疑，置業(yè)成本又將上調(diào)。據(jù)合富置業(yè)星河灣[簡介 最新動態(tài)]分行主管陳海苗介紹，星河灣近半年成交熱度不斷追高，熱銷戶型是120~160平方米的三房單位，成交均價為20000~23000元/m2。據(jù)合富置業(yè)大石分行主管鄧漳州介紹，大石板塊二手物業(yè)消化速度最快的有兩類，一類是裝修新凈的物業(yè)，另一類是價格相對較筍的物業(yè)。目前，大石板塊總價在60萬~90萬元的二手成交最活躍，一些樓齡超過15年以上的物業(yè)，議價空間一兩萬元左右。合富置業(yè)華南碧桂園[簡介 最新動態(tài)]二分行主管梁夢靜表示，華南板塊1~6月的二手成交熱度也相當(dāng)高，源于現(xiàn)在政策明朗化，很多置業(yè)者該出手時就出手。目前，60~80平方米的兩房或者小三房戶型最為熱銷，成交價大約15000元/m2左右。買家遇到心水的單位也會出現(xiàn)追價，追價幅度在兩三萬左右。

 

真實個案三：商品房偷面積實用率超過100%

 

在“偷面積”做法叫停前，廣州市多個項目存在類似的做法。記者曾經(jīng)在康王路萬科[簡介 最新動態(tài)]金域華府銷售時看樓，該盤是典型的“偷面積”做法，巧妙地把某些公攤部分放入到每戶中。地產(chǎn)人士表示，這種“偷面積”的做法，即是開發(fā)商會用兩次驗收的方法通過驗收，在政府驗收時按照原有規(guī)劃，驗收后再進(jìn)行“偷面積”設(shè)計，業(yè)主收樓時可看到如板房一樣的設(shè)計。

 

中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行高級營業(yè)經(jīng)理王世偉表示，金域華府的戶型分別是64平方米的兩房，78的三房、95、112、114平方米的帶主套三房及122平方米的帶主套4房單位。每套戶型實用率都為100%，64平方米的兩房相當(dāng)于市面上80平方米的兩房。據(jù)了解，有些“偷面積”厲害的樓盤個別單位實用率有可能甚至超過100%。

 

開價貼士：比周邊同等樓盤放高20%

 

王世偉表示，金域華府在康王路屬于新出證樓盤，目前市價在3.6萬~3.7萬元/m2，前一段時間該分行促成一宗64平方米的兩房交易，成交價接近3.7萬元/m2，如今業(yè)主放盤價已普遍上4萬元/m2，在荔灣區(qū)屬于數(shù)一數(shù)二的高價二手樓盤。他認(rèn)為，金域華府之所以在價格上獨占鰲頭，除了樓齡新外，很大一個原因是由于其“偷面積”。以周邊的萬科姊妹樓盤——萬科金色荔苑和金色康苑為例，目前的市價在3萬元/m2以上，萬科金域華府比這兩個樓盤高出20%以上。兩盤的實用率都在八成以下，而金域華府實用率達(dá)100%，兩者相較，金域華府比荔苑和康苑買貴20%實屬情理之中。

 

金域華府在銷售期間印發(fā)的單張都宣稱其實用率高，業(yè)主是否需要保存有關(guān)單張以資證明？中原地產(chǎn)王世偉表示，他沒有遇到過買家質(zhì)疑面積的情況，因為凡是到過現(xiàn)場看樓的買家都可以感覺到，64平方米的兩房像80平方米那么好用，78平方米的單位居然是大三房。金域華府位于華林玉器商圈的核心位置，一手買家和二手買家基本上都是從事玉器買賣的商人，二手買家大多上過該項目看樓，當(dāng)時因種種原因而沒買成，故此這些二手房買家對該樓盤非常熟悉，也深知其面積實用，故此該樓盤樓價比同類型樓高出一截也是“有價有市”。

 

金域華府除售價比別的樓盤貴外，租金也較貴。如一個北向64平方米的兩房，月租金可到5000元，其他樓盤同類型兩房租金比金域華府要便宜四五百。王世偉表示，住在“偷面積”單位的業(yè)主在管理費上也可省下一筆，物業(yè)公司按照房產(chǎn)證建筑面積收管理費，一個64平方米的房屋，其他樓盤的同類型單位房產(chǎn)證建筑面積達(dá)80平方米，無形中業(yè)主可以少交16平方米的管理費。

 

樓價漲幅縮窄業(yè)主別盲目惜售

 

本報訊(記者王荔玨)7月廣州二手樓價保持穩(wěn)步小幅上漲的態(tài)勢，這已是今年以來連續(xù)第5個錄得環(huán)比漲幅的月份。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3~7月廣州二手住宅成交均價環(huán)比漲幅分別為2.9%、3.6%、3.3%、2.6%和2.2%，月均環(huán)比漲幅為2.9%，數(shù)據(jù)反映二手樓價自3月起保持穩(wěn)步逐月微升的勢頭。

 

漲幅再度放大可能性不大

 

據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1~3月二手樓價同比漲幅高達(dá)24.3%，而1~7月二手樓價同比漲幅已縮減到19.4%。今年上半年二手樓價同比漲幅明顯與去年上半年中高端市場交投膠著、成交以中低價樓為主力有關(guān)，但自去年6、7月央行兩度降息開始，樓市交投活躍度明顯增加，樓價也開始逐步重拾穩(wěn)中回升的態(tài)勢，估計接下來二手樓價同比漲幅再度大幅放大的可能性不高。

 

業(yè)主叫價高或變有價無市

 

由于上半年價格持續(xù)上漲，導(dǎo)致當(dāng)下業(yè)主對后市看漲也是近兩年最高的。合富置業(yè)首席市場分析師龍斌指出，近期二手市場上多達(dá)三成以上房源出現(xiàn)不同幅度的漲價成交，此外，在即將簽約的“臨門一腳”階段，亦會有約兩成業(yè)主小幅反價。

 

盡管市場受看漲預(yù)期影響，買家入市積極性仍然高漲，但樓價連續(xù)數(shù)月上升，已令個別預(yù)算不足的買家因原目標(biāo)物業(yè)價格超過承受力而要另覓其他合乎預(yù)算的物業(yè)，買家出手亦更顯謹(jǐn)慎。以工業(yè)大道中保利花園為例，目前70平方米左右的電梯兩房，近一兩個月市場順利成交的大多是與市場價差不多的160多萬元的房源，而業(yè)主大幅提價到170多萬元放售的物業(yè)，若不是裝修豪華或有優(yōu)勝賣點，買家暫未能接受這個價位。