僅僅半個(gè)月時(shí)間，北京夏家胡同“準(zhǔn)地王”加價(jià)近5000萬(wàn)復(fù)出，此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價(jià)一年上漲了30個(gè)億，盡管地方政府“一邊限房?jī)r(jià)，一邊漲地價(jià)”的做法廣受詬病，但這似乎并不妨礙土地市場(chǎng)繼續(xù)高歌猛進(jìn)。
6月13日，北京市國(guó)土局自導(dǎo)自演了一出大戲。其在當(dāng)天上午發(fā)布公告稱(chēng)，5月27日被叫停的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地將于6月19日恢復(fù)掛牌出讓。這一地塊恢復(fù)交易后，起始報(bào)價(jià)變更為13.59億元。
然而，當(dāng)天傍晚6點(diǎn)半，北京市國(guó)土局卻發(fā)表聲明稱(chēng)，夏家胡同地塊的起始報(bào)價(jià)仍為13.1億元，因暫停交易前已收到7次有效報(bào)價(jià)，最后一次報(bào)價(jià)為13.52億元。按交易規(guī)則，恢復(fù)交易后起報(bào)價(jià)設(shè)定為暫停交易前最高報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加一個(gè)競(jìng)價(jià)階梯，即13.59億元。
“國(guó)土局的解釋有些牽強(qiáng)，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)地塊恢復(fù)交易后，國(guó)土部門(mén)自己往上加價(jià)的。”一位經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次上調(diào)起始價(jià)，可能是土地部門(mén)為了降低溢價(jià)率，避免被上級(jí)主管部門(mén)問(wèn)責(zé)。但用大幅調(diào)高起始價(jià)的辦法來(lái)降低溢價(jià)率，并不能使地價(jià)下降，不過(guò)是自欺欺人。
國(guó)土局單方面違約？
看上去，北京市國(guó)土局此次“改口”，是對(duì)起始報(bào)價(jià)變更進(jìn)行解釋?zhuān)?ldquo;改口”的字里行間，卻隱藏著讓人頗感矛盾的問(wèn)題。
“國(guó)土局在一塊土地掛牌之后就相當(dāng)于給開(kāi)發(fā)商發(fā)出了邀約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)邀出價(jià)，經(jīng)過(guò)這樣的掛牌程序，相當(dāng)于雙方有了一個(gè)出讓約定，”上述經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“現(xiàn)在國(guó)土局要求重新掛牌，相當(dāng)于單方面違約。”
“我們?cè)诒本┩恋厥袌?chǎng)參與拿地這么多年，還沒(méi)遇上過(guò)這種交易規(guī)則。”上述房企負(fù)責(zé)人向記者表示，“不過(guò)，規(guī)則也都是政府定的。”
記者查詢(xún)了此前北京市暫停交易地塊重新出讓的例子，也未查到按照這種“交易規(guī)則”加價(jià)后重新掛牌的先例。很多被暫停交易的地塊在恢復(fù)交易后都改變了出讓方式。如2012年的熱點(diǎn)地塊萬(wàn)柳地塊，同樣也是掛牌之后被暫停交易，但恢復(fù)交易之后直接進(jìn)入了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序，并未重新再走一遍掛牌程序。
“國(guó)土局在暫停這一地塊交易時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被告知之前的網(wǎng)上報(bào)價(jià)無(wú)效，繳納的保證金也已被退回。”一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“重新走一遍掛牌程序，房企需要重新申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)資格、進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)價(jià)。”
上述人士表示，既然這一地塊是重新掛牌，之前開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上報(bào)價(jià)無(wú)效，那國(guó)土局所說(shuō)的13.59億元的“第8次報(bào)價(jià)”就很難站得住腳。
事實(shí)上，“準(zhǔn)地王”地塊被暫停出讓后復(fù)出，地價(jià)不降反升，背后隱藏著更深層的原因。
業(yè)內(nèi)一位知情人士告訴本報(bào)記者，“從某種程度上說(shuō)，不排除土地部門(mén)試探市場(chǎng)的用意。”
雖然為了避免溢價(jià)率過(guò)高，該宗地塊已經(jīng)設(shè)置了合理的土地上限價(jià)格，但是在夏家胡同地塊的標(biāo)書(shū)中，并沒(méi)有標(biāo)出合理土地上限價(jià)格的具體數(shù)字。
“現(xiàn)在國(guó)土局對(duì)13.59億元的解釋仍然是模棱兩可，如果以這個(gè)數(shù)字為基礎(chǔ)設(shè)置最終的合理土地上限價(jià)格，其實(shí)這一地塊被變相抬價(jià)了。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
難以阻擋的“地王”
無(wú)論13.59億元這一數(shù)字是“起始報(bào)價(jià)”還是“第8次報(bào)價(jià)”，對(duì)于參與其中的開(kāi)發(fā)商而言，這一地塊的競(jìng)價(jià)門(mén)檻已經(jīng)被鎖定在了“13.59億元”。
根據(jù)掛牌信息，恢復(fù)掛牌后的夏家胡同地塊位于西南三環(huán)內(nèi)，出讓面積14.4萬(wàn)平米，總建筑面積為7.66萬(wàn)平米。如果剔除該地塊原本要求的配建1萬(wàn)平米的公租房面積，起始樓面價(jià)將達(dá)2.04萬(wàn)元/平米。
“對(duì)于國(guó)土局而言，如果這一地塊的起始價(jià)仍為13.1億元，那么起始價(jià)變更所能改變的只是這一地塊的溢價(jià)率，”北京一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者，“市場(chǎng)最終關(guān)注的還是這一地塊成交的樓面地價(jià)。”
早在上次這一地塊掛牌時(shí)，業(yè)內(nèi)就一致認(rèn)為成交后樓面價(jià)有可能超出3.5萬(wàn)元/平米，成為今年北京新的單價(jià)地王。
“優(yōu)質(zhì)地塊出‘地王’是市場(chǎng)規(guī)律，不可能三環(huán)內(nèi)地塊拍出五環(huán)外地塊的價(jià)格，這一地塊起始價(jià)雖然有所上調(diào)，但還是會(huì)成為熱門(mén)地塊。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。
事實(shí)上，盡管在這一地塊初次掛牌時(shí)，北京市土儲(chǔ)中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，推出這一地塊主要是為了改善當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境，并表示將在這一地塊配建盡可能多的保障性住房。但這一地塊區(qū)域位置的稀缺仍然讓各路房企躍躍欲試，據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)就有包括萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中糧[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、和記黃埔、九龍倉(cāng)在內(nèi)的數(shù)十家大型房企繳納了保證金。
“不過(guò)，如果這一地塊此前只接受了7次報(bào)價(jià)，那意味著參與競(jìng)價(jià)的房企只有7家，這一次重新掛牌，相當(dāng)于延長(zhǎng)了掛牌時(shí)間，不排除會(huì)有新的房企參與進(jìn)來(lái)。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，起始報(bào)價(jià)的變更對(duì)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的資金又有了新的要求，并將在一定程度上影響開(kāi)發(fā)商的參與積極性，但是如果地塊成功出讓?zhuān)瑢?duì)于整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也將產(chǎn)生市場(chǎng)向好的心理預(yù)期影響。
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