最近，部分一線城市又見捂盤惜售現(xiàn)象。原本用來控制開發(fā)商隨意漲價的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發(fā)商明知報價難獲政府認(rèn)可仍舊報高價，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時間。
一邊是主管部門出招調(diào)控房價，一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來？新華社“新華視點”記者進行了采訪調(diào)查。
建好樓盤不入市，開發(fā)商說“賭一賭”
璽源臺是一個北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工，灰色的外墻即將進入裝修階段。樓盤工地上的建筑工人告訴記者，二期的3、4、5號樓都已經(jīng)基本建好了，共有400多套房子。
“早就可以賣了，但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知說要七八月份開盤，但剛剛又接到通知說可能會推遲，具體什么時候還不好說。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等，時間拖得越長，可能賣價會越好。”樓盤售樓部的銷售人員說。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說，這個樓盤的一期是2012年8月開盤，毛坯房價格在4.5萬元／平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到5萬元了，附近一樓盤去年年底開盤，開盤均價已經(jīng)漲到了6.3萬元。“我們的二期開盤價估計得6.5萬左右，但是這個價格不一定能夠得到政府的認(rèn)可。”
中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個原因是大量新建樓盤由于沒有領(lǐng)取預(yù)售證無法入市而造成市場短期供需矛盾。
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，跟2012年9月相比，一線城市商品房庫存去化周期全面下降，北京已經(jīng)從2012年9月的11個月下降到5月的6.1個月；上海已經(jīng)從16.4個月下降到5月的10.2個月；廣州已經(jīng)從8.6個月下降到5月份的5.9個月；深圳已經(jīng)從9.6個月下降到5月的7.4個月。
有關(guān)政府部門人士指出，在不少一線城市，個別企業(yè)對價格預(yù)期過高，甚至有極少數(shù)企業(yè)不顧市場實際，故意虛報高價，申報價格明顯高于當(dāng)前市場成交均價。由于嚴(yán)格的價格管控政策，部分項目因價格過高暫未拿到預(yù)售證。
“國五條剛出臺不久，等過段時間政策松一些再開盤也好。”廣州一位房地產(chǎn)開發(fā)商說：“不急在這一時開盤，過幾個月調(diào)控政策又得變，不信的話，賭一賭，拖延得時間越長賣價越好。”
供銷矛盾突出，開發(fā)商豪賭政策的底氣從何而來？
“原本說是3月份開盤的，現(xiàn)在都等了兩個月了，還不開盤，真是糾結(jié)得很，拖一個月開盤，可能就要多花掉我一個月工資。”北京一位等待購買婚房的白領(lǐng)說，他去年下半年就看中了一個北京西城區(qū)的樓盤。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月北京商品住宅成交量環(huán)比4月上漲6.2%，商品住宅成交均價環(huán)比上漲9.9%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，2013年以來期房總供應(yīng)與前兩年供應(yīng)水平基本相當(dāng)，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供應(yīng)不足使得庫存進入消化階段。
令人疑惑的是，市場需求如此旺盛，加之多輪調(diào)控政策層層加碼，卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn)，反而捂盤惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來？
“自有資金30%，就可以從銀行、信托機構(gòu)拿到另外70%的款，3個億的資金就可以撬動10個億的項目，這是開發(fā)商長袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施并未在這個關(guān)鍵點上下工夫。”暨南大學(xué)教授胡剛說，自有資金超過40%，開發(fā)商才會有降價出貨的壓力。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了開發(fā)商資金面寬松，開發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來源的比例已經(jīng)從2012年第三季度的41.7%下降到了現(xiàn)在的36.8%。
“城鎮(zhèn)化進程加速推進的預(yù)期增強，一方面會使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會進一步提升，開發(fā)商對房地產(chǎn)后市看漲，因而也會使出渾身解數(shù)達到利益最大化。”陳晟說。
部分區(qū)域土地供應(yīng)緊張也成了開發(fā)商看漲的理由?！侗本┦?011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。
胡剛指出，房地產(chǎn)商豪賭政策實際上也冒著巨大的風(fēng)險，一來房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫，未來房價走勢并不十分明朗；二來，國家調(diào)控房價的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
增強調(diào)控針對性，讓捂盤惜售行為付出代價
新“國五條”明確規(guī)定，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。
有專家指出，土地大量供應(yīng)，本意是要加大商品房的供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場供給。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場供應(yīng)緊張，階段性房價上漲。
對此，主管部門正積極推進價格指導(dǎo)工作，北京市住建委表示，前期報價虛高項目主動調(diào)價，此前因定價過高暫未批的20多個積壓項目，近期已有半數(shù)主動調(diào)至合理水平，不少項目近期已經(jīng)實際形成供應(yīng)。
專家認(rèn)為，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說，國家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤，建好的一個樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤，同時對違反這些規(guī)定的開發(fā)商進行重罰，這樣才能逼迫實際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng)。
“有的開發(fā)商會采取種種借口拖延房地產(chǎn)工程建設(shè)，有的甚至依靠土地升值囤地賺錢，必要的時候可以推出限制房地產(chǎn)利潤率的調(diào)控措施等。”胡剛表示，以前的調(diào)控主要針對買方，“限價令”則是少有的針對賣方的調(diào)控手段，調(diào)控措施還可以進一步加強。
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