素有樓市重要“風(fēng)向標(biāo)”之稱的溫州樓市自限購調(diào)整日起已 “滿月”,市場反應(yīng)尤為明顯的是成交量的“暴增”。

據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示,8月份溫州市區(qū)商品銷售套數(shù)1307套,創(chuàng)下今年以來的最高紀(jì)錄。截至目前,溫州2013年度房地產(chǎn)市場交易量為5548套,僅8月已占到總成交量的24%。

根據(jù)溫州樓市調(diào)整后的新規(guī),溫州市戶籍居民家庭如果已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房,現(xiàn)在可以再購買一套市區(qū)住房。業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,此舉將刺激改善型需求的釋放,對溫州樓市產(chǎn)生影響。

值得關(guān)注的是,溫州房價自去年6月份至今已連續(xù)23個月出現(xiàn)下跌。對此,多位業(yè)內(nèi)人士日前向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,因供應(yīng)量的持續(xù)增加、市場需求不斷釋放,以及市場購買力仍然受到低迷經(jīng)濟(jì)形勢的影響,溫州房價下跌還將持續(xù)。

8月單月成交量暴增

溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,8月份溫州市區(qū)商品銷售面積14.92萬平方米,銷售套數(shù)1307套,銷售面積環(huán)比增長95.8%,銷售套數(shù)環(huán)比增長103.9%,創(chuàng)下今年以來的最高成交紀(jì)錄。

歷史數(shù)據(jù)顯示,溫州市區(qū)今年1~7月的銷售套數(shù)分別為828套、224套、223套、311套、816套、1208套、641套,8月份的1307套成交量比一季度的總成交量還多32套。

《溫州商報》援引的數(shù)據(jù)稱,溫州全市自1月份新房成交量近4000套后,2~6月份一直維持在2000套左右,從7月份開始有所突破,達(dá)到了2600多套,到了8月份,新房成交速度不斷加快,成交量也明顯上升。其中,8月8日一天的成交量就達(dá)到388套,創(chuàng)下了今年以來日成交量新高。

9月份的成交狀況似乎在延續(xù)這種勢頭。溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示,溫州中梁·外灘首府于9月2日開盤,截至昨日 (9月5日)12時,公開發(fā)售的1085套房源中已售數(shù)據(jù)為474套。

另據(jù)市場信息顯示,在溫州的成交量版圖里,呈現(xiàn)出市區(qū)與周邊縣市冷熱不均的現(xiàn)象,如位于樂清市的寧靜嘉園項(xiàng)目,開盤一個月來,363套總房源中,只售出29套房源。“市區(qū)的市場表現(xiàn)比周邊的縣市更為及時。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻對此認(rèn)為。

此外,溫州當(dāng)?shù)匾淮笮豌y行內(nèi)部人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,近期市面上的拍賣房產(chǎn)特別多,自己銀行內(nèi)部短信系統(tǒng)每天都有房源推薦,這些房源都是被因債務(wù)被銀行拍賣,位于市區(qū)且價格不高,而且隨著限購放開,一部分人重新獲得購買資格的人,對這些房源會有興趣。

房價已連續(xù)23個月下跌

溫州樓市的成交“暴增”,或與市場供應(yīng)量的增加,以及限購寬松后改善型需求的釋放有關(guān)。

對于供應(yīng)量,據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示,8月份溫州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售19.85萬平方米,環(huán)比增長38.3%,“8月份所成交的這些房源,絕大多數(shù)來自6、7、8月份新開盤的項(xiàng)目。”陳鴻向記者稱。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月份整個溫州市共有12個新盤開盤,為市場新增了3898套新房。

陳鴻認(rèn)為,除供應(yīng)量增加外,更為重要的是改善型需求的釋放,限購政策的微調(diào)寬松,重新獲得購房資格的改善型需求進(jìn)入了市場,“如果僅憑純剛性需求,市場需求動力不足”。

溫州的房價與許多大城市的房價走勢相悖。因此,成交量的暴漲還得到了房價的刺激。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月份全國房價漲幅再創(chuàng)新高,在一線城市新建商品住宅價格的同比漲幅中,北京、廣州、深圳等地的漲幅均在15%以上,然而溫州房價再次下跌,這已是溫州從去年6月份開始連降23個月。8月中旬,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在溫州市房屋登記中心現(xiàn)場上留意到,不到上午11時,辦理登記的排隊(duì)號已全部發(fā)完?，F(xiàn)場工作人員介紹稱,全天共放出300個辦理房產(chǎn)登記的號,“這幾天辦理登記的人比原來要多,出現(xiàn)了一些開發(fā)商集中辦理產(chǎn)權(quán)登記以及居民辦理拆遷安置房登記。”

此外,值得一提的是,本次成交量的劇增或存在非市場因素。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,2011年3月溫州出臺更為嚴(yán)格的限購令,本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭,只能新購買一套住房,這一禁令讓許多購房人無法實(shí)現(xiàn)過戶手續(xù),只得通過委托公證的模式,而這一次限購令松綁,使得這一部分購房者滿足了過戶條件。

房價或延續(xù)跌勢

雖然溫州房價已連續(xù)23個月連續(xù)下跌,但溫州房價止跌回漲可能還尚需時日。

據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2007年~2011年,溫州市區(qū)商品房銷售均價從9787元/平方米一路上漲到34674元/平方米,漲了2.5倍;到今年6月底,溫州市區(qū)新建住房均價已回落至24123元/平方米。

多位業(yè)內(nèi)人士均向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,溫州房價下跌還將持續(xù)。

溫州當(dāng)?shù)匾灰?guī)模較大的開發(fā)商稱,雖然市場需求不斷釋放,但考慮到目前庫存居高不下以及市場供應(yīng)的進(jìn)一步增加,房價短期內(nèi)將難以出現(xiàn)上漲。

對于供應(yīng)量,據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示,截至9月3日18時,公開發(fā)售房源為38305套,涉及建筑面積4343135.80平方米,其中住宅23344套,建筑面積3133712.24平方米。

此外,去年以來,隨著土地供應(yīng)的增加,商品房供應(yīng)出現(xiàn)上升。公開資料顯示,今年上半年,溫州共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地102宗,合計3714.47畝,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年1271畝的出讓總量,同比增長454.46%。其中,住宅用地587.92畝,可供應(yīng)住宅建筑超過70萬平方米。

隨著土地供應(yīng)的大增,溫州樓市下半年庫存數(shù)量還將進(jìn)一步增加。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示,2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平方米,再加上去年底80多萬平方米的庫存,市場供應(yīng)量將達(dá)160萬平方米。

“目前的供應(yīng)量可以放大到2006年~2011年這六年平均數(shù)據(jù)的5~6倍”,陳鴻向記者表示,未來房價再出現(xiàn)5%左右的降幅不足為奇。