回顧曾經(jīng)誕生過多個(gè)“地王”的2009年，當(dāng)時(shí)創(chuàng)紀(jì)錄的地塊現(xiàn)在的回報(bào)率并沒有想象的那么暴利，而低于拍賣樓面價(jià)入市的情況在全國(guó)范圍內(nèi)也經(jīng)常發(fā)生。開發(fā)商們賺錢的方式與老百姓們算賬的方式是不同的，只看到樓面價(jià)就覺得“預(yù)期”在改變的人們應(yīng)該知道，再值錢的地塊，開發(fā)商也大都會(huì)用分段開發(fā)的方式來進(jìn)行。

 

據(jù)新華社北京9月8日電

 

一群“地王”

 

9月2日-5日，天津、北京、上海、杭州、蘇州陸續(xù)誕生“地王”。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的又到了新一輪的上漲周期嗎？

 

9月初的中國(guó)土地市場(chǎng)密集地上演了一輪又一輪的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。先是2日天津宅地單價(jià)“地王”出現(xiàn)，兩天之后北京農(nóng)展館“地王”即以創(chuàng)紀(jì)錄的7.3萬元/平方米的樓面價(jià)出現(xiàn)，緊接著，上海就誕生了總成交價(jià)高達(dá)217.7億元的新“地王”，而蘇杭兩市也開始上演土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)……

 

一個(gè)又一個(gè)巨額數(shù)據(jù)不僅讓“小伙伴們都驚呆了”，更讓人們對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有了近乎一致的看法：地價(jià)這么個(gè)漲法，房?jī)r(jià)能不漲嗎？

 

事實(shí)上，早在兩個(gè)月前，“地王”就再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，在經(jīng)過上半年市場(chǎng)對(duì)新出臺(tái)的調(diào)控政策短暫消化后，從5月開始，土地市場(chǎng)就率先拉開了反彈的序幕。京、滬、穗等一線城市，高溢價(jià)成交的經(jīng)營(yíng)性用地頻頻出現(xiàn)，與之相應(yīng)的，全國(guó)土地出讓金收入整體呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)20151億元，同比增長(zhǎng)49.4%。而根據(jù)目前各地披露的供地計(jì)劃，9月上海、北京、杭州、成都、南昌、濟(jì)南等多個(gè)城市都會(huì)有大宗地塊入市，土地市場(chǎng)迎來“井噴”。

 

土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)似乎也在印證著這場(chǎng)“豪賭”的合理性。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅全都超過10%，北京更是以接近20%的同比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

 

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的又到了新一輪的上漲周期嗎？

 

一條微博

 

王石：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！ ”

 

其實(shí)在上周，除了“地王”頻現(xiàn)，還有一條微博特別值得關(guān)注。在得知北京農(nóng)展館地塊的樓面價(jià)拍出7.3萬元/平方米之后，王石在微博上評(píng)論稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

 

盡管現(xiàn)在無法從李嘉誠的拋售舉動(dòng)得出樓市泡沫即將破滅的結(jié)論，但精明商人的套利離場(chǎng)還是說明了一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：這世界上沒有只漲不跌的市場(chǎng)。

 

不過，這個(gè)道理在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面前顯得十分無力。過去20年間，無論是地方政府、房地產(chǎn)商，還是那些早下手的購房者，都從房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得了太大的回報(bào)。房產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)人心目中最保值、最具投資價(jià)值的資產(chǎn)。甚至“多套房產(chǎn)擁有者”這樣的標(biāo)簽，成了中國(guó)人衡量“高富帥”與“白富美”的重要標(biāo)準(zhǔn)。“的確，沒有只漲不跌的市場(chǎng)，但只要不接最后一棒，你就還是個(gè)有錢人”。巨大的市場(chǎng)慣性，養(yǎng)成了一種全民投機(jī)的樓市心態(tài)；攥在手里幾個(gè)月就能升值的財(cái)富，也讓人們很愿意相信買房是最“理性”的投資方式。

 

盡管在“地王”新聞不斷爆出的同時(shí)，還有無數(shù)“鬼城”存在，但房地產(chǎn)的既得利益者們似乎更愿意看到市場(chǎng)預(yù)期的“向好”，而不是金融風(fēng)險(xiǎn)的累積、購買能力的下降以及供需平衡的變化。

 

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來都是一個(gè)地域性、區(qū)域性極強(qiáng)的特殊市場(chǎng)，一線城市的“地王”只能體現(xiàn)一線城市的供需特點(diǎn)，甚至只能體現(xiàn)地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值。指望著這樣的新聞改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期本身就是一種制造概念的“營(yíng)銷”思維。

 

回顧曾經(jīng)誕生過多個(gè)“地王”的2009年，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)價(jià)格紀(jì)錄的地塊現(xiàn)在的回報(bào)率并沒有人們想象的那么暴利，而低于拍賣樓面價(jià)入市的情況在全國(guó)范圍內(nèi)也經(jīng)常發(fā)生。

 

開發(fā)商們賺錢的方式與老百姓們算賬的方式是不同的，只看到樓面價(jià)就覺得“預(yù)期”在改變的人們應(yīng)該知道，再值錢的地塊，開發(fā)商也大都會(huì)用分段開發(fā)的方式來進(jìn)行，賠三年、賺兩年，而最后能不能賺錢，真的就在于購房人的“預(yù)期”能不能改變了。

 

住建部官員解讀樓市熱點(diǎn)

 

熱點(diǎn)城市為何漲幅居高？

 

樓市呈現(xiàn)城市分化、企業(yè)分化，京滬新開工面積均負(fù)增長(zhǎng)

 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹：從今年1至7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)。部分大城市房?jī)r(jià)仍呈明顯上漲態(tài)勢(shì)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)。品牌企業(yè)上半年業(yè)績(jī)良好，但也有部分企業(yè)仍面臨資金壓力大、銷售難度大的困境。經(jīng)過十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展后，可以預(yù)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。

 

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的背后原因，主要是人口流動(dòng)導(dǎo)致需求增長(zhǎng)的不平衡。特別是大量年輕人向就業(yè)機(jī)會(huì)更多、公共服務(wù)更好的大城市集聚，對(duì)住房產(chǎn)生大量需求，表現(xiàn)在20至35歲的首次購房者在大城市占比繼續(xù)提高。

 

而相對(duì)于需求的增長(zhǎng)來講，上半年主要大城市的供應(yīng)量明顯不足。直到今年6月份，東部地區(qū)的住宅新開工面積還是負(fù)增長(zhǎng)0.6%，其中北京負(fù)10.1%，上海負(fù)13.2%。在政策持續(xù)抑制投機(jī)投資沒有改變的情況下，房?jī)r(jià)仍然呈上漲現(xiàn)象，只能說明這些地方供求出現(xiàn)了失衡。

 

樓市調(diào)控著力點(diǎn)在哪里？

 

調(diào)控政策保持連續(xù)穩(wěn)定，不斷優(yōu)化更具針對(duì)性

 

秦虹：自2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，是在住房市場(chǎng)上，抑制投機(jī)需求、滿足合理需求。這一政策取向，一是有利于縮小在住房資源占有和消費(fèi)上的不平衡，對(duì)解決目前住房存在的主要矛盾，針對(duì)性更強(qiáng)；二是有利于使住房政策與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求更好地相結(jié)合，體現(xiàn)在保障性安居工程建設(shè)力度的加大和對(duì)首套購房者的支持，既改善了民生，又有利于支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

 

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正經(jīng)歷從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)的變化過程，我認(rèn)為，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)是，在政策方向上，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對(duì)性。

 

房地產(chǎn)的調(diào)控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經(jīng)濟(jì)手段，應(yīng)把握規(guī)律，擇優(yōu)實(shí)行。其中土地調(diào)控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應(yīng)該加快采取增加住宅用地供應(yīng)和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。信貸手段靈活性強(qiáng)，適合相機(jī)決策，應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化的政策，支持剛需，限制投資。稅收政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)必需的基礎(chǔ)制度，穩(wěn)定性強(qiáng)。稅收作為調(diào)控手段，因其傳導(dǎo)機(jī)制復(fù)雜，對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果具有不確定性，且稅的調(diào)整涉及法律法規(guī)，因而一般較少頻繁使用。

 

影響房?jī)r(jià)的因素很多，如城市發(fā)展不平衡的問題、住房上捆綁了教育醫(yī)療等社會(huì)功能的問題、地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴問題等等，這些不是調(diào)控政策所能解決的，還需要體制機(jī)制的深化改革。

 

部分城市為何限購升級(jí)？

 

“限購”升級(jí)有必要，但更需“疏”、“堵”結(jié)合

 

秦虹：最近鄭州等地”限購”升級(jí)，主要原因應(yīng)該是政府要兌現(xiàn)年初對(duì)外公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)承諾。在那些因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快的城市，政府要想在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅的下降，“限購”升級(jí)不失為是一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。

 

但在采取這一應(yīng)急措施的同時(shí)，也提醒我們，各地政府對(duì)本地的供求狀況必須要有更強(qiáng)的預(yù)見性，要有“疏”、“堵”結(jié)合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。

 

建長(zhǎng)效機(jī)制突破口在哪？

 

要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么

 

 

秦虹：我認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵，是要解決全社會(huì)對(duì)住房政策有個(gè)穩(wěn)定“預(yù)期”的問題，就是要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么。

 

比如，低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什么；沒有住房的年輕人知道解決住房問題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么。

 

現(xiàn)在由于對(duì)住房政策的預(yù)期不穩(wěn)定，很多人在尚不具備購房經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)時(shí)就急于買房，既加大了當(dāng)期的市場(chǎng)需求，透支了未來需求，也增大了生活壓力，產(chǎn)生抱怨情緒。

 

所以，長(zhǎng)效機(jī)制的政策應(yīng)是一整套穩(wěn)定預(yù)期的政策，其核心應(yīng)是構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，并附以配套政策堅(jiān)定落實(shí)。